➡️Практически никто не задумываемся о том, что ипотеку и инвестиции можно связать.
Обычно логика простая: если деньги есть, то покупаем квартиру сразу.
Если нет - берём кредит.
Но есть третий вариант: часть суммы внести как первоначальный взнос, остальное вложить в облигации федерального займа (ОФЗ), а доход от купонов можно направлять на оплату ипотеки.
➡️Посмотрим, как эта схема работает в двух случаях - при обычной ставке 23% и при семейной ипотеке 6%.
📊 Обычная ипотека под 23% (15 лет, взнос 30%)
•Квартира: 10 млн ₽
•Первоначальный взнос: 3 млн ₽
•Кредит: 7 млн ₽ на 15 лет под 23%
•Ежемесячный платёж: ≈ 133 000 ₽
•Купоны по ОФЗ (7 млн ₽ под 13%): ≈ 75 800 ₽
•Разница: ежемесячно нужно доплачивать за взнос ≈ 57 200 ₽
За 15 лет:
•Банк получит около 24,0 млн ₽.
•Купоны покроют ≈ 13,6 млн ₽.
•Из вашего кармана реально уйдёт ≈ 10,4 млн ₽, помимо первоначального взноса.
•В конце срока: у вас квартира и тело облигаций (7 млн ₽).
Да, квартира в конечном счёте обойдётся дороже ≈ 13,4 млн₽ вместо 10. Но при этом вы сохраняете капитал, а не тратите его сразу.
📊 Семейная ипотека под 6% (15 лет, взнос 30%)
•Квартира: 10 млн ₽
•Взнос: 3 млн ₽
•Кредит: 7 млн ₽ на 15 лет под 6%
•Ежемесячный платёж: ≈ 59 000 ₽
•Купоны по ОФЗ (7 млн ₽ под 13%): ≈ 75 800 ₽
•Разница: +16 800 ₽ остаётся каждый месяц
За 15 лет:
•Банк получит около 10,6 млн ₽.
•Купоны принесут ≈ 13,6 млн ₽.
•После всех выплат у вас остаётся ≈ 3,0 млн ₽ чистыми.
•В конце срока: квартира и 7 млн ₽ в ОФЗ + 3 млн₽ чистыми от купонного дохода.
И в конечном итоге купоны не просто полностью покрывают ипотеку, но ещё и дают прибыль.
🔎 Для Москвы, МО, СПб и ЛО лимит по семейной ипотеке - 12 млн ₽. Для остальных регионов он ниже - 6 млн ₽, но сама схема работает точно так же, просто на меньших суммах.
⚖️ Сравнение
•Купить сразу: квартира за 10 млн ₽, капитала нет.
•Обычная ипотека 23%: квартира + 7 млн ₽ капитал, но переплата около 3,4 млн ₽ от изначальной цены.
•Семейная ипотека 6%: квартира + 7 млн ₽ капитал + около 3 млн ₽ сверху.
При обычной ипотеке эта схема помогает лишь снизить нагрузку и сохранить капитал, но переплаты не избежать.
А вот при семейной ипотеке складывается уникальная ситуация:
• купоны по ОФЗ закрывают все платежи и даже дают прибыль,
• банку недостающую ставку доплачивает государство через субсидию.
Фактически государство платит в обе стороны: вам, через доходность облигаций и банку, через компенсацию льготной ставки.
А у вас в итоге и квартира, и сохранённый капитал, и доход сверху.
💬А вы бы доверили свои накопления ОФЗ на 15 лет ?
