Застройщик Брусника дает новогодние скидки?
📍Пару дней назад Застройщик Брусника сделал скидку на сотни своих лотов. Размер скидки от 13 до 20%. Насколько эти скидки интересны ?
Выскажу свое личное мнение, что цены на проекты Брусники по большей части не инвестиционные. Застройщик практически все время, за исключением стартов продаж, продавал по ценам выше среднего по рынку, в том числе благодаря рассрочкам, так как они одни из первых, кто начал их повсеместно применять из Московских Застройщиков.
▪️Жк Квартал Герцена проект комфорт класса- который Застройщик выкупил у Самолета, но который откровенно плохо продавался первые полтора года. И для меня загадка: для чего Брусника выкупила площадку у Мкада без метро и без инфраструктуры?
По проектной декларации себестоимость строительство относительно невысокая и не превышает 150 тыс. за м2. И. Брусника планирует раскачать площадку и в какой то момент увеличить маржинальность. А пока что цены реально откатили на уровень весны. Но, честно говоря, этот проект по локации напоминает ЖК Парксайд от застройщика Лср, который, к слову, можно было купить за полгода до сдачи домов дешевле, чем в первые месяцы старта продаж. По этому, несмотря на относительно невысокие цены, ликвидность Квартала Герцена не будет высокой в ближайшие года 3.
▪️ЖК Квартал Издание очень бодро стартовал в июне 2024 года, и за первый месяц было продано почти 20% объема. Далее цены росли активно - в районе 25% за год, и с января 2025 года продажи очень сильно упали. Сейчас распроданность проекта - 68. Для чего же снижать цены?
В проекте все отчетливее вылезает самый главный недостаток. Ужасные планировки.
Если в начале был неплохой ассортимент и можно было что-то выбрать, то сейчас приходится выбирать из квартир, у которой спальня 8,7 метров или кухня 6,8 метров или огромный коридор? Как говорится, из нескольких зол нужно выбрать меньшее.
❗️Важный момент. Я написал про рост цен на 25% в среднем за год со старта продаж. Но если мы говорим про нефункциональную планировку, то разница прямо сейчас со вторичным рынком составляет 23%.
У Физика по уступке стоимость квартиры 17,5 млн. площадью 58,5 м2, а у Застройщика аналогичном этаже зеркальная планировка со всеми скидками стоит 22,8 млн.
Несмотря на то, что в проекте всего 760 квартир и небольшую конкуренцию, приходится сильно дисконтироваться от цен Застройщика, если планировка не функциональная.
📍Уверен, что через год-два инвесторам будет чуть проще выходить из уступок, так как часть будут добирать с ипотекой, и рассрочки уже не будут давать тот эффект, как при таких высоких депозитах и процентах в облигациях.
Завтра планирую разобрать Монс и Квартал Метроном.
