Проблемы рисков, связанных с рассрочкой для застройщиков и банков

Безусловно, рассрочка как инструмент несет в себе значительные риски, которые сложно контролировать. Фактически, это в определенной степени непредсказуемая история для застройщика, поскольку невозможно заранее достоверно оценить платежеспособность покупателя и его дисциплину. Невозможно с уверенностью предсказать, будет ли он исправно вносить платежи.

Ситуация усугубляется тем, что расторгнуть договор с недобросовестным клиентом можно лишь после пропуска им нескольких платежей (об этом подробнее писал в посте о рассрочках). Для застройщика такая просрочка уже сама по себе является проблемой. Но еще большую озабоченность это вызывает у Центрального банка, который осуществляет надзор за всей финансовой системой, включая банки, кредитующие застройщиков.

Рассмотрим гипотетическую, но вполне вероятную ситуацию:
на старте продаж застройщик реализовал значительный объем квартир по популярной схеме рассрочки, например, «20/80», где последний крупный платеж в 80% стоимости осуществляется через два года. По истечении этого срока 50% покупателей заявляют о расторжении договора и отказе вносить заключительный платеж, так как у них нет такой возможности.

В результате застройщик получает: большой объем непроданного жилья, которое необходимо срочно реализовывать на рынке, часто со скидкой.

Банк, выдавший проектное финансирование под этот объект, сталкивается с портфелем проблемных активов, обеспечение по которым (квартиры) резко теряет в ликвидности и стоимости.

Если в этот момент рыночные цены начинают снижаться, финансовая модель всего проекта рушится. Банк перестает понимать, как вернуть свои инвестиции, и это может привести к серьезным потрясениям в строительной отрасли, вплоть до волны банкротств.

Центральный банк опасается именно таких системных кризисов — массовых отказов от рассрочек по причине неплатежеспособности или нежелания покупателей. В этом ключе ипотека выглядит более надежным инструментом для финансовой системы, поскольку это обязывающий договор с банком, из которого «просто не выпрыгнешь» без серьезных последствий для заемщика, что значительно снижает риски досрочного неплатежа.

Здесь важное экспертное мнение о недвижимости Петербурга. Подпишись!