За последние годы российский банковский сектор претерпел кардинальные изменения. Статистика ЦБ РФ показывает впечатляющее сокращение сети традиционных отделений: за 5 лет их количество уменьшилось на 18,5%, достигнув отметки в 24 680 точек обслуживания.
Эта тенденция напрямую связана с растущей технологической грамотностью населения и активной цифровизацией финансовых услуг. Если раньше присутствие банка с масштабным статусным отделением в центре города считалось главным показателем его надёжности, то сегодня кредитные организации успешно завоевывают доверие клиентов через онлайн-каналы.
Современная банковская система эволюционирует: традиционные отделения трансформируются в компактные phygital-пространства, сочетающие преимущества физического и цифрового взаимодействия с клиентами.
Поэтому у собственников «бывших» крупных банковских помещений всё чаще встаёт вопрос, как их выгоднее сдать в аренду после ухода или сокращения площади банка. В данном кейсе хочу поделиться нашим опытом сдачи в аренду банковского помещения, который вы можете применить на своих объектах.
На старте:
Встроенное нежилое помещение в центральной топовой локации города-миллионника площадью 445 кв. м. Состоит из первого (376 кв. м) и антресольного (69,6 кв. м) этажей. Помещение более 15 лет было в аренде у американского «Ситибанк», который ушёл из России.
Так как помещение оборудовано под банковскую деятельность, имеет укреплённость, «качественный» ремонт и единые инженерные коммуникации (10-летней давности), собственник изначально не рассматривал вариант разделения помещения на части и искал арендатора из банковской сферы, который арендует всё помещение целиком.
Два банка рассматривали помещение под размещение своих офисов, но все настаивали либо на существенном снижении арендной платы, либо на аренде только части помещения. Собственника это не устраивало, и он обратился за профессиональной помощью к нам.
Задача:
Сдать помещение в аренду с сохранением высокого уровня арендной платы предыдущего арендатора и желательно банку, так как помещение имеет укреплённость, оборудовано под ведение банковской деятельности и готово к ведению коммерческой деятельности.
Что было нами сделано:
- Тщательно проанализирована локация объекта, конкурентное окружение, архитектурные и инженерные параметры объекта.
- В связи с тем, что архитектура объекта (сплошные фасадные витрины от пола до потолка и минимальное количество несущих конструкций) позволяла практически без проблем разделить помещение на 3 части, было принято решение предложить собственнику исследовать данный вариант.
- Предложены три варианта концепций реализации объекта: одна банковская, на которой настаивал собственник, вторая — розничная, третья — микс двух первых.
- Под варианты концепций подготовлены варианты планировок, арендные планы, презентационные материалы для арендаторов.
- Выполнен «предброкеридж» объекта: собрана обратная связь от потенциальных пулов арендаторов по их возможному размещению на объекте (по максимальным арендным ставкам, коммерческим условиям аренды, требованиям к метражу и планировке, инженерным сетям, пожарным выходам и т. д.).
- Собственнику были представлены два согласованных арендаторами варианта планировок объекта и арендных планов, из которых он выбрал микс-концепцию: банковское пространство + розница + фуд.
- В итоге помещение было разделено на три части, и подписаны договоры аренды с тремя арендаторами: phygital-пространство «Альфа-банк», «SOKOLOV» (ювелирный магазин) и кафе «Краснодарский парень», а арендный доход превысил ожидания собственника. При этом объект стал более стабильным, не зависящим от одного арендатора и легко ротируемым при изменениях в конъюнктуре рынка.
Выводы:
- Банковская укреплённость и «хороший» банковский ремонт в помещении не должны сужать сферу потенциальных арендаторов до банковского сектора, так как в неизменном виде сдать помещение будет практически невозможно в связи с изменением формата банковского обслуживания и требований к банковским помещениям.
- Если есть возможность разделить помещения на части с отдельными входами и коммуникациями, реализуйте это. Так вы получите более высокий и стабильный арендный доход, который не будет зависеть от одного арендатора.
- Предлагайте банковские помещения ресторанам и кафе, так как мощность электричества в бывших банковских помещениях отвечает их требованиям.