Повышенный уровень возмещения банкам за выдачу семейной ипотеки, а также дальневосточной и арктической Минфин продлил до 1 ноября. В ожидании этой новости покупателей пугали ужесточением условий предоставления ипотеки из-за отмены компенсации по льготным программам кредитным организациям. Урбан Медиа вместе с экспертом в сфере недвижимости разбирался, как изменится данный кредитный продукт, что ждет покупателей и к каким тратам нужно быть готовыми в будущем.
Что за возмещение?
Минфин России с февраля этого года до 6 августа выплачивал банкам повышенное возмещение за выдачу семейной ипотеки. Это делалось для того, чтобы снять напряжение на рынке из-за комиссий, взимаемых с покупателей при пользовании льготными программами. Благодаря тому, что государство компенсировало частично расходы кредитных организаций при предоставлении льготной ипотеки (по сути разницу между рыночной и льготной ставкой), банки в начале года отказались от комиссий. А к 1 июля, когда был введен прямой запрет на них, кредитным организациям пришлось полностью смириться с невозможностью взимать с клиента дополнительные деньги. Этот запрет, кстати, не распространяется на кредиты на ИЖС.
С 7 августа по 1 ноября 2025 года повышенные компенсации банкам за льготные программы продлили, правда, субсидирование было уменьшено на 0,5 процентных пункта.
Как рассчитывается возмещение?
При предоставлении льготного кредита на покупку квартиры оно соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 2,5 процентных пункта, и максимальной ставкой по программам (ранее было 3 п.п).
По льготным кредитам на ИЖС возмещение соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 3 процентных пункта, и максимальной ставкой по программам (ранее 3,5 п.п.).
Банки уже начали пересматривать условия в рамках льготных программ. Так, часть финансовых организаций увеличили первоначальный взнос до 30,1% (ВТБ, Альфа-банк, Металлинвест, АТБ), другие ввели надбавку за отказ от страхования жизни (Металлинвест, Сбербанк), некоторые повысили комиссию за аккредитив (Промсоцбанк).
Палка о двух концах
С одной стороны, государство говорит, о том, что лимиты по семейной ипотеке больше не закончатся. Но с другой стороны, у покупателя отношения с банком, которому государство не доплачивает всю сумму ущерба от выдачи семейной ипотеки.
В итоге клиент идет в банк и просит выдать ипотеку под условия, которые установило государство, а получает дополнительные условия от банков. Одни кредитные организации повышают первоначальный взнос (как это было ранее при сокращении лимитов выдачи), другие вводят новые условия, чтобы избежать этого.
Даниял Хатыпов, руководитель отдела продаж АН «Владис»:
— Как результат, можно ожидать субсидирования ставки, комбо-ипотеки, ведь такие продукты дают возможность банкам получить дополнительную прибыль. Но по итогу расходы повышаются у конечного потребителя, у нас с вами. Также застройщики могут снизить затраты, выбирая проектное финансирование строительства у конкретного банка, но это затем сузит и выбор финансовой организации покупателем квартиры для выдачи ипотеки.
Как рынок кредитования может ответить на снижение уровня возмещения?
Участники рынка сейчас находятся в ожидании изменений, которые приведут к ужесточению требований к заемщикам, оформляющим кредиты по льготным программам. И хотя субсидирование продлили, но уровень возмещения снижен, и после 1 ноября тенденция к сокращению может продолжиться.
Крупнейшие банки, на которые приходится основная доля выдачи госипотеки, один за другим начали вносить изменения в льготные программы. И вряд ли откажутся от новых ограничений.
При выдаче кредитов на ИЖС и покупку домов происходит сильное дисконтирование стоимости, что также вынуждает покупателей вносить больший первый взнос. Не все банки анонсировали изменения в части кредитования по льготным программам. Но уже сейчас могут сократиться выдачи, повысят первый взнос и другие финансовые организации.
Кроме того, первичная автоматическая проверка заемщиков в банках (скоринг) может проходить сложнее, эксперты ожидают, что будет больше отказов. Это в конечном счете повлияет на то, что гораздо меньшее количество потенциальных покупателей сможет одобрить льготную ипотеку.
Не так страшен черт, как его малюют
Если рассматривать Казань, то здесь стоимость квартиры в новостройке сильно повысилась. Цена студии в городе и даже двушки в пригороде уже давно превысила сумму 8,5 млн рублей, отмечает руководитель отдела продаж АН «Владис». При этом в льготной программе нуждаются семьи, которые воспитывают как минимум одного ребенка, а значит, покупка студии не станет для них решением жилищного вопроса.
Но даже при выборе студии в пределах Казани первоначальный взнос составит от 2,5 млн рублей. Ведь лимит по семейной ипотеке как был 6 млн рублей, так и остался в пределах этой суммы. А если семья хочет купить квартиру большей площади, соответственно, и ПВ будет выше.
Поэтому снижение возмещения банкам от государства сейчас и даже в ноябре не сильно повлияет на получение семейной ипотеки. В сложной ситуации, по мнению Данияла Хатыпова, окажутся пока только заемщики, которые вообще не имеют средств на первоначальный взнос, так как застройщики все же постепенно могут сворачивать программы без первого взноса. А клиенту надо будет иметь как минимум 10-20% от стоимости жилья, чтобы купить квартиру в пригороде.
Таким образом, тех, кто рассматривал покупку в городе, из-за высокой цены жилплощади, низкой максимальной суммы кредита в 6 млн рублей, ужесточение условий выдачи ипотеки, таких как увеличение первоначального взноса, никак не затронет. И как советует эксперт, важно помнить: «Лучше покупать квартиру вчера, а не сегодня». Потому что стоимость недвижимости никогда не падает.