Разбор терминов и юридических моделей
Популярность Бали как места для жизни, отдыха и инвестиций продолжает расти. Но перед тем как приобрести виллу у океана или вложиться в арендный бизнес, иностранным гражданам стоит разобраться в ключевом юридическом различии: leasehold и freehold. Эти две формы владения имеют принципиальные отличия, влияющие как на стоимость, так и на права собственника. В этой статье разберём, что кроется за этими терминами, какие права они дают и на что нужно обратить внимание при покупке недвижимости на острове.
Freehold: полный контроль — только для граждан Индонезии
Freehold (Hak Milik) — это форма собственности, при которой владелец получает полное и бессрочное право владения землёй и недвижимостью. Это аналог права частной собственности, принятого в западных правовых системах.
Ключевая особенность — только граждане Индонезии могут владеть недвижимостью на правах freehold. Иностранцы формально не имеют права зарегистрировать такую собственность на своё имя.
Как иностранцы могут обойти это ограничение:
- Через номинального владельца (Indonesian nominee) — физическое лицо с индонезийским гражданством оформляет freehold на своё имя, но подписывает с иностранцем ряд частных соглашений (доверенность, соглашение о займе и т. д.). Это рискованный и юридически спорный путь.
- Через индонезийскую компанию (PT PMA) — иностранцы могут создать юридическое лицо с иностранным капиталом и получить право владения через механизм Hak Guna Usaha (право коммерческого использования). Это требует затрат и регистрации в инвестиционном координационном агентстве.
Leasehold: долгосрочная аренда с правом продления
Leasehold (Hak Sewa) — наиболее распространённая и юридически безопасная форма владения недвижимостью для иностранцев. По сути, это долгосрочная аренда земельного участка или объекта недвижимости сроком от 20 до 30 лет с возможностью продления.
Основные характеристики leasehold:
- Срок аренды указывается в договоре (обычно 25–30 лет) с возможностью продления ещё на 20–30 лет.
- По окончании срока аренду можно продлить, но это зависит от условий первоначального договора и желания арендодателя.
- Иностранный арендатор имеет право сдавать объект в аренду, делать ремонт, продавать или переуступать аренду — при наличии согласия арендодателя.
Преимущества leasehold:
- Полная законность для иностранцев.
- Более доступная цена по сравнению с объектами в собственности freehold.
- Гибкость условий и возможностей инвестировать в краткосрочную аренду.
Недостатки leasehold:
- Ограниченность по времени.
- Зависимость от условий продления — возможен рост стоимости или отказ.
- При продаже объекта срок аренды уменьшается, что влияет на цену.
Юридические тонкости и риски
Покупка недвижимости на Бали, особенно в формате leasehold, требует предельного внимания к деталям договора. Вот ключевые юридические аспекты, которые необходимо учитывать:
- Наличие свидетельства о праве собственности у арендодателя (Sertifikat Hak Milik) — у арендодателя должны быть чистые документы.
- Нотариально заверенный договор аренды — lease agreement должен быть зарегистрирован у местного нотариуса (notaris).
- Права на продление аренды — желательно, чтобы в договоре был прописан механизм продления, фиксированная цена и сроки уведомления.
- Целевое назначение земли — земля должна быть классифицирована как residential или commercial, в зависимости от целей использования.
- Налоги и сборы — аренда облагается налогом (PPh) с дохода арендодателя, который может быть переложен на арендатора. Также необходимо убедиться, что у объекта есть действующее разрешение на строительство (IMB — Izin Mendirikan Bangunan или PBG) и Sertifikat Laik Fungsi (SLF) — свидетельство о вводе здания в эксплуатацию.
Что выбрать инвестору?
Выбор между leasehold и freehold зависит от целей инвестора:
- Если вы планируете долгосрочную инвестицию с перспективой создания бизнеса — возможно, стоит рассмотреть открытие PT PMA и оформление через Hak Guna Bangunan.
- Если вас интересует жильё для себя на 10–20 лет или сдача в краткосрочную аренду — leasehold станет оптимальным решением.
- Покупка freehold через номинального владельца подходит лишь тем, кто готов к высоким рискам и имеет надёжного партнёра в Индонезии.
Советы перед покупкой
- Проконсультируйтесь с местным юристом, специализирующимся на недвижимости.
- Проверьте статус земли и юридическую чистоту объекта через кадастровый офис (BPN).
- Сравните предложения leasehold и freehold в нужном вам районе — различия в цене могут быть существенными.
- Учитывайте валютные колебания — большинство сделок осуществляется в индонезийских рупиях (IDR), но цена может фиксироваться в долларах США.
Заключение
Собственность на Бали — это не только экзотическая мечта, но и реальная инвестиция, если подойти к вопросу грамотно. Leasehold и freehold — два юридически разных подхода, каждый со своими плюсами и минусами. Главное — не пренебрегать юридической проверкой, не идти на сомнительные схемы и оформлять сделки с полной прозрачностью. Тогда недвижимость на острове может стать не только красивым активом, но и финансово оправданной покупкой. При этом около 99% проектов на Бали реализуются в формате leasehold, так как этот вариант считается более безопасным и экономически выгодным для большинства частных инвесторов.