В 2025 году вопрос «снимать или покупать?» стоит особенно остро. С одной стороны — ипотечные ставки, которые ещё недавно доходили до 30% и всё ещё остаются высокими. С другой — перегретый рынок аренды, где даже простая «однушка» в Москве уходит за десятки тысяч рублей в месяц. Прибавим сюда инфляцию, рост цен на жильё и сжатие доходов — и получим настоящий ребус.
Так что же выбрать: ежемесячные платежи банку или арендодателю? Попробуем рассмотреть обе стратегии трезво и с калькулятором в руках.
Цены на аренду и жильё: краткая обстановка 2025 года
Сколько стоит аренда
Аренда кажется лёгким решением: не нужно брать кредит, можно переехать в другой район или город, не вкладываясь в ремонт. Но деньги уходят в никуда — через годы у вас не остаётся актива.
Начнём с текущих реалий. Аренда жилья в Москве еще никогда не была такой дорогой. Средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры в столице к июню 2025 года достигла около 85 тыс. руб. в месяц – на 6,5% выше, чем в январе.
Однокомнатные квартиры сдают в среднем за 60-70 тыс. руб. в месяц, «двушки» – порядка 100 тыс., а «трешки» – около 166 тыс. руб.
Причём владельцы жилья сейчас диктуют условия: «сейчас выбирают не арендаторы, а собственники недвижимости», отмечают эксперты рынка. Даже скромные квартиры без ремонта находят съемщиков, поскольку спрос стабильно превышает предложение. Проще говоря, арендовать квартиру в Москве – дорого и непросто, арендатор уже не в том положении, чтобы торговаться.
💡 Факт: спрос настолько высок, что квартиры уходят за 1–3 дня, почти без торга. Многие семьи рассматривают аренду как временную замену ипотеке.
На таком фоне логично спросить: может, выгоднее покупать? Переходим к ценам на сами квартиры.
Сколько стоит купить квартиру
Что же с ценами на сами квартиры?
Средняя цена сделки в московских новостройках составляет порядка 20 млн руб. за квартиру. На вторичном рынке ценник чуть ниже – в среднем около 15 млн руб. за квартиру в пределах старой Москвы.
Однако по стоимости квадратного метра наблюдается нетипичная ситуация: «вторичка» теперь дороже новостроек. Согласно данным Restate, средняя цена 1 кв. м в Москве на первичном рынке – около 395 тыс. руб., тогда как на вторичном – порядка 450 тыс. руб.
Такая аномалия объясняется просто: новые дома зачастую строятся на окраинах и требуют времени на заселение и обустройство, а готовое жильё в старых районах выигрывает за счёт развитой инфраструктуры, транспортной доступности и возможности заехать сразу. Иными словами, покупая квартиру в уже обжитом районе, вы платите премию за комфорт и время.
Важно: годовая инфляция летом 2025 года держится на уровне около 9%. Рынок жилья прибавляет медленнее (порядка +0,2% в месяц), поэтому в реальном выражении квартиры не дорожают. Ставки по депозитам растут вслед за ключевой ставкой, и часть семей осознанно откладывает покупку, предпочитая пожить в аренде и наращивать взнос. Это не про отказ от мечты, а про тайминг.
Плюсы и минусы
Аренда
Главный аргумент в её пользу — свобода. Можно менять район или даже город без «якоря» в виде квартиры и кредита. Отпадает необходимость в капитальном ремонте или заботах об инженерных системах дома.
Но минус очевиден: фактически вы ежемесячно платите за чужую собственность — и по итогам года эта сумма сопоставима с крупным накоплением.
Покупка
Собственное жильё даёт стабильность и уверенность: вас не попросят съехать, и квартира со временем становится активом. Государство добавляет плюсов — налоговый вычет, субсидии.
К минусам можно отнести высокую переплату по кредиту, зависимость от банка и необходимость ремонтировать и содержать жильё
А теперь — к ключевому фактору любой покупки: стоимости ипотеки.
Ипотека в 2025 году
Рыночные ставки
Ключевая ставка Центробанка РФ в 2025 году находится на исторически высоком уровне. После резкого повышения в конце 2024 г. ставка достигала 21% годовых. Затем началось снижение: в июне 2025 года ставка составила 20%, а в августе — 18%.
Но даже после снижения ключевой ставки ситуация лишь чуть улучшилась – переплата за квартиру остаётся огромной. Общая сумма выплат может превысить её стоимость почти втрое. Неудивительно, что люди берут паузу: число желающих брать ипотеку на обычных условиях резко сократилось.
Льготные программы
Спасением рынка стали льготные государственные программы, доля которых достигла исторического максимума. Работают адресные опции, которые двигают рынок:
- семейная ипотека: 6% годовых до 12 млн руб. в Москве при взносе от 20%;
- IT-ипотека: 5–6% годовых, до 9 млн руб.;
- дальневосточная и арктическая: 2%;
- сельская: 3% (в отдельных случаях — 0,1%).
Кстати, доля таких сделок сегодня достигает до 78%. Ограничения — по суммам, категориям заемщиков и чаще — только первичка.
Акции застройщиков
Кроме госпрограмм, есть еще застройщики, которые стремятся подстегнуть спрос собственными акциями.
«Ипотека под 0,1%» или «рассрочка на 3%» звучат привлекательно, но чудес не бывает: такая ставка от застройщика означает, что девелопер компенсирует банку недополученные проценты из своего кармана. А точнее, из вашего: скидки на такую квартиру, как правило, уже не будет, и цена жилья при ставке 0,1% зачастую заметно выше базовой. Проще говоря, покупателю предлагают ту же скидку, но в иной форме — через искусственно заниженную ставку.
Тем не менее, для некоторых это рабочий вариант: на старте платёж меньше, а потом можно рефинансировать. Но внимательно читайте договор — условия обычно ограничены сроком или переплатой в цене.
Разброс ставок огромный — поэтому без расчёта не разобраться. Сравним на примере.
Ипотека vs аренда: считаем на примере
Цифры зачастую убеждают лучше слов. Возьмём для сравнения типовую московскую квартиру стоимостью 11 млн руб. и просчитаем на ипотечном калькуляторе два сценария: покупка в ипотеку vs аренда аналогичного жилья.
Покупка
Предположим, у семьи есть 20% от стоимости на первоначальный взнос (2,2 млн), остальные 8,8 млн руб. придётся брать в кредит. Ежемесячный платёж будет зависеть от ставки и срока.
Если повезло получить льготную ставку 6% годовых (например, по семейной ипотеке на 20–30 лет), ежемесячный платёж составит порядка 55–65 тыс. руб. – сопоставимо с арендной платой за эту квартиру. Притом часть этих денег пойдёт уже на погашение стоимости жилья, то есть вы как бы платите «самому себе».
Кроме того, покупатель жилья может рассчитывать на налоговый вычет: государство вернёт 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн руб., то есть максимум 260 тыс. руб.) и 13% от уплаченных процентов по ипотеке (лимит по процентам – 3 млн, то есть ещё до 390 тыс. руб.). В сумме около 650 тыс. руб. можно вернуть из налогов – а это почти год бесплатной аренды такой квартиры! Вычет, конечно, не выплачивается сразу, а постепенно засчитывается из вашего НДФЛ, но всё же заметно снижает общие затраты на покупку.
А что, если льготная программа вам не доступна и приходится брать кредит на рыночных условиях?
Допустим, ставка ~20% годовых (что для середины 2025 г. вполне реально). Тогда ежемесячный платёж по ипотеке взлетает до ~165 тыс. руб. и более, то есть почти в три раза выше, чем аренда аналогичной квартиры!
При таком раскладе подавляющая часть ваших денег уходит банку как проценты, а основной долг гасится черепашьими темпами.
Даже возврат налогов не спасает ситуацию – он покроет считанные месяцы таких платежей. Именно поэтому при текущих ставках брать ипотеку без льготных программ решаются единицы.
Аренда
Теперь рассмотрим альтернативу – снять ту же квартиру за, скажем, 60–70 тыс. руб. в месяц (для жилья стоимостью ~11 млн это реальная ставка аренды в спальном районе). За год вы отдадите владельцу квартиры около 700–850 тыс. руб., и никакой материальной отдачи взамен.
Но в условиях, когда ипотечный платёж может быть в разы больше, разница в сумме остаётся в вашем распоряжении. Например, вместо 150 тыс. в месяц по кредиту вы платите 60 тыс. за съём, а сэкономленные 90 тыс. руб. в месяц можно откладывать.
Даже просто держа эти деньги на вкладе под высокий процент (сейчас банки дают 10–15% годовых по депозитам), за год набежит ощутимый доход. Эти накопления можно позже направить на увеличение первоначального взноса или досрочное погашение, если всё-таки решите покупать жильё.
И хотя мы рассматривали Москву, регионы показывают ту же картину: аренда растёт на 5–10%, ипотека доступна в основном по льготам, а цены на жильё зависят от города
Цифры показывают: при рыночной ставке аренда дешевле, при льготной — сопоставима, но ведёт к собственности. А что кроме математики?
Кому подходит аренда, а кому покупка
Аренда уместна, если
— нет накоплений на первоначальный взнос 15–20%;
— доход нестабилен или планы на город не очевидны;
— нужна мобильность (работа/учёба/семья могут поменяться);
— вы готовы к смене жилья при изменении обстоятельств арендодателя. Например, если собственник внезапно решит прекратить сдачу квартиры, у вас будет 1-2 месяца на поиск нового варианта и переезд.
Покупка оправдана, если
— доступна льготная ставка 6–8%;
— взнос от 30% (платёж сопоставим с арендой);
— планы долгие (жить 10+ лет), есть идея сдавать жильё.
Подводные камни
- У ипотеки есть обязательные расходы: страховка (0,3–0,5% от суммы кредита в год), услуги оценщика, госпошлина;
- Субсидированные ставки (от 7–8% от застройщика) часто «замаскированы» в цену квартиры: платёж ниже, но переплата в цене выше;
- Досрочное погашение может быть ограничено банком. Всегда читайте договор;
- Занижение цены в договоре при покупке может лишить налогового вычета;
- У аренды — скрытые траты: депозит при въезде, расходы на переезды, риск повышения цены.
Чек-лист для сомневающихся
Прежде чем принять решение, задайте себе три вопроса:
- Горизонт: насколько долгосрочны мои планы в этом городе?
- Финансы: есть ли стабильный доход и подушка на 6 месяцев?
- Ставка: подхожу ли я под льготные программы?
Если два ответа из трёх — «нет», аренда пока безопаснее. Если все три — «да», можно рассматривать ипотеку. Если все еще сомневаетесь — прогоните расчёты через калькулятор ипотеки и сравните с арендой.
Заключение
Как видим, универсального ответа нет – решение «аренда или покупка» зависит от множества факторов. Тем, кто пока не определился, можно дать лишь осторожные советы.
Если ипотечная ставка слишком высока и грозит разорить бюджет, а также если вы не уверены в своих долгосрочных планах, не торопитесь с покупкой. Вполне разумно продолжать арендовать жильё, особенно если есть возможность копить деньги или вы претендуете на льготную программу в будущем (например, планируете завести детей для семейной ипотеки). Рынок недвижимости переживает период турбулентности: возможно, через год-другой условия станут мягче – ставки снизятся, появятся новые субсидии, цены стабилизируются с учётом инфляции. Переждать это время на съёмной квартире – не преступление, а часто и финансово грамотный ход.
С другой стороны, если у вас стабильный доход, накоплен значительный первоначальный взнос и вы твёрдо намерены обосноваться надолго, собственное жильё даст уверенность и избавит от бесконечной гонки арендных платежей. Особенно это верно, если вы имеете право на льготную ипотеку под 6% (или вам попалось хорошее предложение от застройщика): в таком случае ежемесячный платёж будет подъёмным, а выгоды обладания квартирой перевешивают расходы.
В любом случае перед таким серьёзным решением стоит всё тщательно подсчитать самому. Попробуйте воспользоваться онлайн-калькулятором ипотеки – введите параметры кредита, сравните сумму ежемесячного взноса со средней арендной платой и вашим доходом. Такой калькулятор ипотечных выплат поможет наглядно оценить, что вам по карману, а что – чрезмерный риск.
Вывод: в 2025 году аренда по-прежнему выигрывает в краткосрочной экономии, а покупка – в долгосрочной стабильности. Оптимальный выбор зависит от вашей жизненной ситуации. Будьте реалистичны в расчётах, учитывайте все скрытые затраты и не поддавайтесь ни на давление рынка, ни на сиюминутные эмоции. И помните: жильё должно работать на вас, а не наоборот.