Кадастровый участок: на что обратить внимание, если на нем два ЖК

Межевание кадастровых участков под построенными многоквартирными домами — предмет частых дискуссий: например, нередки ситуации, когда новоселы не в восторге от идеи содержания богатого благоустройства и хотят передать его муниципалам. Еще более интересна ситуация, когда два застройщика реализуют проект на одном кадастровом участке. NSP попросила прокомментировать нюансы Константина Бойцова, советника, руководителя практики недвижимости и строительства Maxima Legal. — Как будет сформирован кадастровый участок, когда дом или дома достроят? — Границы и площадь землеотводов под конкретными вновь создаваемыми объектами капитального строительства определяются застройщиком. Если участок в собственности у застройщика, то застройщик может «нарезать» землю по своему усмотрению, в соответствии с положениями градостроительных регламентов в составе ПЗЗ. Если участок в аренде — то по согласованию с арендодателем. — Можно ли заранее изучить, как будет размежеван участок? — Границы под строящимся зданием предусматриваются проектной документацией и отражаются в градостроительной документации, которую согласовывает город. В Санкт-Петербурге — в материалах АГО (архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства). Если строится многоквартирный дом, то земельный участок в силу закона всегда переходит в общую долевую собственность после первой государственной регистрации права собственности на помещение в таком доме. При этом зачастую границы участка под домом не соответствуют границам земельного участка на стадии строительства. Если застройщик арендовал участок под строительство у государства, то чаще всего в итоге в коллективной собственности жителей остается участок, занятый непосредственно самим многоквартирным домом, плюс тротуарная дорога вокруг него. А остальное остается в собственности публичного субъекта. — Что, если на едином кадастровом участке выполняется крупное благоустройство? Можно ли избежать ситуации, при которой дом строят, а потом вместо благоустройства появляется что-либо другое? — Принадлежность вновь созданных объектов благоустройства и бремя их содержания следуют судьбе частей земельного участка, на которых они расположены. Существенный факт: дольщики не могут повлиять на границы таких планируемых землеотводов. Как уже сказано выше, границы формируемых земельных участков прописываются в АГО, и застройщик имеет право вносить изменения в АГО в любой момент, вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Это не считается нарушением условий договоров, заключенных им с участниками долевого строительства. Указанный вывод следует из действующей редакции ФЗ № 214-ФЗ. Во избежание двусмысленности толкования застройщики включают в свои формы договоров с участниками долевого строительства типовые условия о том, что последние при заключении таких договоров дают свое согласие на изменение застройщиком в будущем границ застраиваемого земельного участка и его раздел. Важно, что если застройщик в рекламных материалах указал объекты благоустройства, а потом их не выполнил, то дольщики могут через суд потребовать реализовать такое благоустройство. Судебная практика в этом смысле на стороне дольщиков. Пример из Петербурга: один участок – два застройщика На намыве Васильевского острова компании Element и «Брусника» строят два ЖК без раздела участка. В квартале заявлено довольно крупное благоустройство – парк. «Мы изначально проектировали территорию парка так, чтобы избежать ее разделения. В перспективе объекты разместятся на двух участках, но элементы благоустройства — пешеходный мост, центральная площадь и павильон — свяжут их в единое пространство. К моменту заселения все кадастровые работы будут завершены. Парк планируем содержать совместными усилиями, единой управляющей компанией. Расходы будут делиться пропорционально площади территорий. Тарифы пока на уточнении», — пояснили в компании «Брусника».