Владельцы квартир нередко предпочитают заключать договоры аренды на короткий срок, обычно до 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать обязательств, которые возникают при долгосрочной аренде (от года и более) согласно законодательству.
Еще больше юридических нюансов публикуем в НОРМАТИВНОМ
Например, долгосрочные договоры требуют обязательной регистрации в Росреестре и дают арендатору приоритет при продлении аренды (ст. 683 ГК РФ). Для сохранения свободы действий, в краткосрочные соглашения часто добавляют пункт об автоматическом продлении, если обе стороны не против.
Однако, эта практика в последнее время перестала быть абсолютно безопасной для арендодателя. Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 2 июня 2022 г. № 23-П внес важные разъяснения:
Если аренда фактически длится больше года из-за многократного продления краткосрочных договоров, отношения считаются долгосрочными, что влечет за собой определенные последствия для владельца квартиры.
Включение в договор условия о возможности расторжения в одностороннем порядке (без обращения в суд) возможно только при наличии вины арендатора, например, при значительных долгах или серьезных нарушениях правил проживания. Просто так расторгнуть договор и выселить арендаторов до окончания срока действия нельзя.
Если нет оснований для расторжения, арендатор может обратиться в суд для защиты своих прав и получения компенсации за убытки.
Для долгосрочных договоров (более года) собственник, как правило, не имеет права выселить арендаторов без решения суда, так как Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилище и стабильность проживания арендатора.
Когда краткосрочный договор аренды систематически пролонгируется, он де-факто превращается в долгосрочный, лишая владельца права на оперативное выселение арендаторов без обращения в суд.
Чтобы избежать судебных разбирательств при выселении, самым надежным вариантом является заключение новых краткосрочных соглашений аренды, не содержащих пунктов о возможном продлении.
Рекомендуется оформлять договоры найма на период, не превышающий одного года, и избегать включения в них условий об автоматической пролонгации. При необходимости продления аренды следует заключать новый договор на очередной срок.
Такой подход согласуется с позицией Конституционного суда и позволяет избежать проблем при выселении недобросовестных жильцов.