Давеча общался с читателем (Ч), который оформил семейную ипотеку. Говорит мол, хочет ипотеку выгодно закрыть. Поэтому не рассматривает вариант с досрочными погашениями. Хочет их инвестировать регулярно (банк, акции и т.д.), чтобы потом разом закрыть.
Он рассказал свои условия и возможности. Пришли к внезапному выводу. Все расскажу в статье.
В первый раз тут? Вы на канале Молодой Ипотечник! В 2018 взял первую ипотеку на квартиру-студию и начал рассказывать о приключениях на канале. В 2024-ом погасил ее и продолжаю дальше делиться опытом и шишками.
Итак, поехали!
Ситуация читателя
Долг банку: 6 000 000₽.
Ставка: 6%
Ежемесячный платеж: 35 973₽.
Переплата по графику: 6 951 515₽
Готов отдавать на досрочку 20% от платежа: 7 194₽
Текущих накоплений: нет.
Идея: «Хочу выгодно погасить. Ну так ставки по вкладам же все равно будут выше, смысл гасить досрочно тогда? Накоплю и разом рассчитаюсь».
Ну-с, давайте проверим, насколько эта идея правдоподобная.
Разбор: постановка задачи
Сперва мы посмотрим на график платежей, если бы Ч отправлял 7 194₽ на досрочку.
Мы видим начисленные проценты: 4 277 267 ₽. Под «выгоднее» Ч понимает, естественно, заплатить меньше денег банку.
Соответственно, нам надо взять обычный график платежей и найти номер платежа, в котором сумма переплаты будет в районе 4 277 267 ₽. Давайте так и сделаем.
Теперь мы получили условие задачи: какая должна быть минимальная ставка накоплений для преодоления переплаты в 4 277 267 ₽ за 159 месяцев? И это при условии стартовой суммы: 7 194₽ и регулярного пополнения в 7 194₽.
Собираем неравенство для расчета
Введем обозначения:
- S — стартовая сумма.
- i — ежемесячная ставка.
- X — ежемесячное пополнение.
X у нас равен S. Выведем на примере трех месяцев общее уравнение.
И по формуле суммы геометрической прогрессии приведем к следующему:
Вот это добро должно быть меньше суммы переплаты, а S = 7 194₽. Получим итоговое неравенство.
Теперь нам надо его решить. Ответ даст ставку накопления.
Решение неравенства
Тут без изобретения велосипеда. Просто классический подбор:
Получаем 0,0147. Это ежемесячная ставка. Для получения годовой надо умножить ее на 12 и еще на соточку, так проценты будут.
0,0147*12*100 = 17,64%
Проверим ее дополнительно на калькуляторе вкладов.
Ну почти попали. В калькуляторах обычно идет расчет на ежедневное начисление, плюс еще история с налогом и т.д. Плюс возможно ставка на доли процентных пунктов отличается, это нестрашно.
В общем случае мы видим: нам нужен какой-то инструмент, который в течение 159 месяцев будет приносить на накопления 17,64% годовых. Только в таком случае погасить ипотеку по запросу Ч будет возможным.
И в чем же ошибка Ч? Не, не в желании погасить ипотеку выгодно. Ошибка в восприятии ключевой ставки и инструментов инвестирования. Учитывая его условия, вообще не факт что получится вытащить такую доходность.
Почитать еще про расчеты:
Да пребудет с вами вычет!