Продаёте квартиру и думаете подождать осени? Считайте в валюте, а не в рублях — иначе можно уйти в минус. Кейс нашего клиента, как он чуть не упустил €10 000, послушав советы родственников на семейном барбекю.
💶 Кейс #А: квартира в Москве и курс валют
Рынок недвижимости не прощает импульсивных решений. Особенно если вы — собственник квартиры в Москве, живёте за границей и планируете продать её за рубли, а тратить будете в евро. Один из наших клиентов — #А — столкнулся с классической дилеммой:
продавать квартиру в ЖК «Хорошевский» сейчас за ₽33 млн или подождать осени и выжать ₽35 млн?
🔹 Что хотел продавец
#А, живёт в Испании, тратит в евро, и решил продать квартиру в ЖК «Хорошевский». Цель простая: зафиксировать евро, чтобы не зависеть от прыгающего рубля. Мы нашли покупателя, готового платить ₽33 млн уже сейчас, причём с деньгами в конверте — буквально стоял у двери с кэшем.
Сделка была почти на финише.
🔹 Почему родственники посоветовали подождать
Но тут случилось классическое: #А поехал в Россию на пару недель, попал на семейное барбекю, где между мясом и салатом вмешалась финансовая школа его родителей.
Аргумент был железобетонный:
«Ну ты чего, подожди до октября — продашь за ₽35 млн, будет на ₽2 млн больше! Зачем спешить?»
Плюс два миллиона за 3 месяца звучали как идеальная инвестиция, особенно после пары бокалов.
#А засомневался. Сделка застопорилась.
🔹 Как изменилась выгода из-за курса
Казалось бы: ₽35 млн — это больше, чем ₽33 млн. Но если считать в евро, выходит наоборот.
На сегодня курс евро — около ₽96, а спот-прогнозы на осень — ₽100. По данным Apecon и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования)
📱 Но важно учитывать, что при таком споте в мобильном банке курс покупки будет все ₽102— именно по нему #А будет конвертировать свою выручку.
Сегодня, при курсе ₽96 за евро, #А получал €343 750.
Чтобы получить столько же при курсе ₽102, ему нужно продавать квартиру уже за ₽35 062 500.
Разумеется, весь диалог с нашим любимым #А не обошёлся без калькулятора, таблиц и цифр. 📊 Ниже — один из таких расчётов, который мы приложили в процессе обсуждения сделки ↓
То есть ценник в ₽35 млн — это не прибыль, а компенсация за уплывший курс. А если курс прыгнет выше — всё, что нажито непосильным шашлыком, растворится в пивной пене и колбасках.
🧾 А ещё давайте вспомним про налоги
Пока мы обсуждали курсы, шашлык и барбекю — нельзя забывать и про НДФЛ, который тоже умеет «съедать» евро так же быстро, как зять — последний кусок шеи с решётки.
Тут возможны три сценария, и мы их разобрали с #А ещё до того, как открыли первый калькулятор
✅ Вариант 1: наш случай — налогов нет
Это единственная квартира, и срок владения более 3 лет.
По российскому законодательству — в таком случае при продаже платить налог не нужно.
📊 НДФЛ = 0%
🟡 Вариант 2: НДФЛ для резидента РФ
Если собственник — налоговый резидент (находится в РФ более 183 дней в году), но владеет квартирой меньше 3 лет, включается прогрессивная шкала.
Ваша налоговая база общипывается по следующей матрице:
- До ₽2 400 000 — ставка 13%
- Всё, что сверху — 15%
А ты что думал, крестьянин — колбаски ешь? Будь добор и налоговую угости...
💡 Важная деталь: если это не единственное жильё, то минимальный срок владения для «налогового такс-фри» легко апгрейдится в персональную сталинскую пятилетку — и увеличивается с 3 до 5 лет.
📊 Расчёты приложил, чтобы было наглядно ↓
Но всё было бы просто, если бы налоговая база не была сложно составным блюдом. И вот её «рецепт»:
- В одних случаях — это 70% от кадастровой стоимости
- В других — разница между ценой покупки и продажи
Короче, это уже не шашлык, а запеканка из НК РФ, и о ней мы поговорим в следующий раз.
🔴 Вариант 3: НДФЛ для нерезидента — адьос, евро
Для #А это был бы самый неприятный сценарий. Он живёт в Испании, на территории РФ бывает редко, и не попадает под определение налогового резидента. А значит — никаких вычетов, никаких поблажек. Просто: 🧨 -30%
Тот случай, когда рублёвое богатство быстро превращается в валютную печаль
📬 Подписывайтесь
Покажу, как взять крутую квартиру и вложиться в московский монолит так, чтобы потом считать прибыль, а не налоги. А если уже чешется купить — пишите сразу, подберу вариант, где профит жарче, чем шашлык на барбекю.