Последние 2 недели мы с вами вдоль и поперек обсудили тему – как повлияет снижение ключевой ставки на рынок недвижимости. И хотя пока ставка снизилась всего на 3%, по рынку уже поползли слухи, о ближайшем росте цен и увеличение спроса. Оно, конечно, понятно. Многие связывают ставку и цену. Более того, каждое последующее снижение ставки, будет «порождать» все больше слухов о возврате столь долгожданного спроса на рынок.
Сегодня хочу «поковыряться» в столь мною любимых цифрах и поделиться своими размышлениями с вами. Благо доступной в общем доступе информации предостаточно. Каждый из нее, как обычно, делает свои выводы, удобные ему. Я постараюсь быть непредвзятой. Хотя мое мнение на всю текущую ситуацию вам прекрасно известно.
Итак, для начала зайду на сайт Росреестра, на котором публикуются отчеты о всех происходящих сделках на рынке – первичном, вторичном, ипотечном. Данные пока есть только за прошедшие полгода, но ничего страшного. Посмотрим их.
За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья.
Сюда входят абсолютно все сделки, совершенные за полгода в Москве. Как видно из фото выше, динамика из года в год отрицательная. Но если учесть, что в 2023 году были еще выгодные ставки по ипотеке, а в 2024 году хотя и ставки стали более высокие, но была льготная ипотека, то 2025 год при высокой ключевой ставке вроде не такой уж провальный?
Не будем торопиться с выводами. Продолжим.
За первые 6 месяцев 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 58 460 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Показатель вырос к январю-июню 2024 года (57 786) на 1,2% и снизился к аналогичному периоду 2023 года (64 729) на 9,7%.
Ок! Опять все вроде не плохо идет. Но меня больше интересует другой показатель, а именно сколько сделок на рынке происходит вообще без ипотеки:
63 850 – 58 460 = 5 390 сделок за наличный расчет за полгода в Москве
Или в среднем 898 сделок в месяц.
Вообще, давайте зафиксируем и запомним цифру 58 460. Дальше объясню для чего.
В I полугодии 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 23 472 договора долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств.
И если отталкиваться от этих данных, то получается, что на вторичном рынке с использованием ипотеки зарегистрировано:
58 460 – 23 472 = 34 988 договоров купли-продажи или 70% от общего объема сделок на рынке.
Можно было бы смело сделать выводы, что наступила «эра» вторичной недвижимости.
Но я к цифрам более аккуратна, т.к. математика наука точная и невнимательности она не терпит.
Посмотрите повнимательней на Фото 3 (последнее), голубым написано сколько всего зарегистрировано ДДУ за полгода – 55 622, а это значит, что на вторичном рынке Москвы за полгода в ипотеку фактически было продано:
58 460 – 55 622 = 2 838 квартир или в среднем 473 квартиры в месяц.
А всего на вторичном рынке в ипотеку за полгода продали:
63 850 (фото 1) – 55 622 (фото 3) = 8 228 квартир или в среднем 1371 в месяц.
Из чего следует, что на вторичном рынке всего 34,5 % квартир сейчас продаются с привлечением ипотечных средств, но никак не 70%.
При этом по ДДУ не все 55 622 сделки совершены с жильем, а только 37 734.
Из которых 14 262 не использовали кредитные средства, а продались скорее всего в рассрочку.
Теперь давайте взглянем на размер среднего ипотечного кредита, который опубликован на сайте Банка России по итогам июня этого года:
На вторичном рынке люди берут в среднем 4,5 млн.р., на первичном 5,6 млн.р. соответственно. При среднем сроке ипотеке в 2025 в 26 лет, учитывая снижение ключевой ставки и предположив, что человек оформил ипотеку под 21%, ежемесячный платеж составляет 79 т.р.
При этом, надеюсь, понятно, что ипотека в 4,5 млн.р. это лишь доплата при обмене меньшей квартиры на большую, но никак не покупка отдельной квартиры в Москве.
Это мой ответ на комментарий, который и послужил темой для этой статьи:
Писать и говорить можно все, что угодно. Их цель – расшатать общество. Верить всему, что пишут, а уж тем более поддаваться панике, точно не стоит. Изучайте информацию самостоятельно.
Ну, или подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.