Публикую текстовую версию записки от 16.08.2025 г.
Посмотреть видеоверсию можно здесь:
Рутуб
Ютуб
ВНИМАНИЕ!!!!
В Видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, о котором пойдет сегодня речь, а также мои комментарии к этому делу.
Организация являлась собственником нежилого помещения, расположенного в МКД. В этом же доме было еще одно помещение, право на которое было зарегистрировано за государством.
Организация посчитала, что второе помещение является общим имуществом МКД. В связи с этим, регистрация на него права собственности за государством является незаконной. В суд был подан иск об оспаривании такой регистрации.
Истец указывал, что спорное помещение является общей долевой
собственностью собственников помещений в МКД, поскольку расположено под первым этажом дома, предназначено для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, обеспечивающих надлежащую эксплуатацию МКД.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Отказ был мотивирован следующими обстоятельствами.
1. Собственники помещений в МКД не наделяли истца правом на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество.
2. Управляющая компания не поддержала исковое заявление.
3. Истцом пропущен срок исковой давности.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск.
Суд сослался на следующие обстоятельства.
1. Спор в отношении прав на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений в МКД, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском путем принятия соответствующего решения на общем собрании.
2. Исходя из заключения судебной экспертизы, спорное помещение, непосредственно связанно с обслуживанием и эксплуатацией МКД, входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения, для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений в МКД.
3. Заявленное требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), срок исковой давности на него не распространяется.
Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении иска.
Было указано, что истец, не владеющий спорным помещением, сформированным как самостоятельный объект недвижимости, при наличии зарегистрированного в отношении него права собственности государства, был вправе предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности. По настоящему делу срок исковой давности пропущен.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.
Для проверки принадлежности спорного помещения к объектам общей
собственности судом апелляционной инстанции правомерно была назначена
судебная строительно-технической экспертиза, в проведении которой судом
первой инстанции было отказано. Согласно выводам эксперта, в спорном помещении имелись инженерные коммуникации - система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения и система водоотведения (канализация), обслуживающие более одного помещения в МКД, при этом спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в МКД, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля.
Учитывая представленные в дело доказательства, выводы эксперта, суд
апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное нежилое помещение (подвал), исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом. Поэтому удовлетворил требование о признании права собственности на него.
При этом, рассматривая спор, суды исходили из избрания истцом надлежащего способа защиты права общей собственности как иск о признании права собственности на общее имущество, сделав разные выводы о возможности его удовлетворения при установленных по делу обстоятельствах. Однако, в данном случае должен был использоваться такой способ защиты права как признание права отсутствующим.
В исковом заявлении истцом указаны такие способы защиты права как признание права собственности и признание незаконной записи о регистрации права собственности. Эти требования заявлены истцом в целях защиты
права общей собственности, на которую зарегистрировано право собственности ответчика, но которое, по его мнению, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений в МКД, его отчуждение в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ запрещено.
Доводы истца основаны на разъяснениях, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Установленный законом режим общей собственности обеспечивает
условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее
всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего
имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же
целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия
собственников помещений МКД.
Например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3,4 статьи 36 ЖК РФ).
Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.
Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных
объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными
(п.2 ст.168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.
С учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.
Следовательно, требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец был вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим. Суды должны были при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
Поскольку истец является сособственником общей собственности МКД,
его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений,
существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не
ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика.
Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истца,
как собственника помещения в МКД, на общее имущество является иск
о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект.
Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием
для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр
о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.
Требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, в связи с чем срок исковой
давности на него не распространяется. Исковая давность
не распространяется на требования собственника или иного владельца
помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество,
владение которым собственниками не утрачено.
Истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту
права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента
возведения МКД в силу закона. При этом спорное помещение нельзя считать
когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД,
поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение
находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных
коммуникаций данного дома, обратного в подтверждение наличия иного
самостоятельного назначения объекта не доказано.
С учетом изложенного, заявленный истцом иск о признании права собственности на спорное помещение следует квалифицировать как иск о признании отсутствующим права собственности.
На основании изложенного, исковое заявление было удовлетворено.
Другие записки по жилищным спорам можно посмотреть ЗДЕСЬ
Чтобы не пропустить новости рекомендую подписаться на:
Мой Ютуб-канал: ЗДЕСЬ
Мой Рутуб-канал: ЗДЕСЬ
группу ВКонтакте по жилищным спорам ЗДЕСЬ
мою страницу ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
телеграмм канал Записки Путёвого Юриста