Критерии убивают ваш инвест? Часть 1.
📍Периодически ко мне в подбор приходят покупатели с конкретным рядом критериев. И, как правило, чем больше критериев, тем менее интересный вариант мы сможем выбрать. И покупка становится не инвестиционной и не выгодной, а больше для себя, где цифры доходности уже имеют второе значение и можно недополучить миллионы.
Например, критерий: срок сдачи не позднее 2026 года.
1️⃣На такой стадии строительства уровень распроданности объектов, как правило, 50% и более. Если это хороший проект и Застройщику нет смысла давать вам хорошую стоимость. Основная маржинальность и выравнивание средней стоимости м2 по фин. модели у Застройщика происходит как раз на высокой стадии строительства.
💙Разница в стоимости новостройки со сдачей в 2026 и 2027 году вполне может быть 15% и более. Но владение такой квартирой даст арендную доходность за год только в половину от этой разницы.
2️⃣Ассортимент квартир значительно хуже. И выбирать приходится из далеко не самых ликвидных планировок. Потому, что ликвидные разбирают в первую очередь, иногда вытаскивают из закрытых продаж.
💙Например, в июне 2025 в проекте Indy Towers в подборе была приобретена квартира формата Евро-3 площадью 65 м2 за 26,8 млн рублей с хорошим видом из комнат на парк. На такие планировки в течении одной недели стоимость у Застройщика выросла на 12%.
Сейчас в продаже есть такой же вариант на 9 этажей ниже, стоимостью 32 млн, что прямо сильно хуже в данном случае, так как мы упираемся в деревья и не видим парк. Или на 21 этажей выше, за 39,2 млн.
Этаж, который мы выбрали, следовательно, стоил бы сейчас у Застройщика 34 млн. То есть, прибавил бы 29% в стоимости всего за 2,5 месяца.
💙Понятно, что это бумажный рост, и остальная часть ассортимента выросла на 12-15%, что конечно тоже выше среднего по рынку. Но у нас задача забирать самый ликвид, который в первую очередь будут покупать. И самый ликвидный ассортимент вымывают в течении нескольких месяцев в начале продаж. А что же останется через 2 года реализации? Или самые ликвидные планировки по космическим ценам, или не ликвид, который просто не нашел своего покупателя и активно продается Застройщиком.
Это только один из критериев, который я взял для примера и разобрал только часть нюансов этого критерия, а их очень и очень много.
Я изучаю рынок новостроек уже более 12 лет и открываются все новые и новые детали, которые влияют на потенциальную доходность и прибыльность покупки. Деталями я делюсь на личных встречах и подборах.
💙 Достаточно просто НАПИСАТЬ мне личные сообщения.
