🔎 Факт: по итогам I полугодия 2025 г. объём просроченной ипотеки достиг 145 млрд ₽ — это почти в 2 раза больше, чем год назад.
📈 Доля просрочки выросла с 0,36% → 0,74%. Эксперты допускают движение к ~1% к концу года, а в ряде регионов показатель уже выше среднего.
📌 Проблемы с оплатой ипотеки: когда тревожиться
🔸Если вы задержали платёж по ипотеке на 1–30 дней, банк обычно не относится к этому строго, но это уже тревожный сигнал.
🔸 При просрочке 30–89 дней начнут начислять штрафы, и ваша кредитная история портится.
🔸Если просрочка превышает 90 дней, это уже серьёзная проблема: банк может начать процедуру взыскания и обратить внимание на залог.
Ипотека комфортна, когда ежемесячный платёж не превышает 30–35% чистого дохода всей семьи. Чем больше первый взнос по кредиту, тем безопаснее: если взяли на покупку 80–90% стоимости жилья, риск значительно выше.
⁉️Почему растёт просрочка по ипотеке
Главная причина — рост ежемесячной нагрузки. Ставки по кредитам увеличились, а доходы людей почти не меняются. У многих семей выросли платежи по ипотеках, оформленных во время льготных программ. Часто новое жильё покупали с большой наценкой, а теперь при попытке продать — не удаётся вернуть вложенные деньги. Особенно тяжело в регионах с низкими зарплатами и нестабильным рынком труда.
🧨 Риски для рынка и заемщиков
👨👩👧 Семьи с платёжной нагрузкой >35% — первыми попадают в жёлтую зону.
🧾 Покупки с наценкой (субсидии/акции) при LTV 85–90% → риск отрицательного капитала: продам — и всё равно останусь должен.
🧰 Срыв финансовой дисциплины: 2–3 «забытых» платежа превращаются в NPL, штрафы + испорченная кредитная история.
💡Научно-практические рекомендации White Broker
Говорим простыми словами, но опираемся на работающие метрики.
1. Сделайте стресс-тест ипотеки 🧮
- Шаг 1: посчитайте PTI = ежемесячный платёж / чистый семейный доход. Цель: ≤ 35%.
- Шаг 2: добавьте к ставке +3 п.п. и пересчитайте платёж (как правило, +12–15%). Потянете? Если нет — нужен план B.
2. Подушка безопасности 🛟
Держите на отдельном счёте 6–9 месячных платежей (ипотека + ЖКХ + базовые расходы). Это главный «анти-NPL» инструмент.
3. Не тяните с банком ☎️
- Ранний диалог даёт опции: смена даты платежа, кредитные каникулы, временный льготный платёж, увеличение срока.
- Пока просрочка <30 дней, банк куда лояльнее и выбор шире.
4. Проверьте эффективность «субсидированной ставки» 🧾
- Сравните две корзины:
А) субсидированная ставка + «наценка» в цене,
Б) обычная ставка + реальная скидка от продавца.
- Используйте эффективную ставку (с учётом страховок/комиссий) и расчёт «цены выхода» (см. п. 6).
5. Сдавать или продавать? 🏷
- Если арендный доход ≥ 70–85% платежа, а недостающую дельту семья тянет 12–24 мес., — разумно пересидеть волатильность.
- Если цена выхода близка к остатку долга и впереди нестабильный доход — продавать с согласия банка лучше заранее.
6. Считаем «цену выхода» перед решением 📉
- Смотрите аналоги на вторичке в этой локации сегодня.
- Оцените дисконт 5–15% (торг + срочность).
- Если Выручка от продажи < Остаток долга — обсудите с банком сценарий согласованной продажи/реструкт.
7. Снижаем ежемесячную нагрузку ⚙️
- Увеличить срок, перейти на льготный период по телу, временно уменьшить платёж.
- Нагрузку можно компенсировать доп. доходом/вторым заёмщиком (готовьте документы заранее).
8. Страховки и вычеты 🛡
- Полис от потери работы/нетрудоспособности снижает риск.
- Налоговые вычеты (имущественный + по процентам) — деньги «назад», их можно направить на досрочное погашение.
✅ Чек-лист раннего вмешательства (до 30 дней)
🔔 Настройте автоплатёж и «двойное напоминание» (за 5 и за 1 день).
🗓 Сдвиньте дату платежа под день зарплаты.
🧾 Соберите пакет в банк: выписка по доходам, расчёт бюджета, план реструктуризации на 6–12 мес.
💬 Запросите «мягкие» меры: каникулы/льготный платёж/пролонгация.
Если 30–89 дней
🛠 Срочно формируйте график восстановления: частичное досрочное + смена даты + «заморозка» части тела.
🧷 Не допускайте 90+ дней: после этого выбор резко сужается.
Если 90+ дней
🤝 Идите в банк с планом продажи: оценка, срок экспозиции, коридор цены, согласование сделки.
🎯 Цель — максимально закрыть долг и сохранить кредитную историю.
🏠Что делать, если вы только собираетесь покупать жильё в ипотеку?
Выбирайте квартиру, которую легко продать или сдать (этажи 2–10, кирпично-монолитные дома, хороший свет, удобная кухня). Локация важнее разовых скидок — смотрите, как далеко от метро и сколько реально времени ездить на работу.
💵Перед покупкой:
- рассчитайте соотношение платежа и дохода (желательно не выше 35%);
- сделайте финансовую подушку на 6–9 платежей;
- проверяйте «чистоту» квартиры (особенно на вторичке: собственник, перепланировки, отсутствие арестов).
🗺️ В каких регионах больше рисков?
В городах и областях с низкими зарплатами и нестабильной занятостью риски по ипотеке выше. Там лучше покупать ликвидные объекты, вносить больше первый взнос (25–30%), собирать подушку не на 6, а на 9–12 месяцев.
📝 Краткий алгоритм действий при риске просрочки
1. Оцените ситуацию: доход/расходы, нагрузка, есть ли запас денег.
2. Проведите «стресс-тест»: что если ставка или платёж вырастет?
3. Готовьтесь к общению с банком: соберите все справки и расчёты.
4. Используйте налоговые вычеты и страховки.
5. При необходимости находите дополнительные источники дохода.
6. Если нужно — готовьте план продажи жилья с банком.
7. Поддерживайте финансовый контроль: чек-листы, напоминания, пересчёт бюджета.
☝️Основные выводы
Рост просрочки по ипотеке — тревожный, но пока не критичный сигнал. Важно контролировать расходы, держать запас денег и не стесняться раньше обращаться к банку. Для тех, кто собирается покупать — главное не заманиваться красивой ставкой, а считать реальные платежи, риски и возможность быстро продать квартиру в случае сложностей.
📣 Нужна помощь?
White Broker бесплатно сделает для вас мини-аудит ипотеки:
- посчитаем PTI/DSR и «цену выхода»,
- подготовим пакет в банк для мягких мер,
- дадим 3 сценария: «держать», «сдавать», «продавать».
Напишите город, размер платежа и остаток долга — вернём персональный план в тот же день.
📣 Наши контакты
E-mail: info@white.broker
Сайт: https://white.broker/
Тел.: +74997072828
White Broker. Простые решения — выгодные сделки.
Хотите всегда быть в курсе актуальных новостей из мира недвижимости?
💡Телеграм-канал — свежие новости и обсуждения с первыми инсайдами!
🏡 YouTube — актуальные видео на тему недвижимости