Сегодня — история Светланы, которая хотела продать двухкомнатную квартиру в старом фонде и переехать в новый построенный дом.
Когда речь заходит об альтернативных сделках, многие думают: «Что тут сложного? Продал старую квартиру, купил новую — и всё». На деле же — это как игра, где каждое движение связано с десятком других, а ошибки приводят к провалу.
Исходная ситуация
Светлана обратилась ко мне по рекомендации. Её голос в телефоне звучал устало: полгода попыток продать двухкомнатную квартиру в хрущёвке — и ноль результата. Сначала она пробовала сама, потом подключала разные агентства. Квартира — двухкомнатная, косметический ремонт, первый этаж, панельный дом хрущёвской серии.
В квартире чисто, аккуратно, но время чувствовалось в каждом сантиметре — от крохотной кухни до старых батарей.
— Хочу «однушку» в новостройке, желательно метров 40, — сказала Светлана. — С крышной газовой котельной, чтобы коммуналка маленькая, чтобы с ремонтом, мебелью и никто не жил. И… чтобы остаться в своем районе.
Она понимала, что старый фонд дешевеет, коммуналка в её квартире высокая и растет с каждым годом.
Я понимал, что задача будет непростой.
Первичная оценка и честный разговор
Я сразу предупредил, что выбор объектов в районе, где живет Светлана, будет крайне ограничен. И в целом, найти квартиру, где никто не жил, «с нуля» с ремонтом, скорее всего, это будет инвесторский проект — и сторговать большую сумму будет очень тяжело.
Мы обсудили финансы. Светлана хотела обойтись без ипотеки. Я показал разницу в стоимости «квадрата» между старым и новым фондом. Переехать «в ноль» без доплаты, в полностью укомплектованную квартиру, было нереально.
На лице Светланы мелькнула тень разочарования, но она быстро взяла себя в руки:
— Хорошо. Давайте считать, сколько нужно доплатить.
Пошаговая стратегия
1. Сначала анализ встречных объектов — чтобы понять, за сколько реально купить желаемое жильё.
2. Затем оценка её квартиры — анализ продаж за последние полгода, расчёт стартовой цены.
3. Подсчёт доплаты — на основе опять же реальных сделок по подборам, проведенным за последние полгода, а не ожиданий.
4. Обсуждение ипотеки — как варианта при нехватке бюджета.
Корректировка плана
После аналитики стало ясно: нужно минимум +500 тыс. рублей. Решили оформить небольшую ипотеку с фиксированным платежом, который будет комфортен. Документы собрали быстро, банк одобрил.
Поиск начали до продажи её квартиры. Причина проста — если мы найдём покупателя, но не найдём, куда переезжать, можно попасть в неприятную ситуацию: покупатель не будет ждать вечно и просто уйдет на другой объект.
На рынке оказалось всего 5–6 подходящих вариантов. После просмотров осталось два. Один из них — идеальное попадание в запрос, но продавался инвестором, который выдвигал определённые условия по сделке.
Переговоры и синхронизация сделок
Торг с инвестором занял полтора месяца. Параллельно следили за ситуацией с ипотечными ставками — задержка могла увеличить платёж.
Когда вышли на приемлемую цену по нескольким квартирам, мы синхронно запустили продажу квартиры Светланы. Объявления, показы, фильтрация несерьёзных предложений — и через три недели у нас был реальный покупатель с задатком. Тут же закрепились и по встречной квартире. Всё надо было синхронизировать: даты сделок, сроки расчетов, требования банка, интересы продавцов с обеих сторон.
Торг составил 4% от стоимости объекта. С учетом того, что квартиру мы продали без уступки по цене, доплата сократилась и получилось прилично сэкономить.
Финал
В день сделки по встречному объекту мы получили ключи и сразу подписали акт приёма. Квартира — средний этаж, видовые окна, свежий ремонт, крышная котельная. Платёж по ипотеке — ровно в согласованном бюджете.
Светлана поблагодарила за терпение и работу «под ключ» — от оценки и поиска до переговоров и приёма квартиры.
Полезные выводы для продавцов и покупателей
1. Начинайте с анализа встречных объектов. Так вы будете понимать, на что реально хватит бюджета.
2. Рассчитывайте доплату на основе рынка, а не ожиданий. Разрыв между старым и новым фондом может быть значительным.
3. Синхронизация сделок экономит нервы. Особенно, если в цепочке участвует ипотека.
4. Готовьтесь к переговорам по цене заранее.
📩 Если у вас похожая задача — продать и купить одновременно, разъехаться или вложиться в недвижимость с выгодой, напишите в личные сообщения 👉whatsapp📝.
Разберём вашу ситуацию и выстроим маршрут.
💬 Если было полезно — поддержите реакцией!
❤️ — За реальные кейсы
🔥 — За уверенность, что даже сложные сделки можно провести спокойно
👍 — Если хотите больше таких историй
*Все имена изменены в целях конфиденциальности.
*Важные детали сделки не описываются в целях конфиденциальности.
P.S. Для недавно подписавшихся, больше сделок можно найти в этом посте😊Полезные ссылки на материалы именно для покупателя тут
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉whatsapp📝
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен |
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️