Покупка недвижимости — всегда риск. Даже если сделка оформлена у нотариуса, а документы кажутся чистыми, всегда есть нюансы, которые могут привести к потере жилья. Один из самых коварных — скрытые долги продавца.
В этой статье разберём реальный случай, когда покупатель лишился квартиры из-за того, что не проверил продавца на алименты. Как так вышло? Можно ли было этого избежать? И какие уроки стоит извлечь из этой истории?
История сделки: купил долю в квартире — получил судебный иск
Гражданин Б. решил приобрести половину квартиры. Продавец — мужчина, который на первый взгляд не вызывал подозрений. Сделка прошла стандартно:
- договор купли-продажи удостоверили у нотариуса;
- переход права зарегистрировали в Росреестре;
- деньги перечислили продавцу.
Казалось бы, всё чисто. Но через несколько месяцев Б. получил повестку в суд.
Кто подал иск и почему?
Истцом оказалась бывшая жена продавца. Она заявила, что её экс-супруг годами уклонялся от алиментов, накопил долг более 300 000 рублей, а продажа доли в квартире была попыткой скрыть имущество от взыскания.
Женщина потребовала:
- признать сделку недействительной;
- вернуть долю продавцу, чтобы её можно было взыскать в счёт погашения алиментов.
Первое решение суда: нотариальная сделка — гарантия чистоты?
Суд первой инстанции встал на сторону покупателя. Его аргументы:
1. Сделка нотариальная — а значит, нотариус проверил стороны на дееспособность и отсутствие притворности.
2. Нет доказательств мошенничества — продавец не заявлял, что продаёт долю именно для ухода от долгов.
3. Покупатель действовал добросовестно — Б. не знал о долгах продавца.
Иск бывшей жены отклонили.
Но на этом история не закончилась.
Апелляция: почему суд изменил решение?
Не согласившись с вердиктом, истица подала апелляцию. И здесь ситуация развернулась на 180 градусов.
Какие доводы перевесили?
1. Долг по алиментам был подтверждён — суд запросил данные у ФССП, и выяснилось, что продавец годами не платил.
2. Продажа доли выглядела как попытка уйти от взыскания — если бы он хотел погасить долг, то мог бы продать долю и рассчитаться, но вместо этого деньги «исчезли».
3. Сделка нарушила права ребёнка — алименты предназначены для содержания несовершеннолетнего, а уход от выплат считается злоупотреблением правом.
Итог апелляции:
- договор купли-продажи признан недействительным;
- квартиру велели вернуть продавцу;
- деньги (теоретически) должны были вернуть покупателю, но на практике их уже не было.
Кассация: последняя надежда покупателя
Б. попытался оспорить решение в кассации, но Первым кассационным судом (дело № 88-5827/2020) ему отказали.
Судьи согласились с апелляцией:
«Продажа доли была направлена на сокрытие имущества от взыскания, что является злоупотреблением правом».
Таким образом, покупатель остался:
- без квартиры (долю пришлось вернуть);
- без денег (продавец их уже потратил).
Как проверить продавца и не попасть в такую ситуацию?
Эта история — наглядный пример, почему проверять нужно не только квартиру, но и продавца.
Какие долги опасны для покупателя?
Сделка может быть оспорена, если продавец:
- должен алименты (как в нашем случае);
- имеет неоплаченные налоги (ФНС может взыскать недвижимость);
- является банкротом (сделки за последние 3 года оспариваются);
- скрывается от приставов (есть исполнительное производство).
Как проверить продавца перед сделкой?
1. Запросить информацию из ФССП (через сайт судебных приставов или Госуслуги) — покажет, есть ли долги по алиментам, штрафам, кредитам.
2. Проверить реестр банкротов (на сайте Федресурса).
3. Узнать о судебных исках (через сервис «Правосудие» или «СудАкт»).
4. Спросить напрямую — иногда продавцы честно предупреждают о проблемах.
Можно ли защититься, если долги всплыли после сделки?
Теоретически — да, но сложно:
- Если покупатель докажет, что не знал и не мог знать о долгах, суд может оставить квартиру за ним.
- Но на практике приставы и суды чаще встают на сторону взыскателей (особенно если речь об алиментах).
Вывод: как не потерять квартиру из-за чужих долгов?
1. Проверяйте продавца так же тщательно, как и объект недвижимости.
2. Требуйте справку от приставов (особенно если продавец — мужчина 30-50 лет, у которого могли быть алиментные обязательства).
3. Если продавец скрывает информацию — это красный флаг.
4. Помните: нотариус не гарантирует безопасность сделки — он проверяет только формальные моменты.
Главный урок этой истории: даже самая «чистая» на первый взгляд сделка может обернуться катастрофой, если не сделать элементарных проверок. Не повторяйте ошибок гражданина Б. — защищайте себя до подписания договора.
При необходимости вы можете обратиться ко мне для подробной консультации по недвижимости или для проверки продавца.
Также читайте полезные статьи:
-Продажа доли в недвижимости, если один сособственник за границей, а другой — в России и не хочет продавать долю
-Верховный Суд защитил добросовестного покупателя выморочного имущества: кто возместит ущерб ?
-Госдума приняла закон о защите жильцов, отказавшихся от приватизации
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы.