Этот кейс — про то, как выбирать район, квартиру и справедливую цену. Не полагаться только на ощущения, слухи или советы знакомых. А включать аналитику, задавать вопросы и внимательно слушать тех, кто уже живёт по соседству.
На прошлой неделе мы закрыли сделку по покупке двухкомнатной квартиры для семейной пары преподавателей.
Задача была: купить за наличные 2–3-комнатную квартиру в тихом районе внутри старых границ Москвы, с удобным доступом до метро и БКЛ.
Блеск, который начал тускнеть слишком рано
С 16 июня мы активно начали осматривать квартиры на Юго-Западе Москвы. Сначала всё шло на энтузиазме — новые районы, свежие объявления, азарт поиска. Какие-то объекты нравились, какие-то откровенно не подходили, но мы смотрели почти все подходящие варианты чтобы расширить насмотренность и лучше понимать, как ощущаются квартиры изнутри.
Вроде бы были варианты, которые можно было бы на «подумать», но ни один не зацепил настолько, чтобы захотелось купить здесь и сейчас. План был такой: 2–3 выезда в неделю, по 5–7 квартир за раз. После — обсуждение, анализ, и снова в путь.
Из этого сформировался определённый рабочий подход:
1. Не стоит смотреть больше 5 квартир за один раз. После пятой голова перестаёт различать детали. Лучше заранее простроить маршрут в Яндекс.Картах — функция «оптимизировать» помогает сильно сэкономить время и силы.
2. Все квартиры в один день — в одной локации. Желательно, чтобы между ними было не более 10–15 минут пешком. Это позволяет заодно прочувствовать район: улицы, дома, люди, общая атмосфера.
3. На одну квартиру не больше 15–20 минут. Этого достаточно, чтобы сложилось первое и, как показывает практика, часто самое верное впечатление. За 2–4 часа можно спокойно проработать целый район и уложиться.
Район который может скрывать не очевидные детали.
В Москве районы условно делятся на спальные и более развитые — ближе к центру, внутри ТТК. Чем дальше к МКАД, тем яснее становится контур: здесь один контингент, там — другой. При этом новая ветка метро или станция может сильно поменять восприятие района.
В Москве продолжается активный рост сети метро, и с появлением новых станций доступность отдельных районов заметно улучшается. Это отмечают и сами жители, и те, кто только присматривается к локации. Например, новая 16-я линия начинается от станции «Новаторская» (БКЛ) и идёт до «Новомосковской». Свежие составы, чистые станции, удобные пересадки — всё это весомые плюсы. И, как следствие, — рост цен на квартиры вдоль линии.
Но вот что важно: ориентироваться только на метро — ошибка. Если не понять, что происходит в самом районе, можно столкнуться с нюансами, которые в будущем уже не скорректировать.
Вот что мне удалось выяснить
1) Попали в незнакомый район — обойдите его. Просто пройдитесь, посмотрите, кто живёт, кто мимо проходит. Иногда достаточно пары фраз с прохожим, чтобы понять больше, чем из форума. Мы так и сделали — часть информации получили «в поле», особенно от арендаторов, которые честно делятся плюсами и минусами. Главное — правильно задать вопрос. А чтобы разговор пошёл легче угостите собеседника.
2) Приезжайте в район дважды: утром и вечером. В час пик. Именно в эти моменты проявляется реальный контингент и транспортная нагрузка.
3) Погуглите. Да, буквально. Посмотрите, что происходило в районе за последние полгода. В нашем случае, например, всплыл взрыв газа в доме, а мы уже нацелились на него.
Риелторы которые не приезжают на показ говорит о многом.
95% объявлений в ЦИАН продаются агентствами или частными риелторами. Знаете что? Звоню по объявлениям — отвечает риелтор, договариваюсь на встречу, мы с покупателями приезжаем на просмотр, а нас встречает собственник. И так было 9 из 10 показов.
Естественно, я как агент, работающий на покупателя, понимаю: либо риелтору не важна судьба сделки, либо он не мотивирован. Ему либо платят мало, либо ещё что-то неизвестное. Однако я — агент, кому я буду задавать вопросы? Конечно, собственнику.
А раз я агент, который преследует интересы покупателя, что я буду делать? Правильно — всё, что возможно, чтобы сделка была мне выгодной. Вот так, сами того не понимая, риелторы и собственники сливают бюджеты.
Ведь чем больше я отторгую — тем больше заработаю. А продавцы и их представители будут только глазками моргать.
Вот что я могу отметить:
- Агент — это лучший партнёр при правильном взаимодействии. Если при показе квартиры агент отсутствует — значит, его мотивация стремится к нулю. Подумайте, как такая неустойчивая конструкция поведёт себя при внештатной ситуации? Идеальный сценарий — либо покупать у профессионального агента, либо быть с агентом, который делает работу правильно. Потому что система — это тот инструмент, который минимизирует ошибки.
- Риелторы, не знающие своих конкурентов и конкурентные преимущества квартиры. Речь не о фантазиях, а об умении чётко и аргументированно обозначить, почему эта квартира лучше других. Когда этого нет — работа выглядит убого. Жалко собственников, хотя, как показывает практика, подобное часто тянется к подобному.
Ожидания продавцов — либо застряли в прошлом, либо улетели в будущее.
И вот что ещё — у меня складывается ощущение, что собственники порой искренне считают всех вокруг лопухами. Ну правда. Мы смотрели немало квартир — и как минимум каждый третий продавец начинает рассказывать про какие-то надуманные преимущества, которые вообще не поддаются никакой логике.
Ну я тут тоже буду отмечать — и вам советую заглянуть в эти инсайды.
- Одна тётушка гордо рассказывала, что захватила часть общего коридора. Прямо с гордостью, как будто это плюс, за который надо доплатить.
- Другой продавец выставил цену на 12% выше рынка и хвалился, что ремонт сделал собственными руками. И? Мы должны встать и начать молиться на его плитку?
- Продавец заявил: «Мебель всю забираем, включая кухню». Потом передумал: «Ладно, оставлю гарнитур, если заплатите +500 тысяч, подчёркивая, что она из массива дерева». Я спрашиваю: «А каркас?» — «Каркас из ДСП». Значит, только фасады из массива. Ну вы понимаете, да?
Продавцы удивительно относятся к своим квартирам. Где-то это даже трогательно, а где-то абсурдно. Вообще ничего экстренно плохого я в этом не вижу — просто так работает психология. И именно для этого нужны профи. Чтобы собственник не говорил лишнего, не торговал кухонными дверцами и не мешал самому себе.
В моей идеальной картине мира: риелтор продаёт, ведёт переговоры, собственник занимается своими делами. Всё по ролям — и тогда всё работает.
Думаю, 98% квартир на рынке завышены минимум на 5–8% от их реальной рыночной стоимости. И знаете, в чём проблема? Не в том, что цены как-то резко падают, а в том, что продавцы вторички не делают нормальный анализ. Они чаще всего смотрят просто среднюю цену по району и считают, что это и есть их цена.
Для риелторов, которые понимают рынок, это, конечно, лакомый кусочек. Чем дольше квартира висит, тем больше пространства для торга. А когда ты работаешь на покупателя, такие моменты — это прям подарок.
Поэтому, если вы покупаете — думайте, считайте, сомневайтесь.
Я в рынке каждый день. Пишу, что вижу. Говорю, как есть. Если тема интересна — велкам: