Возможности российских инвесторов в недвижимость по-прежнему ограничены традиционными инструментами — от прямых покупок квартир до вложений в паевые фонды. Могут ли аналогичные западным Real Estate Investment Trusts (REIT) фонды стать революцией на российском рынке? О том, как создают в России полноценный инструмент для массовых инвестиций и как он развивается расскажем в статьях.
История паевых инвестиционных фондов недвижимости в России насчитывает уже более 20 лет. Однако, долгое время они оставались нишевым инструментом в основном для VIP-клиентов управляющих компаний.
В это время на развитых мировых рынках частные инвесторы уже десятилетиями могли использовать REIT для простого и эффективного инвестирования в недвижимость.
На мировом финансовом рынке REIT возникли в 1960 году в США, но их настоящий расцвет произошел только в 1990-х годах, когда эту организационно-правовую форму начали использовать девелоперы. До этого REIT в основном создавались различными ипотечными структурами, но не использовались массово.
В России аналоги появились только в 2002 году, но в качестве биржевого инструмента для розничных инвесторов их развитие началось лишь в 2020 году.
Иными словами, в России развитие подобных инструментов ещё в самом начале пути. В чем же секрет популярности REIT у инвесторов, и возможно ли в России адаптировать и применить западный подход коллективных инвестиций в недвижимость?
Капля в море
Сделать инвестиции в коммерческую недвижимость в России массовыми, доступными розничным инвесторам с чеком от всего несколько тысяч рублей, получилось совсем недавно, примерно в 2020 году - помогли публичные фонды вроде PARUS Asset Management, а также ЗПИФы коммерческой недвижимости, созданные крупными банками – Сбером, ВТБ, Альфа-Банком и др.
На данный момент активы рыночных (торгуемых на бирже) ЗПИФ недвижимости составляют более 670 млрд рублей. Это уже немалое достижение, но всё же менее 1% от общей капитализации российского фондового рынка.
На западе инструмент для вложения розничных инвесторов в недвижимость называется Real Estate Investment Trust (REIT). Он появился в США в 1960 году и стал настоящей революцией на рынке. До этого инвестировать в недвижимость могли только миллионеры и финансовые группы. REIT позволили секьюритизировать недвижимость – превратить ее в ценные бумаги, доступные рядовым инвесторам.
REIT в США не платит корпоративный налог на прибыль, но при этом обязан распределять не менее 90% дохода от объектов недвижимости в пользу своих инвесторов. Помимо регулярного (раз в квартал или в месяц) арендного дохода, акционеры REIT также зарабатывают на росте стоимости недвижимости.
Только в США рыночная капитализация REIT торгуемых на бирже (их около 200) превышает $1,3 трлн, увеличившись в 40 раз по сравнению с началом 1990-х. Многие девелоперы перерегистрировались в форму REIT, чтобы капитализировать свои здания и привлечь деньги на новые проекты. Фонды REIT охватывают не только классическую коммерческую недвижимость, но и такие сегменты, как дата-центры, казино, тюрьмы и вышки сотовой связи.
Крупнейший на сегодня в мире REIT – американский девелопер логистических комплексов Prologis, рыночная стоимость которого превышает $100 млрд. В первой десятке крупнейших REIT есть также владельцы крупных торговых центров, объектов коммерческой недвижимости, сданные в долгосрочную аренду Simon Property Group и Realty Income. Наверняка, подобные проекты могут существовать и в России, где строительство и управление коммерческой недвижимостью делегируют профессиональным девелоперам.
Коммерческая недвижимость в США является третьим по популярности классом активов для инвестирования после облигаций и акций, на нее приходится 16% всех инвестиций. REIT не только защищают от инфляции, но и демонстрируют более высокую доходность, чем в целом фондовый рынок, который подвержен колебаниям. Можно констатировать, что REIT придали мощный импульс развития как рынка недвижимости, так и фондового рынка.
Исторически средняя доходность REIT была выше средней доходности фондового рынка США. REIT индустриальной недвижимости с 1994 года обеспечили среднюю годовую общую доходность 14,4% по сравнению со годовой средней доходностью индекса S&P 500 за тот же период 10,4%. Два из этих фондов Rexford Industrial и Prologis показали доходность в 440% и 379% только за последнее десятилетие на фоне развития e-commerce и изменения цепочек поставок.
ЗПИФ – русский REIT
В настоящее время около 40 стран развивают REIT и аналогичные им фонды недвижимости. В том числе и Россия, которая стремится к росту как фондового рынка, так и рынка недвижимости. Собственно, наши ЗПИФ недвижимости очень похожи на REIT.
Главная разница в том, что REIT – это юридическое лицо, которое самостоятельно распределяет прибыль акционерам, а российский ЗПИФ – имущественный комплекс. Управлять ими, по закону, должна управляющая компания с профессиональным менеджментом, которая регулируется Центральным Банком
Опыт развития биржевых ЗПИФ в России показывает, что наиболее привлекательными для розничных инвесторов является сегмент коммерческой недвижимости – прежде всего, бизнес-центров, торговых комплексов и логистических объектов. В этом сегменте наблюдается дефицит объектов и рост ставок аренды. А заказчиками и арендаторами новых площадей, как правило, являются крупные и надежные ритейлеры и онлайн-маркетплейсы.
Перспективы
Российский рынок ЗПИФ недвижимости неизбежно будет активно развиваться. Число розничных инвесторов в стране превышает 32 млн человек, из которых почти 800 тысяч являются квалифицированными инвесторами. Россияне еще только учатся инвестировать, переживать взлеты и падения котировок. ЗПИФ недвижимости, позволяющий диверсифицировать инвестиции, безусловно, будут востребованы.
Пока для рынка характерно то, что большинство фондов недвижимости создано финансовыми компаниями, которые приобретают объекты на рынке, в том числе с использованием кредитных средств. Это означает, что высокая ключевая ставка снижает доходность таких фондов для пайщиков. В этом смысле группы, имеющие в своем составе собственный девелоперский блок, который непосредственно строит объекты, наиболее привлекательные.
Импульс развитию REIT в России может дать выход на этот рынок девелоперов коммерческой недвижимости, которые смогут напрямую привлекать деньги у розничных инвесторов, продавая им качественные объекты с высокой арендной доходностью. И все это под строгим контролем ЦБ. Отчасти именно так и происходило в США, что привело к тому, что десятки крупнейших REIT уже входят в индекс S&P 500 и имеют высокую ликвидность.
Российский рынок фондов недвижимости уверенно набирает популярность, но для его полноценного развития необходимы дальнейшие шаги. Одним из ключевых факторов станет снижение ключевой ставки, что позволит конкурировать с более традиционными инструментами, такими как банковские депозиты.
Еще одним направлением развития может стать упрощение схем привлечения средств для девелоперов. Вместо размещения акций, которое создает дополнительные слои сложности, девелоперы могут упаковывать свои активы в ЗПИФы и привлекать деньги розничных инвесторов путем продажи паев. Это демократизирует девелопмент, делая его доступным без участия банков.
Таким образом, фонды недвижимости могут стать новым этапом эволюции рынка. Они обеспечивают прозрачный доступ к доходным активам, помогают привлекать средства на инфраструктурные проекты и, в конечном счете, способствуют развитию экономики. С правильным подходом Россия сможет не только догнать международные тренды, но и создать уникальную модель, соответствующую локальным особенностям.
Этот рынок только начинает свой путь, но у него есть все шансы стать важным инструментом для частных инвесторов и мощным драйвером для всей экономики.