На рынке жилья началась «перезагрузка»: ипотечная просрочка за год удвоилась, а на первичке за полгода накопился полуторакратный избыток непроданных квартир. Параллельно государство точечно поддерживает льготные программы. Разбираем, что происходит — и как сыграть на этой волатильности в свою пользу.
📊 Основные факты
• Просроченная задолженность по ипотеке в I полугодии 2025 достигла 145 млрд ₽, доля выросла с 0,36% до 0,74%.
• На первичном рынке накоплено ≈319 тыс. непроданных квартир — это в 1,5 раза больше, чем полгода назад.
• Минфин до 1 ноября 2025 вернул банкам повышенные компенсации по льготным программам (семейная, ДВ, Арктика).
• Средний платёж по рыночной ипотеке в 2025: 35–40 тыс. ₽/мес по стране и ~97 тыс. ₽ в Москве — около ¼ дохода заемщика.
⚠ Причины и последствия
Почему растёт просрочка? Комбинация эффектов: жестче условия выдачи, замедление роста доходов, «переваривание» бумовых выданных кредитов 2020–2023 годов. Рынок возвращается к более «здоровым» пропорциям, но темпы роста плохих кредитов настораживают.
Что с первичкой? Вывод проектов обгоняет продажи. Итог — «длинные» экспозиции и замедление роста цен (вплоть до паузы), точечные распродажи и акционные ставки от застройщиков.
Риск-факторы: сделки с завышенными ценами 2021–2023 годов; уязвимые заемщики с высоким ПДН; возможные задержки сроков ввода по слабым объектам.
💡 Советы покупателям и инвесторам
Покупателям первички: охотьтесь за готовыми/высокой степени готовности корпусами, жмите на скидки и доп.опции (кладовые, паркинг). Фиксируйте ставку и проверяйте эскроу/финансовую устойчивость застройщика.
Покупателям вторички: больше аргументов для торга: растущая просрочка = выше мотивация продавцов. Ставьте «вилку» предложения –3–7% от запрашиваемой цены, работайте с отложенной сделкой и быстрым выходом на регистрацию.
Инвесторам-арендодателям: в миллионниках аренда слегка остыла — закладывайте реалистичный ДПП и подушку 2–3 мес. Простые планировки и локации у метро — ликвиднее всего.
ИЖС/апарты: считайте полную стоимость владения (содержание, ремонт, налог). «Псевдоинвестиции» с субсидией от застройщика проверяйте стресс-тестом: платеж +10% и аренда –10%.
❓ Вопрос к аудитории
Видите ли вы уже «скидки тишиной» на своём районе? Готовы торговаться жёстче — или ждёте зимних распродаж?
📢 Подписка и инсайды
Хочешь получать такие разборы раньше других и видеть сделки под рынок? Подпишись на мой Telegram: