Многие собственники жилья предпочитают заключать краткосрочные договоры найма – обычно на срок до 11 месяцев, чтобы избежать дополнительных требований, предусмотренных законом для долгосрочной аренды (от года и более).
Например, долгосрочные договоры требуют обязательной регистрации в ЕГРН и предоставляют нанимателю преимущественное право на продление аренды (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить гибкость, владельцы часто добавляют в краткосрочные соглашения пункт об автоматическом продлении при отсутствии возражений сторон.
Однако в последнее время такая схема перестала гарантировать безопасность для арендодателя. Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 2 июня 2022 г. № 23-П разъяснил важные моменты:
- Если фактически аренда длится более года из-за регулярного продления краткосрочных договоров, отношения признаются долгосрочными – со всеми вытекающими последствиями для собственника.
- Внести в договор условие о возможности одностороннего расторжения (без суда) можно только при наличии вины нанимателя – например, в случае серьезной задолженности или грубых нарушений условий проживания. Просто так расторгнуть договор и выселить квартирантов до истечения срока нельзя.
- Если оснований для расторжения нет, арендатор вправе обратиться в суд для защиты своих интересов и компенсации ущерба.
- Для долгосрочных договоров (более года) собственник, как правило, не может выселить арендаторов без судебного решения, поскольку Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилище и стабильность проживания арендатора.
Что это означает для собственника?
Если вы заключаете краткосрочный договор с возможностью пролонгации, при регулярном продлении он фактически становится долгосрочным, и вы теряете право на быстрое (внесудебное) выселение жильцов.
Единственным безопасным способом оформить аренду, чтобы сохранить возможность внесудебного расторжения, остаётся заключение новых краткосрочных договоров без условий о продлении.
Заключайте договоры найма сроком до одного года и не включайте в них условия об автоматическом продлении. Если аренду нужно продлить, оформляйте новый договор на новый срок.
Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и поможет избежать сложностей с выселением недобросовестных нанимателей.