При покупке земельного участка и во время строительства дома, важно учитывать ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территорий. Нарушение этих правил может привести к отказу в регистрации дома, штрафам или даже требованию снести постройку.
1. Что такое ЗОУИТ?
ЗОУИТ – это территории, где действуют дополнительные ограничения на строительство и хозяйственную деятельность. К ним относятся:
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) – вокруг промышленных предприятий, свалок, АЗС.
- Водоохранные зоны – у рек, озёр, водохранилищ.
- Приаэродромные территории – вблизи аэропортов.
- Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, железных дорог.
Нормативные документы:
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 32, 105) – общие требования к ЗОУИТ.
- ФЗ №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии» – регулирует СЗЗ.
- Водный кодекс РФ (ст. 65) – водоохранные зоны.
- Постановление Правительства №222 от 24.02.2009 – охранные зоны ЛЭП.
2. Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ?
Перед покупкой земли или началом строительства необходимо:
- Заказать выписку из ЕГРН (в ней указаны обременения).
- Проверить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) на сайте муниципалитета.
- Изучить генплан поселения (можно запросить в администрации).
- Уточнить наличие охранных зон (ЛЭП, газопроводы, водоёмы).
Бесплатные способы проверки:
- Яндекс.Карты / Google Earth – можно увидеть ЛЭП, водоёмы в режиме "спутник".
3. Основные ограничения в разных ЗОУИТ
3.1. Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)
Где встречаются:
- Заводы, фабрики, свалки, АЗС, очистные сооружения.
Нормы (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03):
Что нельзя делать в СЗЗ:
- Строить жилые дома (можно только при наличии исключения).
- Сажать плодовые культуры (из-за загрязнения).
Что делать, если участок в СЗЗ?
- Уточнить класс опасности предприятия (можно в Роспотребнадзоре).
- Если СЗЗ менее 50 м, можно попробовать оспорить через суд.
3.2. Водоохранные зоны (Водный кодекс РФ, ст. 65)
Где встречаются:
- Реки, озёра, водохранилища, родники.
Нормы:
*ВСС – водоохранное согласование (оформляется в Росводресурсах).
Что можно строить в водоохранной зоне?
- Дом только при наличии канализации (септика с биоочисткой).
- Баню только с дренажом в фильтрующий колодец (не в водоём).
3.3. Охранные зоны ЛЭП (Постановление №222 от 24.02.2009)
Нормы:
Что нельзя делать:
- Строить дом ближе указанного расстояния.
Стоит обратить внимание, что охранная зона ЛЭП указана без учета расстояния между крайними проводами, например, крайние провода ЛЭП 0,4 кВ разнесены на 1,5 м (типовое расстояние для СИП), тогда охранная зона = 2 м (слева) + 1,5 м (между проводами) + 2 м (справа) = 5,5 м общей ширины.
- Сажать высокие деревья под ЛЭП.
Что делать, если ЛЭП мешает строительству?
- Подать заявку в электросетевую компанию на перенос опор (платно).
- При сплошном пересечении участка сетями ЛЭП подать заявку балансодержателю ЛЭП о требовании выкупа участка, в связи с непригодностью участка для строительства ИЖС.
3.4. Приаэродромные территории (Воздушный кодекс РФ, ст. 47)
- В зоне шумового воздействия (до 10–15 км от аэропорта) могут быть ограничения на этажность.
- Уточнить в администрации аэропорта.
4. Что делать, если участок уже куплен, но попадает в ЗОУИТ?
- Проверить, действует ли ограничение (возможно, предприятие закрыто).
- Обратиться в администрацию за разъяснениями.
- Попробовать оспорить через суд, если ограничение необоснованно.
- Если строительство запрещено – продать участок (но придётся снизить цену).
5. Вывод
- Перед покупкой участка проверьте ЗОУИТ (через ПКК, ЕГРН, генплан).
- Если участок в ЗОУИТ – уточните ограничения (можно ли строить дом).
- Соблюдайте нормы (особенно по водоохранным зонам и ЛЭП).
- При сомнениях – консультируйтесь в муниципалитете.
Нарушение ЗОУИТ может привести к сносу дома, поэтому лучше заранее изучить все ограничения!
________________________
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезные статьи на тему загородного строительства.
Возможно, вам будет интересно:
Смотрите другие статьи на канале: