ВС РФ не позволил прибавить к компенсации «виртуальную» аренду — теперь собственникам придётся подтверждать, что они действительно теряли доход
Если ваш объект изымают в аварийном доме, рассчитывать на компенсацию «за упущенную аренду» просто по рыночным ставкам не получится. Верховный суд в деле из Новокузнецка поставил точку: чтобы получить деньги за не полученную аренду, нужно доказать, что сдавать помещение было реально, а не только в теории.
Суть спора
Комитет по имуществу предложил предпринимателю 5,7 млн рублей за два помещения в аварийном здании. Собственница потребовала 14,7 млн, заявив, что могла бы сдавать их в аренду и заработать больше. Первые суды согласились — «раз экспертиза посчитала рынок, включаем арендные деньги в компенсацию», но Верховный суд решение отменил.
Что решил Верховный суд
- Дом признан аварийным ещё до 2017 года, а значит, сдавать в аренду — не норма для гражданского оборота
- За период 2022–2023 гг. реальные договоры аренды и арендаторы не подтверждены
- Доход «на бумаге» не равен реальной выгоде: чтобы учесть упущенную аренду, собственник обязан:
- Показать, что были переговоры, маркетинг, конкретные шаги для сдачи
- Доказать, что именно изъятие не позволило получить деньги от аренды
Что теперь важно помнить
- Претендовать на компенсацию арендной платы можно только при реальных доказательствах: договоры, переписка, ведение переговоров
- Если объект аварийный — суды крайне скептичны к претензиям на «упущенную выгоду»
- Экспертиза с усреднёнными по рынку ставками без связки с фактическими событиями — недостаточно для суда
Итог
Дело отправлено на новое рассмотрение. Теперь компенсацию пересчитают, и автоматического прибавления арендных денег к рыночной стоимости не будет.
Вывод
При изъятии аварийной недвижимости компенсацию по аренде можно получить только через реальные, подтверждённые действия, а не просто по среднему по рынку. «Виртуальных» доходов суды теперь не признают — всё решает факт, а не теория
Определение ВС РФ от 23.06.2025
Наш канал в Telegram АВАНТА: право и коммерческая недвижимость
изъятие недвижимости, упущенная выгода, аварийное жильё, компенсация при КРТ, судебная практика ВС, аренда и убытки