"Хотели сэкономить на коммуналке через аренду подвала? Суд сказал: "Нельзя!" Разбираем ошибку собственников"

Знакомая ситуация? Собрались жильцы, подсчитали: "А что если сдавать в аренду наш подвал/чердак/крышу, а доход пустить на оплату лично наших счетов за ЖКУ? Гениально же!" Решили, оформили протокол, передали управляющей компании... А та — в суд. И выиграла! Седьмой кассационный суд в 2023 году (дело № 88 – 20719/2023) четко сказал: так делать незаконно. Почему? Давайте разбираться, чтобы ваша попытка сэкономить не обернулась судебными расходами.

Что придумали собственники и почему это "взлетело в воздух"?

Суть "хитрости":

1. Нашли актив: Общее имущество дома (подвал, крыша, часть земельного участка) сдавали в аренду (например, под размещение серверной или рекламного баннера).
2. Приняли решение: На общем собрании собственников (ОСС) большинством голосов решили:
   Весь доход от этой аренды направить не на общедомовые нужды, а на... перерасчет индивидуальных коммунальных платежей каждого собственника.
   Использовали специальную формулу: из дохода вычиталось 10% вознаграждения УК, остаток распределялся между жильцами пропорционально их доле в праве общей собственности и шел в зачет их платежей за воду, свет, газ и т.д.
3. Ожидание: "Ура! Наши счета за ЖКУ уменьшатся, ведь дом сам себя финансирует!"

Реальность: Управляющая компания (или ТСЖ/кооператив, если они управляют) отказалась выполнять это решение и пошла в суд. Судьи их... поддержали. Почему?

Главная Ошибка: Перепутали "Общее" с "Личным"

Закон (и суд) стоит на простом, но железобетонном принципе:

"Общее имущество — общие доходы — общие расходы. Личное имущество — личные платежи".

Разберем по кирпичикам:

1. Что такое "Общее имущество"? (ст. 36 ЖК РФ)
   Лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, крыши.
   Несущие конструкции, инженерные коммуникации (стояки, общие счетчики).
   Земля под домом и придомовая территория с элементами благоустройства.
   Ключевое: Это имущество принадлежит ВСЕМ собственникам помещений в доме долевой. Никто не может выделить свою часть подвала или крыши.
2. Кто распоряжается общим имуществом и доходами от него? (ст. 44, ст. 46 ЖК РФ)
   Только Общее собрание собственников помещений (ОСС). Именно ОСС решает: сдавать ли подвал в аренду? Кому? По какой цене?
   НО! Закон (ст. 158 ЖК РФ) жестко определяет, на что можно тратить деньги, полученные от использования общего имущества:
   Содержание и текущий ремонт общего имущества (уборка, покраска, замена лампочек, мелкий ремонт дверей/окон).
   Капитальный ремонт общего имущества.
   Оплата коммунальных ресурсов, потребленных на общедомовые нужды (ОДН): свет в подъездах, работа лифта, полив газонов, технологические потери воды/тепла.
   Управление домом (вознаграждение УК, ТСЖ или кооператива).
   Иные цели, направленные на достижение общедомовых задач (например, установка шлагбаума, видеонаблюдения, детской площадки — если это решение ОСС).
3. Что такое "Личные (индивидуальные) коммунальные платежи"? (ст. 157 ЖК РФ)
   Это плата каждого собственника за непосредственно потребленные им ресурсы: холодная/горячая вода, электричество (в квартире), газ, отопление.
   Начисляется либо по показаниям индивидуальных счетчиков, либо по нормативам.
   Это личный долг каждого перед ресурсоснабжающей организацией (РСО) или УК (если она рассчитывается с РСО).

Ошибка собственников в нашем случае: Они решили, что доход от общего имущества (аренда подвала) можно направить на погашение личных долгов за коммунальные услуги. Это смешение двух разных финансовых потоков, запрещенное законом.

Судья разъяснил (суть решения № 88 – 20719/2023):

"Распределение доходов от сдачи в аренду общего имущества между собственниками в виде уменьшения их индивидуальных платежей за коммунальные услуги фактически изменяет установленный законом порядок расчета и внесения платы за ЖКУ. Такой порядок изменения Жилищным кодексом не предусмотрен. Доходы от использования общего имущества должны расходоваться исключительно на общедомовые нужды, указанные в ст. 158 ЖК РФ, а не на покрытие индивидуальных расходов собственников".

Таблица: Куда МОЖНО и куда НЕЛЬЗЯ направлять доход от аренды общего имущества

Разрешенное направление (ст. 158 ЖК РФ) | Запрещенное направление (по решению суда № 88 – 20719/2023)

Ремонт подъездов: покраска стен, замена перил, ремонт пола

Зачет (уменьшение) личных счетов за квартиру: за свет, воду, газ, отопление в своей квартире

Замена лифтового оборудования

Возврат денег "на руки" собственникам пропорционально их доле

Установка/ремонт домофонов, видеонаблюдения

Оплата личных членских взносов в ТСЖ/кооператив (если они не связаны напрямую с содержанием общего имущества)

Оплата электроэнергии ОДН (свет в подъезде)

Погашение личных долгов за капремонт конкретного собственника

Благоустройство двора: детская площадка, лавочки, клумбы

Подарки/премии отдельным собственникам или членам совета дома

Вознаграждение управляющей организации

Пополнение фонда "на непредвиденные расходы" без четкой привязки к общедомовым нуждам (риск признания нецелевым)

Устранение протечек крыши

Оплата индивидуального ремонта в квартире собственника (даже если прорвало его трубу – это его зона ответственности)

Покупка общедомовых приборов учета (тепло, вода)

Снижение взносов на капремонт (это отдельный фонд!)

Вывоз мусора с общедомовой контейнерной площадки

"Экономия" на квартплате путем прямого зачета арендного дохода

Почему Управляющая Компания подала в суд? Ей было невыгодно?

Не совсем так. Основная причина УК — страх нарушить закон и получить штрафы. Вот риски, которые она видела:

1. Нарушение договора с РСО: УК обязана полностью и своевременно перечислять деньги за коммунальные ресурсы (воду, свет, газ, тепло) поставщикам (РСО). Если она начнет принимать "неденежные" формы оплаты (зачет арендного дохода), РСО подаст в суд за неоплату, а УК получит пени и штрафы.
2. Нарушение жилищного законодательства: УК (или ТСЖ) обязана действовать строго в рамках ЖК РФ и договора управления. Выполнение незаконного решения ОСС = прямое нарушение. Контролирующие органы (Жилищная инспекция, Прокуратура) могут оштрафовать УК на крупные суммы.
3. Финансовая неразбериха: Смешение средств общедомового бюджета и личных платежей создает хаос в бухгалтерии. Становится невозможно правильно вести учет, формировать отчетность, проходить проверки.
4. Риск исков от собственников: Если один из собственников позже решит, что формула распределения была несправедлива, он может подать в суд на УК за неправильное начисление/зачет. УК окажется крайней.

УК в этой истории — не враг экономии, а "хранитель" законности финансовых потоков дома.

Как же все-таки сэкономить ЗАКОННО? Альтернативные пути

Хотеть снизить платежи — нормально! Делать это нужно правильно:

1. Уменьшить плату за СОДЕРЖАНИЕ общего имущества (статья 154 ЖК РФ):
   Направьте доход от аренды именно на текущий ремонт и содержание! Чем больше арендных денег уходит на покраску, уборку, мелкий ремонт, тем меньше вам придется платить по статье "Содержание жилья" в квитанции. Это прямая и законная экономия.
   Пример: Если аренда приносит 100 000 руб. в месяц, и вы тратите их на мытье окон, ремонт дверей и освещение подъездов, то УК не нужно собирать с вас эти 100 000 руб. отдельно. Ваш платеж за содержание снизится.
2. Бороться с переплатами за ОДН (Общедомовые нужды):
   Установите современные общедомовые приборы учета (ОПУ) тепла, воды, электроэнергии. Старые счетчики могут врать в пользу РСО.
   Контролируйте снятие показаний ОПУ и сверяйте расчеты УК. Часто в них закрадываются ошибки.
   Выявите и устраните утечки ресурсов (протекающие трубы в подвале, неисправную разводку). Доход от аренды можно потратить на поиск и устранение этих утечек!
   Установите энергосберегающее оборудование (светодиодные лампы в подъездах, датчики движения) – опять же, за счет арендного дохода. Это снизит расходы на ОДН.
3. Оптимизировать взносы на капитальный ремонт (если фонд формируется на спецсчете дома):
   Закон позволяет использовать доход от сдачи общего имущества на финансирование капремонта (ч. 2.1 ст. 166, ч. 3 ст. 170 ЖК РФ).
   Решение ОСС: Можно направить часть или весь арендный доход на спецсчет капремонта. Это позволит либо снизить ежемесячные взносы собственников, либо накопить быстрее на конкретный ремонт (например, новой крыши), не вводя дополнительных платежей.
4. Повысить эффективность управления:
   Используйте доход от аренды для автоматизации (например, автоматический сбор показаний счетчиков), что снижает трудозатраты УК и потенциально ее вознаграждение (если это прописано в договоре).
   Проводите энергоаудит дома за счет этих средств и внедряйте меры по энергосбережению – долгосрочная экономия на ресурсах.

Образец правильного решения ОСС о направлении доходов от аренды (Фрагмент)

ПРОТОКОЛ № __ Общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: [Ваш адрес дома]
Дата проведения: ""_____ 2025 г.
Форма проведения: Очно-заочное (или Очное)Повестка дня:
Об использовании доходов, полученных от сдачи в аренду нежилого помещения (подвал) по адресу: [Точный адрес/описание помещения].СЛУШАЛИ:
Председателя Совета дома / Инициативную группу / Представителя УК [ФИО] о текущих доходах от аренды подвального помещения и предложениях по их использованию.

ПОСТАНОВИЛИ:
Направить доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения (подвал) в многоквартирном доме по адресу [Адрес дома], в полном объеме (за вычетом вознаграждения УК в размере 10% за организацию аренды и расчеты) на следующие общедомовые нужды:
70% дохода - на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества МКД в 2025 году (в соответствии с Перечнем работ, утвержденным Приложением 1 к настоящему протоколу - ремонт подъездных дверей, покраска стен в подъездах, замена светильников на энергосберегающие);
30% дохода - на пополнение фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете дома (с целью частичного финансирования предстоящих работ по замене лифтового оборудования в 2026 году).
Возложить на Управляющую компанию [Название УК] / Председателя Совета дома [ФИО] обязанность:
Вести отдельный учет поступающих доходов от аренды и их расходования согласно настоящему решению.
Обеспечить ежеквартальное информирование собственников о поступивших суммах и их расходовании путем размещения отчетов на информационных стендах в подъездах и в ГИС ЖКХ.
Скорректировать плату за содержание жилого помещения в части работ, финансируемых за счет арендного дохода, в сторону снижения (путем уменьшения соответствующей строки в квитанции).

Голосование:
Всего голосов: _____
"ЗА": _____ (____%)
"ПРОТИВ": _____
"ВОЗДЕРЖАЛИСЬ": _____РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО.

(Далее подписи, приложения - Перечень работ, Расчет доходов/расходов и т.д.)

Ключевые фразы здесь: "на общедомовые нужды", "текущий ремонт общего имущества", "фонд капитального ремонта", "скорректировать плату за содержание жилого помещения в сторону снижения". НЕТ фраз: "перерасчет коммунальных платежей", "зачет в счет оплаты ЖКУ", "распределить между собственниками".

Бесплатная консультация юриста

Заключение: Экономия — да, но только через общедомовой кошелек

История с решением собственников, поддержанным Седьмым кассационным судом, — это не запрет на экономию, а напоминание о правилах игры. Доходы от общего имущества — это кровь, текущая по общедомовым артериям. Ее нельзя пускать на личные нужды квартир, даже если очень хочется снизить платежи.

Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.

Как действовать:

1. Легализуйте аренду: Проводите ОСС, заключайте договоры.
2. Копите на общие цели: Ремонтируйте подъезды, благоустраивайте двор, копите на капремонт, снижайте плату за содержание.
3. Контролируйте УК: Требуйте отчетов, как тратятся арендные деньги.
4. Ищите реальные пути снижения ОДН: Счетчики, энергосбережение, борьба с утечками.

Помните: Законная экономия через грамотное распоряжение общедомовыми доходами существует. Просто не пытайтесь "хитрить", превращая общие деньги в личную скидку на квартплату. Судьи это видят насквозь. Управляйте домом умно и по закону!