Вас предупредили. Что будет с рынком Москвы
Мнение Олега Торбосова по недвижимости.
Оскар Хартман прогнозирует рост цен на недвижимость в Москве. Ещё пара заседаний ЦБ и ключевая ставка прийдёт в адекватную норму. Окончание сладких депозитов приведёт к большому потоку денег на рынок недвижимости. Это вызовет рост цены.
На рынке кризис инвест-идей. При этом изобилие денежной массы. 60 триллионов лежит на депозитах у физических лиц. В Москве 34% депозитов выше ₽10m.
Фондовый рынок вялый. Риски потери части денег высокие. При этом недвижимость не только защитный актив. В отличие от золота и акций она может использоваться по прямому назначению — для жизни.
Из-за высоких ставок на ипотеку на рынке формируется отложенный спрос. Нехилый. Когда ставки придут в норму, десятки тысяч ипотечников обратятся за получением кредитов на квартиру. Это также повлияет на рост цен.
Бизнес-класс внутри ТТК будет стоить по ₽1m за метр, премиум по ₽2m+, элитная недвижимость на набережных возле Кремля ₽4m+.
Похожий сценарий с высокой ключевой и ростом цен мы с вами уже наблюдали сразу после пандемии. Только в более лайтовой версии. Цены тогда выросли на 40%. Кто-то сожалел об упущенных
возможностях.
Только в этот раз пружина сжалась ещё сильнее. Мы живём без ипотеки с высокими депозитами уже десять месяцев. Не четыре, как во время пандемии. И прыжок цен на метр может быть ещё весомее.
При этом Москва без сомнений выиграет в гонке за капитал. Она безупречна. В лучшей своей версии в истории.
На улучшение транспортной инфраструктуры в Москве потратили сотни миллиардов рублей за последние пять лет. Десятки новых станций метро. Хорды. Диаметры. Платные дороги. Дублёры. МЦД. БКЛ. МЦК. И это не ругательства — это про удобство перемещения и качество жизни.
Московская культура. Театры. Выставки. Спектакли ставят прямо на улицах города. Московский спорт. Велопробеги. Марафоны. Прямо по Садовому. Московское долголетие. Пожилые люди вальсируют в скверах. Город утопает в зелени и цветах. В десятках парков открытые бассейны и пляжные клубы. Я мог бы перечислять дальше. Чего стоит только московская ресторанная культура. За год ежедневных гедонистических исследований невозможно посетить и половину хороших ресторанов города.
В 2022 году Россия оказалась в режиме санкционного давления. В результате SWIFT был отключён в ключевых банках. Перевести деньги за рубеж стало технически и юридически трудно. Комиссии за альтернативные переводы обходятся минимум в 1–2 %.
В марте 2022 года был введён запрет на вывоз дивидендов за рубеж для российских компаний. Зарубежные активы бизнесменов, чиновников и банкиров арестованы или недоступны. Это делает внутренние инвестиции единственным способом сохранить и приумножить капитал.
Были отменены сотни прямых рейсов. Ограничены зарубежные поездки, особенно для чиновников, сотрудников госкомпаний, силовиков, судей, депутатов. По негласным правилам многие из них вообще не могут выезжать. А значит, могут тратить деньги только в России.
Всё это приводит к тому, что капитал остаётся внутри страны. В большей части — в Москве, главной точке концентрации капитала, статуса и инфраструктуры.
У нас в стране, при всех её размерах, не так развиты региональные центры как место приложения крупного капитала. Помимо Москвы есть Питер, но он как рынок в шесть раз меньше. Есть какой-то движ в Сочи. А что ещё? Инвестировать сто миллионов рублей в Челябинске или Омске сложно. Особенно не привлекая к себе внимание профильных инспекций и санитаров. Так все деньги стекаются в столицу.
После введения санкций многие сектора российской промышленности увеличили прибыльность за счёт импортозамещения и роста цен на зарубежные товары из-за усложнения цепочки поставок. При этом сократился импорт. Деньги стали оставаться внутри страны. То есть страна продаёт энергоресурсы, но почти не покупает — это вызывает накопление ликвидности внутри.
Далее в комментариях👇
