Автор: Татьяна Сбеглова
Жилищный кодекс РФ позволяет размещать в нежилых помещениях МКД объекты социально-культурного назначения: магазины, офисы и другие предприятия. Однако это не означает, что в многоквартирных домах допустима любая деятельность. На двух примерах из судебной практики показываем, чем может закончиться обустройство в МКД бани или сауны.
Случай из Томской области
Собственник квартиры обратился в суд с требованием запретить работу сауны, расположенной как раз под его квартирой, на цокольном этаже МКД. В иске отмечал, что воздух в жилом помещении загрязнен — превышено предельно допустимое содержание хлора. Из-за риска для здоровья семья истца не может проживать в квартире.
Районный суд отказал в удовлетворении требований. Решение принял с учётом заключения судебной экспертизы, подтвердившей, что деятельность сауны соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью человека. Расходы на проведенную экспертизу (125 000 рублей) взыскал с истца.
Апелляционная инстанция это решение отменила, иск удовлетворила и взыскала расходы на экспертизу с ответчика. Судебная коллегия не согласилась с выводами экспертов и отметила:
— при проектировании и введении МКД в эксплуатацию закон не предусматривал возможность размещать сауны и бани в цокольных этажах;
— в спорный период действовали СНиПы, которые запрещали размещать в цокольном этаже жилого здания сауны (бани), поскольку они оказывали вредное воздействие на человека;
— на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлен императивный запрет вести в МКД деятельность по оказанию услуг бань (саун), на размещение бань и саун.
По мнению суда, истец имеет право на благоприятную среду. Ответчик это право нарушил.
Восьмой КСОЮ с этими выводами согласился (определение по делу № 88–5871/2021).
Вышестоящая инстанция указала, что проект МКД предусматривает наличие на цокольном этаже автомобильной стоянки, а не сауны. И на момент проектирования дома к цокольному этажу предъявлялись соответствующие требования. Строительную и техническую документацию, которая предусматривает размещение в МКД сауны, как и документы, подтверждающие законность переустройства нежилого помещения в цокольном этаже, ответчик суду не предоставил.
История из Набережных Челнов
В связи с коллективной жалобой жильцов депутат горсовета Набережных Челнов обратился в прокуратуру и указал, что арендатор нежилого помещения МКД нарушает требования пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы и общественный порядок. А именно, обустроил на цокольном этаже дома сауну.
Это подтвердила и прокурорская проверка, по результатам которой выяснилось: в помещении сауны имеются душевые, джакузи, хамамы, и оказываются в том числе банные услуги. МЧС и Роспотребнадзор установили, что нарушения действующих норм и требований действительно имеются.
Обращаясь в суд в интересах прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц и. о. прокурора г. Набережные Челны просил обязать арендатора прекратить организацию услуг бань и саун в нежилом помещении МКД. Ссылался на запрет их обустройства на цокольном этаже жилого здания.
Ответчик же настаивал: объект капитального строительства, в пределах которого расположено нежилое помещение, является пристроем к жилому дому со спортивно-оздоровительным комплексом в подвале, а не МКД. Да и хамам с сауной — вполне себе «оздоровительное».
Суды трех инстанций с ответчиком не согласились и удовлетворили заявленный иск (определение Шестого КСОЮ по делу № 88–4748/2025).
При этом установили:
— ранее ОМСУ дважды отказал собственнику нежилого помещения в согласовании переустройства и перепланировки;
— среди основных и дополнительных видов деятельности ИП-ответчика отсутствует деятельность физкультурно-оздоровительная, включающая в себя в том числе деятельность бань и душевых по предоставлению общегигиенических услуг;
— спорное здание всё же является жилым, поскольку над сауной расположен кинезиоцентр, а еще выше — квартиры;
— жильцы дома жаловались на нарушение тишины и покоя.
Представитель МЧС также пояснил, что пожарную опасность в сауне ответчика представляют подающие пар теплогенераторы, электропечь.
Оспаривая решение первой инстанции, ответчик указывал на применение недействующего СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» и его п. 4.10, запрещающего обустройство бани на цокольном этаже жилого здания.
Однако апелляционный и кассационный суды отметили: отдельные пункты этого документа, в том числе п. 4.10, действовали в период строительства и ввода в эксплуатацию спортивно-оздоровительного комплекса, фактически используемого в качестве помещений для оказания услуг бани и сауны. Кроме того, основанием для удовлетворения иска стало еще и нарушение ответчиком санитарно-эпидемиологических требований (п. 8.5.1 СП 2.1.3678–20).
Опубликовано 12.07.2021. Обновлено 12.08.2025.
➜ ТСЖ допустило размещение сауны в подвале, что привело к убыткам