Что нужно знать тем, кто собрался купить недвижимость в Эмиратах
Краснодар, 8 августа – Юг Times, Зухра Куб. Что нужно знать об особенностях законов и традиций тем, кто собрался купить недвижимость в Эмиратах?
В последние годы Дубай стал интересной территорией для россиян, которые вкладываются в местный рынок недвижимости. Однако существуют подводные камни, которые могут сделать идею убыточной. Чем Дубай похож на Краснодар, почему эксперты при покупке недвижимости в ОАЭ советуют писать завещание и какие районы мегаполиса наиболее перспективны, рассказал собеседник «Юг Times».
Вадим Камалов, эксперт рынка недвижимости.
- Вадим Варисович, чем привлекает Дубай россиян, решивших купить там недвижимость?
- После введения в отношении России европейских и американских санкций популярность вложений в недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах резко выросла. Власти ОАЭ не блокируют средства инвесторов и стараются защищать людей, которые инвестировали в эту страну. Для сравнения: Европа арестовала активы и счета у многих россиян, требует подтверждения денежных средств по покупкам, которые совершены много лет назад. В Эмиратах этого нет, что, безусловно, импонирует нашим гражданам. Поэтому мы видим очень большие потоки инвестиций туда не только из России, но и из стран СНГ. Плюсом вложений является высокая доходность недвижимости на этой территории. Рынок Дубая растет, количество жителей постоянно увеличивается. Крупнейший город ОАЭ напоминает мне Краснодар в предпандемийный период, когда туда переезжает жить великое множество людей и недвижимость еще была дешевой.
Есть люди, которые покупают жилье в Дубае, чтобы здесь жить. Многие россияне таким образом инвестируют. Доходность от аренды в Дубае составляет в среднем 8% годовых к 1 доллару.
Спекуляции на буме
- В последнее время инвесторы стали сетовать, что их вложения в недвижимость Дубая убыточны. В чем причина сложившейся ситуации?
- Многие люди вкладывали средства, особо не анализируя рынок и доверяя неквалифицированным риелторам, которые привлекали их к спорным проектам. Естественно, теперь эти проекты не показывают того уровня доходности, который обещали вкладчикам. К тому же у части крупных застройщиков, которые имеют хороший рост, бывают задержки в строительстве.
Когда был бум интереса россиян и жители нашей страны массово поехали в ОАЭ, многие покупали недвижимость, что называется, не глядя. Естественно, они сейчас терпят убытки. Это вина скорее не Дубая, а самого человека, который вложил средства, не проанализировав рынок и поверив на слово некоторым гражданам, которые во время ажиотажа воспользовались ситуацией. Сам Дубай стабильно растет и показывает хорошую доходность в хороших локациях. Они не дешевые, но при этом имеют высокую рентабельность.
Если сравнивать с общемировыми ценами, в среднем в Дубае можно зарабатывать 10-12% годовых в валюте. Но не 40%, как обещали некоторые недобросовестные агенты.
- Какие форматы недвижимости больше интересны нашим соотечественникам?
- Тут нет разделения недвижимости, как в России, на жилые квартиры и нежилые помещения. Здесь все - апартаменты, потому что в Дубае нет прописки. Апартаменты, наверное, самый распространенный вид инвестиций. Если говорить о площади, в среднем квартиры занимают 100-120 квадратных метров. Как правило, они имеют одну-две спальни и кухню-гостиную. В нашем понимании это евродвушка.
- На каком основании иностранцы могут находиться в Дубае?
- Когда приобретаете недвижимость стоимостью свыше 700 тысяч дирхам, вам выдается резидентская виза, которая разрешает находиться в стране неограниченно долго. В отличие от туристической визы, которая позволяет находиться не более 180 дней в году и не предоставляет права работать. Власти ОАЭ практически никому не дают гражданства, только в качестве исключения. В Дубае живет около 10-15% граждан, остальные - резиденты. Они имеют те же права, что и граждане, но не получают выплат, которые положены местным.
Так как в ОАЭ - монархия, выборы здесь не проводятся и избирательного права нет ни у кого.
- Какие юридические и иные нюансы нужно учитывать при покупке недвижимости в Дубае?
- Существует очень серьезный правовой момент, про который многие забывают. Речь идет о наследовании. Дело в том, что страна является мусульманской и в отношении наследования действуют законы шариата. Если в семье умирает мужчина, наследниками будут являться лица мужского пола: отец либо сы новья. Если нет сыновей и отца - наследует брат. Соответственно, супруга и дочери умершего не могут стать наследниками. Поэтому риелторы советуют всем клиентам в обязательном порядке составлять завещание. В этом случае подобные проблемы будут сняты - имущество получат те, кого укажет завещатель.
Метро и море
- С чего начать инвестирование в недвижимость Дубая?
- Я рекомендую всем начинать с небольших инвестиций: покупать в популярных локациях студии или квартиры с одной спальней. Если планируется инвестировать в перепродажу, нужно найти перспективный район и купить новостройку, здесь действует такая удобная форма оплаты, как рассрочка. Как правило, сумма распределяется до конца строительства равными частями. Но пока объект строится, если локация действительно хорошая, недвижимость вырастет в цене в среднем на 10-15%, иногда на 20%. Это выгодно, потому что инвестор вложил половину суммы, за это время стоимость недвижимости увеличилась на 20%, затем он ее перепродал.
Тут очень важно не ошибиться с риелтором, потому что многие инвесторы плохо ориентируются в рынке и верят агентам на слово. Доверять стоит только тем компаниям и специалистам, которые давно работают на рынке - минимум 5 лет. Остальные агентства открылись на волне ажиотажа, им я бы не доверял.
Рынок недвижимости Дубая очень прозрачен: вы можете видеть каждую транзакцию в любом здании в выбранной локации. Можете попросить агента, чтобы он дал статистику по квартирам за последние 3 года, благодаря которой будете понимать, есть там рост или нет. Существуют такие районы, где недвижимость опаздывает в цене. Как правило, это отдаленные территории, где собираются пробки, поэтому люди не хотят туда ехать. Соответственно, стоимость аренды квартир там низкая. Или район Дубай Марина, куда едут все русские. Он уже сильно переоценен, не стоит там инвестировать. Если только не покупать недвижимость для собственного проживания.
- Какие локации в Дубае наиболее перспективны для покупки жилья и инвестиций?
- Те районы, где есть метро или оно будет строиться, а также прибрежные территории. Палм-Джумейра - это верх рынка, там уже не стоит инвестировать. Нужно смотреть новые районы. Например, Дубай Айланс - интересная локация с новой инфраструктурой, вблизи находится море.
Магнит для инвесторов
- Делают ли российские компании коллаборации с дубайскими коллегами в сфере недвижимости?
- Совместные проекты случаются редко, но многие российские компании пытаются самостоятельно выходить на рынок. Все они строят под другими брендами, не под своими, которые известны в России.
- Какие прогнозы для рынка недвижимости Дубая вы можете дать?
- Думаю, к 2030 году рынок Дубая вырастет на 40%. Здесь идет постоянный рост. В 2022 2023 годах россияне были на первом месте по инвестициям. Сейчас лидеры - индийцы. Если в России живет 140 миллионов человек, то в Индии - 1,4 миллиарда. Богатые граждане этой страны усиленно переезжают в Эмираты. Они составляют порядка 60% населения. Второе место по переездам в Дубай занимают британцы.
В свое время в Великобританию было много инвестиций, люди открывали счета, но после того как там сделали высокие налоги на капитал и начали под лупой рассматривать каждого инвестора, начался отток. Также повлияли санкции, и то, что происходит в Европе, многим людям не нравится. Все-таки Эмираты - страна с традиционными ценностями, тут все очень строго. Это мусульманское государство, но при этом оно достаточно лояльно к другим религиям и нациям в отличие от, допустим, Саудовской Аравии.
Эмираты очень комфортны для проживания. Если бы не жаркие месяцы, это был бы идеальный регион. Здесь круглый год лето. Да, в ОАЭ дорогая жизнь, но зарплаты, которые здесь получают люди, позволяют качественно жить. При наличии страховки - доступная медицина. Высокое качество образования. Но самый большой плюс - тут нет личных налогов, поэтому многие инвесторы переводят свои деньги сюда. В Дубае очень низкие налоги на корпоративный бизнес и нулевые - на личные инвестиции.