Ни для кого не секрет, что льготная семейная ипотека является практически единственной «соломинкой», которая не дает упасть строительной отрасли. На нее приходится уже более 70% продаж всех новостроек в стране. Но некоторое количество таких сделок является инвестиционным. И, по мнению властей, это приводит к перекосам на рынке недвижимости. Больше всего чиновников беспокоит усиливающаяся миграция людей из регионов в столицы.
Чтобы не допустить свободного перемещения граждан, власти планируют изменить параметры «семейки», ограничив ее выдачу регионом проживания и установив заградительные дифференцированные ставки в зависимости от различных параметров. Давайте узнаем, что думают об этом строители, которым придется работать в новой реальности.
Дифференциация штанов ставок
Сегодня ведутся активные обсуждения введения дифференцированных ставок по регионам с учетом различия в уровнях дохода населения. Эта мера способна как помочь балансу спроса и предложения на строительном рынке, так и создать перекосы.
«Насколько известно, сегодня правительством рассматривается предложение по внедрению дифференцированной ставки по программе семейной ипотеки. Если такая идея будет одобрена, ставка по семейной ипотеке будет рассчитываться в зависимости от уровня средней зарплаты в регионе», – подтверждает информацию Олег Колченко, акционер ГК «Основа».Петр Барсуков, партнер компании Develika, согласен: «В текущих условиях программа будет использоваться в зависимости от стратегических приоритетов государства. Сегодня фокус смещается на поддержку регионов: через дифференциацию ставок, возможность покупки жилья на вторичном рынке и ипотечные каникулы для семей с детьми».
Это ключевое изменение программы, которое, по мнению чиновников, должно равномерно распределить спрос между всеми регионами. В столицах, где повышенный интерес к новостройкам, ставка будет выше, и квартиры станут менее доступны. В регионах, где сейчас покупают меньше, ставки останутся прежними или будут понижены. И тем, кто уже не сможет купить недвижимость в больших городах, придется довольствоваться жильем в провинции.
Светлана Александрова, эксперт Coldy, рассуждает: «Предполагаю, что дифференцированная ставка с минимальным значением 3-4% действительно будет применена к определенным регионам, нуждающимся в поддержке. Рассмотрение таких изменений обычно занимает немало времени, ведь важно учесть все нюансы и выделить дополнительные средства из бюджета на реализацию инициативы».
«Для Москвы и других экономически сильных регионов ставка, скорее всего, останется приемлемой, но может вырасти на 1–2%. Но все также ниже рыночных значений. Такой подход позволит поддержать регионы, где жилищные условия нуждаются в улучшении, и при этом сдержит избыточный инвестиционный спрос в дорогих локациях», – уверен Михаил Шмыков, коммерческий директор UDS.
Где родился, там и пригодился
Ксения Рысенко, руководитель ФД «Неометрия», предполагает, что, скорее всего, низкие ставки будут установлены для регионов, где строительство развито слабо, а значит, предложение ограничено и приобрести квартиру семье все равно будет сложно. А для самых крупных по объемам строительства и спросу городов ситуация не изменится.
«Не исключено введение более строгих лимитов по стоимости жилья, особенно в городах с высокими темпами строительства или увеличение ставки до 9% и выше», – прогнозирует Юлия Архангельская, руководитель компании «Мангазея».
«Еще одна возможность, которую рассматривает правительство, – расширение списка городов, где семейная ипотека распространяется на вторичный рынок», – информирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development.
Но если для покупателей из регионов столичные новостройки станут недоступны, значит ли это, что они будут скупать новостройки у себя дома? Эксперты по продажам недвижимости считают, что клиентам будет выгоднее отказаться от использования семейной ипотеки и находить варианты на вторичном рынке больших городов. Да, сейчас, с текущими ставками, это тяжело. Но люди уверены, что в недалеком будущем они смогут рефинансировать свои кредиты.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», предупреждает: «Если семейную ипотеку можно будет получить только «по прописке», то это, безусловно, охладит рынки крупных городов, потому что на них значительную долю покупателей (20-30%) состоят граждане из других регионов».
«Новости об ограничении семейной ипотеки по территориальному признаку можно отнести к потенциально сдерживающим мерам. Однако любые шаги по ужесточению программ должны быть сбалансированы, чтобы не лишить людей возможности улучшить свои жилищные условия. Полагаю, что инициатива претерпит еще не один этап обсуждений», – успокаивает Алексей Бушуев, коммерческий директор «ГК Алькор».
Стимулов три года ждут
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties, полон оптимизма: «Стоит ожидать расширения условий участия: например, смягчения требований к возрасту детей или увеличения срока, в течение которого семья может воспользоваться программой. Также возможны дополнительные меры стимулирования, такие как субсидии на первоначальный взнос для молодых семей, налоговые вычеты, а также развитие комплексных проектов строительства с обязательной долей доступного жилья, приобретаемого по семейной ипотеке».
«Вероятны и меры стимулирующего характера. В частности, расширение программ в регионах с низкой рождаемостью, а также внедрение специализированных льгот для работников в ключевых отраслях – медиков, учителей, IT-специалистов. Также вероятна интеграция механизмов поддержки со стороны субъектов РФ – субсидии на первоначальный взнос, налоговые льготы, региональные надбавки к федеральным программам», – вторит коллеге Максим Самсонов, генеральный директор Tashir Estate.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф, констатирует: «Доля семейной ипотеки в структуре продаж новостроек такова, что дальнейшее ужесточение условий негативно скажется на всем рынке. В то же время массовая раздача льготных кредитов и использование семейной программы для приобретения инвестиционного жилья несут риски необоснованного повышения цен».
Застройщикам понятно, что основные объемы сделок происходят в столицах, и если они упадут, то рухнет и сам рынок недвижимости. Поэтому они полны позитивных ожиданий. Меры стимулирования семейной ипотеки должны быть не только ограничительные, как дифференциация ставок, но и стимулирующие.
Екатерина Наливайко, руководитель по маркетингу компании Plus Development, отлично это понимает: «Для Москвы важной стимулирующей мерой могло бы стать увеличение максимальной суммы кредита: сегодня за 12 млн рублей довольно трудно найти просторную квартиру в столице, семьям с двумя и более детьми нужен доступ к займам хотя бы до 20 млн рублей».
«Текущая система компенсаций влияет на то, насколько ставка для конечного заемщика может быть удержана на уровне, близком к заявленным 6–8%. В этом контексте государственные программы остаются скорее сдерживающим фактором, не давая рынку резко просесть в условиях высокой базовой ставки, но и не стимулируя масштабный всплеск спроса», – считает Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость».
Мой адрес – не дом и не улица
Евгений Макаров, директор по маркетингу Unikey, настроен реалистично: «В ближайшей перспективе меры по семейной ипотеке в России, скорее всего, будут направлены на сдерживание программы, но с сохранением ключевых льгот для целевых групп. На практике это может отразиться на введении более жесткого лимита стоимости квадратного метра или общей стоимости жилья, подпадающего под программу».
«Ввиду ограничений бюджетных средств и значительных затрат на компенсации банкам по программе cемейной ипотеки, вероятно, будут введены ограничительные меры. Государство, возможно, будет оказывать определенное сдерживающее воздействие на банки. Ужесточение правил для банков, выдающих ипотечные кредиты, направлено на снижение рисков государства», – объясняет ситуацию Светлана Воеводина, вице-президент «Девелопмент-Юг».
Как всегда, чиновники пытаются усидеть на двух стульях. С одной стороны им нужно обеспечить выполнение программы президента по строительству доступного жилья для молодых семей. С другой – не разогнать инфляцию выше установленных параметров. Для этого лучше всего подходит адресное кредитование, но качественно делать это власти еще не научились.
Дарья Боковня, заместитель коммерческого директора СК10, надеется: «Вполне вероятно, что фокус будет смещен на более адресную поддержку, например, на многодетные семьи, проживающие в регионах с низкой рождаемостью или в малых городах. Это может выражаться в увеличении размера субсидий или расширении критериев соответствия для таких категорий».
«Власти последовательно укрепляют институт семьи и традиционные ценности – это проявляется в регулярной индексации материнского капитала и специальных проектах для тех, кто только начинает совместную жизнь. Уверен, что в ближайшее время появятся дополнительные инструменты помощи родителям, что позволит им решить вопрос с жильем и переехать в более просторные и комфортные квартиры», – подводит итог Георгий Лабинцев, генеральный директор девелопера «Дело».
Льготная семейная ипотека на вторичную недвижимость: спасет ли она малые города?
Курочка по зернышку, или Почему покупка комнат может оказаться выгоднее инвестиций в квартиры
«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости