Привет! Мы — Агентство недвижимости White Broker. Разложили по полочкам, что меняется в ипотеке этим летом и осенью, простым языком и с готовыми шагами. Добавили иконки, «научные» рекомендации и мини-скрипты для переговоров с банком и застройщиком.
📉 В двух словах
🔸С 1 сентября ЦБ снизил надбавки к капиталу по части кредитов на новостройки (первоначальный взнос 20–30% и ПДН 50–70%). Теоретически взять кредит таким клиентам станет чуть легче.
🔸 Летом банкам запрещено брать комиссии с заемщика за «снижение ставки» (заёмщикам проще и понятнее сравнивать оферты).
🔸 С августа–ноября государство чуть снизило возмещение банкам по льготным программам (МД, семейная/ДВ/АРКТИКА и др.): это не отмена льгот, но субсидирование стало более сдержанным.
🔸 Многие банки по льготной ипотеке подняли минимальный первоначальный взнос до 30,1% — входной билет выше, часть выдач может просесть.
🔸С 1 октября на ИЖС (частные дома) ЦБ вводит макропруденциальные лимиты (МПЛ): банкам ограничивают долю «рискованных» выдач по уровню ПДН. У некоторых клиентов с высокой нагрузкой возможны отказы из-за выбранного лимита банка, даже если по скорингу всё ок.
🔍 Что конкретно меняется и как это читать «по-человечески»
1) 🏗️ Новостройки: надбавки к капиталу ниже (с 1 сентября)
Что это: банку нужно держать меньше «подушки» на часть кредитов с взносом 20–30% и ПДН 50–70%.
Для вас: банку чуточку легче одобрить такие кейсы, но эффект умеренный (на эту группу приходится пока не весь рынок).
❓Что делать:
- Если ваш ПДН ~55–65% и взнос в 20–30% — подайте заявки в 2–3 банка: вероятность одобрения выше, чем была.
- Подтягивайте документы по доходу, закрывайте мелкие кредиты — это сбивает ПДН.
2) 🧾 Комиссии за снижение ставки — нельзя (с 1 июля)
Что это: банки не могут брать комиссию с заёмщика за «понижение ставки» по ипотеке.
Для вас: меньше скрытых расходов. Сравнивать предложения стало проще.
❓Что делать:
- Смотрите итоговую эффективную ставку и платёж. Просите расшифровку: «из чего сложилась ставка и платеж?»
3) 🧷 Льготные программы: возмещение банкам чуть ниже (с 7 августа по 1 ноября)
Что это: государство снизило компенсацию банкам по ряду льгот (МКД/ИЖС) — субсидия не исчезла, но стала скромнее.
Для вас: условия льгот сохраняются, но банки осторожнее в ценообразовании.
❓Что делать:
- Фиксируйте оферту письменно и срок действия.
- Сравнивайте льготу vs рыночную: иногда рыночная с большим взносом и торгом по цене квартиры выгоднее.
4) 💸 Льготная ипотека: взнос с 20,1% → 30,1%
Что это: ряд крупных банков повысил минимальный первоначальный взнос по льготам до 30,1%.
Для вас: нужен больший капитал, часть клиентов «не влезет».
❓Что делать:
- Доберите взнос маткапиталом/сбережениями/продажей текущего жилья.
- Рассмотрите рыночную ипотеку с отсроченным ремонтом и торгом по цене — итоговая нагрузка может быть сопоставимой.
- Если не хватает 2–5% — попробуйте оценить другой объект: иногда банк даёт лучше LTV на более ликвидную квартиру.
5) 🏠 ИЖС: лимиты по рисковым выдачам (с 1 октября)
Что это: банк может выдать только ограниченную долю кредитов на ИЖС заемщикам с высоким ПДН.
Для вас: если ваш кейс «на грани», банк мог уже выбрать лимит — получите отказ не по качеству, а по квоте.
❓Что делать:
- Подайте в несколько банков одновременно (у всех разные лимиты и их загрузка).
- Подавайте в первой половине месяца: лимиты чаще не выбраны.
- Снижайте ПДН: закройте микрозайм/карту, увеличьте первый взнос, подтвердите больший доход (официально).
🧮 Что такое ПДН и как его быстро посчитать?
ПДН — это доля ваших ежемесячных выплат по всем кредитам и кредиткам в чистом доходе.
📝Формула:
ПДН = (все ежемесячные платежи по долгам / ежемесячный доход) × 100%
Просто ориентиры:
• ≤40–50% — комфортная зона.
• 50–70% — «жёлтая» зона: банк будет смотреть на первый взнос, тип жилья и стаж.
• >70–80% — высокий риск отказа / нужны дополнительные действия.
Как снизить ПДН за 2–4 недели:
◻️ Закройте мелкие кредиты/овердрафты.
◻️ Уберите «рассрочки», которые банк видит как кредит.
◻️ Попросите бухгалтерию подтвердить доход (2-НДФЛ/справка банка).
◻️ Добавьте созаемщика с доходом (но помните — это плюс к обязательствам, если у него есть кредиты).
🔬 «Научные» рекомендации
1. Ставка +1 п.п. ⇒ платёж +7–10%. Делайте стресс-тест: заложите +2 п.п. к текущей ставке — комфортно? Значит, бюджет реален.
2. Эффективная ставка важнее «баннера». Считайте реальную стоимость кредита: платёж × 12 × годы − тело кредита.
3. Точка безубыточности субсидии: если застройщик «купил ставку» повышением цены, спросите рыночную скидку вместо «низкой ставки». Выбирайте, где меньше суммарные платежи + цена.
4. LTV (кредит/стоимость): чем ниже LTV, тем легче одобрение. 30–40% взноса часто даёт лучший скоринг и ставку.
5. Риск-профиль ИЖС: банки «боятся» стройки. Проект/смета/подрядчик/готовность — всё повышает шанс одобрения.
6. Кредитная история: один «просроченный» месяц за год — минус к скорингу. Проверьте БКИ заранее и исправьте ошибки.
7. Подушка: держите 3–6 месячных платежей на счёте — это и для вас, и для банка плюс.
8. Валюта дохода: если доход нестабилен, берите ипотеку без «плавающих» опций и с запасом по платёжеспособности.
🧰 Пошаговый план подготовки (чтобы не бегать «зря»)
1. 📑 Соберите доходы: 2-НДФЛ/справки банка, самозанятые — доход за 12 мес., ИП — декларации + выписки.
2. 🧾 Закройте мелкие долги, снизьте лимиты по картам (часто в ПДН считаются 5–10% от лимита).
3. 💰 Определите взнос: проверьте доступные средства + маткапитал/субсидии.
4. 🏢 Выберите 3 банка (1 — зарплатный, 2 — конкуренты), подайте одновременно.
5. 🧱 Новостройка: спросите у застройщика две сметы— со «ставкой от» и с максимальной скидкой без субсидии.
6. 🏠 ИЖС: подготовьте проект, смету, график работ, договор с подрядчиком, фото участка.
7. 📆 Тайминг: в ИЖС и льготах подавайтесь раньше месяца — лимиты ещё не выбраны.
8. ✍️ Фиксируйте оферты письменно: ставка, платёж, срок действия, список условий.
💬 Мини-скрипты переговоров
- С банком (льготная, вырос взнос):
«У нас взнос 27%, готовы довнести ещё 3% при фиксированной ставке и комиссии = 0. Подтвердите, пожалуйста, ставку и платёж письменно до ____ числа.»
- С застройщиком (субсидия vs скидка):
«Покажите, пожалуйста, два расчёта: 1) с субсидированной ставкой; 2) с максимальной скидкой без субсидии. Сравним суммарную переплату и выберем честно выгодный вариант.»
- С банком (ИЖС и МПЛ):
«Понимаю, что по лимитам у вас квота выбрана. Подскажите, пожалуйста, когда она обновится и какие документы улучшат наш профиль, чтобы уложиться в ваш МПЛ?»
🧨 Почему отказывают «вдруг» — и что делать
• ПДН «на грани» и банк выбрал лимит (ИЖС/рефин). Решение: альтернативный банк, раньше месяца, увеличить взнос.
• Не проходит оценка: завышена цена по субсидии. Решение: переоценка у другого оценщика/банк-партнёр, скидка от продавца.
• История с просрочками: подождите 3–6 мес. без нарушений, подавайтесь снова.
• Серые доходы: добавьте созаемщика с белым доходом или легализуйте часть дохода.
☑️ Чек-лист выбора программы
📍 Город/дом (МКД) или 🏠 ИЖС?
🎯 Цель: жить надолго / инвестиция / ИТ / семейная?
💰 Взнос: 20% / 30% / 40%+?
📉 ПДН: до 40–50% / 50–70% / 70%+?
🧾 Готовы документы по доходу?
🧯 Есть подушка 3–6 платежей?
🧮 Сравнили субсидию и рыночную цену без субсидии по совокупной переплате?
💡 Итог White Broker
Осенью правила стали жёстче точечно, но прозрачнее: заёмщик с понятным доходом, адекватным взносом и реальным ПДН проходит одобрение спокойно. Ключ — правильный пакет, подача в несколько банков и честное сравнение «субсидия vs скидка».
Хотите, мы:
- посчитаем ПДН и стресс-тест платежа,
- подберём банк и программу под вашу ситуацию (льгота/рыночная/ИЖС),
- сравним субсидию и скидку на конкретной квартире,
- сопроводим одобрение и сделку до ключей?
White Broker сделает всё «под ключ». Напишите — пришлём таблицу-калькулятор (Excel) для сравнения программ и чек-лист документов на одобрение.
📣 Нужна помощь специалистов?
E-mail: info@white.broker
Сайт: https://white.broker/
Тел.: +74997072828
Хотите всегда быть в курсе актуальных новостей из мира недвижимости?
💡Телеграм-канал — свежие новости и обсуждения с первыми инсайдами!
🏡 YouTube — актуальные видео на тему недвижимости