Светлана Лесникова: Возможно, банки искусственно сократят объемы выдачи ипотеки
Краснодар, 6 августа – Юг Times, Зухра Куб. Первая половина этого года была очень сложной для участников строительного рынка. Но ближайшие перспективы отрасли эксперты склонны оценивать позитивно.
Во второе воскресенье этого месяца, 10 августа, в России отмечается День строителя. Девелоперская отрасль давно рассматривается государством как один из главных драйверов экономики, который положительно влияет на рост других сфер и решение социальных вопросов. Однако в последние два года власти стали значительно реформировать программы поддержки, которые в свое время спровоцировали строительный бум, значительно урезая их аудиторию и увеличивая к ней требования. Тренд на ужесточение правил господдержки и сокращение субсидий сохраняется и сегодня. Какие тенденции привели к взрывному оживлению сегмента вторичной недвижимости, как изменили свои стратегии инвесторы и почему сектор индивидуального жилищного строительства переживает не лучшие времена, рассказала собеседница издания.
Светлана Лесникова, директор компании «Этажи».
-Светлана Анатольевна, какие тренды наблюдаете на рынке недвижимости Краснодарского края?
- Июль 2025 года стал переломным месяцем для рынка недвижимости Краснодара. По данным аналитики поисковых запросов, спрос на покупку квартир в столице Кубани продемонстрировал взрывной рост: +70% месяц к месяцу и колоссальные +192% год к году. Когда мы видим увеличение поисковых запросов почти в три раза за год, это подразумевает, что люди не просто мечтают о покупке, а активно изучают рынок и готовятся к сделкам. Что это означает для рынка? Текущая ситуация создает благоприятные условия для продажи недвижимости. Высокий спрос может способствовать росту цен и сокращению времени экспозиции объектов на рынке.
Покупателям, несмотря на рост спроса, рынок пока предлагает достаточно вариантов для выбора. Однако не стоит затягивать с принятием решений, поскольку усиление конкуренции среди покупателей может привести к росту цен.
В сегменте вторичной недвижимости резко увеличился спрос. Это связано со снижением ключевой ставки, которое, соответственно, привело к уменьшению доходности вкладов. 80% покупателей в этом сегменте - бывшие вкладчики, которые снимают деньги и за наличный расчет покупают недорогую недвижимость на вторичном рынке. Такая же тенденция наблюдается и в сфере загородной недвижимости - домов и земельных участков, которые можно приобрести за наличные. Вторичный рынок оживился, риелторы сегодня активно работают в этом направлении. Такого ранее не было. Если сравнивать с первой половиной этого года, спрос вырос примерно на 70%. Это было неожиданно для нас са мих. И, конечно, приятно, потому что в течение первого полугодия спрос был крайне ограниченным. Клиенты проявляли требовательность, очень скрупулезно подходили к выбору недвижимости и весьма долго принимали решения. Сейчас ситуация изменилась: люди хотят вложить деньги, причем сделать это достаточно быстро, поэтому очень активно принимают решения.
Также на взрывной спрос повлияло то, что некоторые финансовые учреждения синхронно с Центробанком снизили ипотечные ставки до 19% на объекты вторичного рынка. Вдобавок кредитные учреждения стали предлагать программы, в рамках которых в стартовые 13 месяцев ипотечные ставки доходят до 15%, за счет чего в первый год клиенты платят меньше. Кроме того, предлагается возможность впоследствии рефинансировать кредит на покупку жилья. За счет таких программ даже те покупатели, у которых есть небольшие вклады, могут купить квартиру с первоначальным взносом по умеренной ставке. Речь идет о той аудитории, которая не вписывается в условия семейной ипотеки.
Зависят от регулирования
- Какая ситуация складывается на первичном рынке?
- Здесь все поинтереснее. Застройщики будут ждать изменений в государственных программах. На этой неделе истекает срок действия субсидии, которую предоставлял Минфин РФ для банков, работающих по программам семейной ипотеки. Повышенная компенсация составляла от 3 до 3,5%. Ведомство пошло на такой шаг, чтобы кредитным учреждениям было выгодно выдавать ипотеку по госпрограммам. Пока не совсем ясно, к чему приведет отмена.
Возможно, банки будут возвращаться к той практике, когда клиенты вперед платили определенные проценты банку за пользование госпрограммой. В этой ситуации мы прогнозируем, что застройщики либо подо ждут официального объявления об отмене компенсаций, либо экстренно станут предоставлять дисконт на свои предложения. Мы уже фиксируем, что ряд девелоперов делает значительные скидки на лоты в новостройках. К примеру, за те деньги, что в первом полугодии просили за квартиру в предчистовой отделке, сегодня можно приобрести объект с ремонтом. Возможно, застройщики и далее будут предлагать выгодные условия для покупки. В то же время существуют большие риски того, что поменяются условия семейной ипотеки, которая станет доступна меньшему числу лиц. Банки уже транслировали, что до 6 августа нужно успеть получить максимальное количество ипотек по госпрограммам, потому что потом все заявки будут пересматриваться. Финансовым учреждениям станет невыгодно выдавать кредиты на покупку жилья под такой процент, поэтому они будут уходить от этого. Станут отказывать при малейшем риске невозврата либо одобрять маленькие суммы. Требования к покупателям недвижимости, возможно, поменяются. Предполагаю, что, исходя из этих сложных условий ипотеки, застройщики все таки начнут работать с ценой.
Я согласна с мнением, что рынок Краснодара перегрет и цены на новостройки близки к потолку. Мы уже видим тренд к небольшому снижению. Девелоперы понимают, что им в текущей ситуации выгоднее быстро продать и получить деньги, нежели ждать, когда клиент сможет приобрести недвижимость. Сейчас 80% сделок в сегменте первичного жилья проводится в ипотеку. За наличный расчет квартиры в новостройках покупает очень малый процент людей. Большинство покупателей использует семейную ипотеку либо рассрочку как один из дополнительных способов покупки.
- На рынке новостроек Краснодара скопился большой объем нераспроданного жилья. Как скажется этот фактор?
- Прежде всего это сыграет на руку покупателям. Часть клиентов готова купить объекты в предчистовой отделке. Кроме того, инвесторы ждут, что из-за большого процента нераспроданных квартир будет понижение цен. Таких клиентов достаточно много, потому что инвесторы в какой то период вообще ничего не покупали из-за неприемлемо высокой стоимости квартиры и необходимости дополнительно вложить средства в ремонт.
- Как изменятся объемы ввода жилья?
- К июлю 2025 года объем текущего строительства жилья в Краснодаре превысил рекордные 5 миллионов квадратных метров. Это исторический максимум, который отражает готовность застройщиков к масштабному наращиванию мощностей.
Пробные результаты уже видны: в первом полугодии 2025 года застройщики ввели в эксплуатацию 1,15 миллиона квадратных метров многоквартирных домов, что на 30,9% больше аналогичного периода прошлого года. Официальные планы застройщиков Кубани предусматривают увеличение объема ввода жилья на 8% в 2025 году, прогнозируя сдачу 2,86 миллиона квадратных метров многоквартирных домов против 2,65 миллиона в 2024 году. Что стоит за строительным бумом?
В первую очередь - миграционная привлекательность. Краснодар продолжает оставаться точкой притяжения для жителей других регионов России. Благоприятный климат, развитая инфраструктура и относительно доступные цены на жилье по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом делают город магнитом для покупателей недвижимости из различных уголков страны. Наш край - точка притяжения для сибиряков и уральцев, а также жителей Дальневосточного округа и центральной полосы России. Второй фактор - инвестиционный потенциал, ведь южный регион демонстрирует стабильный экономический рост, что делает местную недвижимость привлекательным объектом для инвестиций. Возможности удаленной работы дополнительно стимулируют переезд в регионы с комфортными условиями жизни.
Ключевой фактор - государственная поддержка: Краснодарскому краю на 2025 год установлен целевой показатель объема ввода жилья в размере 6,002 миллиона квадратных метров. Льготные ипотечные программы и региональные инициативы создают благоприятные условия для развития строительной отрасли. Краснодар входит в новую эру своего развития - эру масштабного строительства, которое сделает город еще более привлекательным для жизни, работы и инвестиций. Застройщики, готовые к этим вызовам, получат уникальные возможности для роста, а покупатели - доступ к современному качественному жилью в одном из самых перспективных регионов России.
Строительство в Краснодаре - это уже долгосрочный тренд, основанный на фундаментальных преимуществах региона и растущем интересе россиян к качественной жизни в благоприятном климате.
Условия поменяют
- Как долго сохранится повышенный спрос на вторичном рынке?
- Я думаю, он не будет иметь постоянный характер. Сейчас фиксируется всплеск, вызванный снижением процентов на вклады. Повышенный спрос продлится до сентября включительно, а потом пойдет на снижение. Если стоимость лотов в новостройках тоже начнет уменьшаться, определенную часть покупателей они перетянут на себя. Поэтому ожидаем, что этот интерес к вторичному рынку не сохранится на долгосрочную перспективу.
- На ваш взгляд, программы льготной ипотеки и другой господдержки оста нутся в том же объеме?
- Полностью их отменять никто не будет. Возможно, правительство поменяет условия поддержки. Портрет клиента, как мы это называем, станет другим. К примеру, ранее ряд банков выдавал ипотеку по госпрограммам на основе двух документов - паспорта и дополнительного удостоверения, подтверждающего личность. Чаще всего СНИЛС. Доход при этом подтверждать не требовалось. Клиент оставлял одну заявку на все формы господдержки. Однако на прошлой неделе эти банковские программы отменили.
В настоящее время участникам рынка следует понять, как вести себя в новых условиях. Все понимают, что банки не могут работать в убыток. Соответственно, они должны представлять, каким может быть портрет клиента, чтобы минимизировать риски задолженности. Уровень выдачи ипотеки однозначно сократится. Риелторы ожидают такой сценарий и готовы к нему. В течение определенного периода мы будем адаптироваться и перенастраивать клиентов на то, как правильно обращаться за ипотекой, чтобы ее получить.
Возможно, процентные ставки на кредиты повысятся, потому что банки будут искусственно ограничивать их выдачу или сокращать лимит ипотеки. Например, если по госпрограмме покупатель может получить до 6 миллионов рублей, то финансовые организации могут выдавать суммы в два раза меньше. Или, возможно, одобрять кредит на покупку жилья людям в соответствии с их официальной заработной платой. Уже был период, когда ипотеку могли взять только клиенты с «белой» зарплатой по справке 2НДФЛ.
Инфраструктура тормозит
- Какой стратегии в настоящее время придерживаются инвесторы?
- Те варианты, которые использовали ранее, уже не работают. Однозначно инвесторы не вполне готовы приобретать недвижимость в больших городах: они более ориентируются на малые населенные пункты, куда строительство только заходит. Сегодня эта категория покупателей очень активно приобретает недвижимость на побережье. Это направление хорошо развивается.
Мы знаем, что там спрос точно никогда не упадет, в том числе на аренду. Ряд компаний начали специализироваться на капитальном ремонте старых объектов недвижимости, которые потом продают по квартирам, чтобы клиенты могли впоследствии их сдавать и получать доход. В последнее время это стало трендом. Подход, которого инвесторы придерживались ранее: купить объект в новостройке, сделать в нем ремонт и сдавать в аренду - уже совершенно не работает. Так же, как и схема, когда покупатели приобретали жилье на уровне котлована, ждали сдачи дома, продавали готовую квартиру и зарабатывали на разнице стоимости. Мы снова имеем возможность купить недвижимость на начальных стадиях строительства. Однако такой сценарий заработка уже неэффективен. Большинство инвесторов идет на побережье. В Краснодаре сроки окупаемости объектов огром ные, потому что квартиры изначально стоят очень дорого. Цена аренды не настолько высока, чтобы выгодно сдавать объект, окупить его стоимость и начать зарабатывать. В связи с этим теперь инвесторы больше ориентируются на апартаменты и коммерческую недвижимость, на которой еще возможно зарабатывать. В том числе ин терес вызывают земельные участки, где они строят дома и потом продают.
- Как себя чувствует такой сегмент рынка, как ИЖС?
- У нас плохо с этим направлением, потому что здесь тоже есть свои сложности. Изменения в законодательстве, которые произошли с начала текущего года, привели к тому, что ряд девелоперов отказался от сегмента индивидуального жилищного строительства. Кроме того, в секторе также существуют сложности при уча стии в ипотечных программах, поскольку большинство покупателей использует ма теринский капитал в качестве первоначального взноса. Практически все застройщики не смогли реализовать проекты в связи с тем, что изменились требования к привлечению маткапитала при покупке или строительстве домов. В прошлом году многие компании, которые работали в сегменте индивидуального жилищного строительства, столкнулись с большими проблемами, связанными с недостаточным финансированием.
Средства, которые они хотели привлечь по кредитным линиям, предоставлялись не под те проценты, которых они ожидали. Соответственно, девелоперы просто не справились с заявленным объемом строительства. Многие затянули сроки сдачи проектов на 1-1,5 года. Когда клиенты получат свои дома, неизвестно, потому что у застройщика за кончились деньги, взять их просто неоткуда. Ниша, на которой размещались компании, привлекавшие семейную ипотеку под покупку готовых домов или их строительство, сегодня, к сожалению, на рынке отсутствует. Причина этого - сложности с первоначальным взносом, который у всех покупателей лежал во вкладах. Это тоже затормозило весь процесс.
- Какие законодательные изменения негативно сказались на секторе?
- С начала года, чтобы использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, застройщик должен подтвердить, что его объект недвижимости подходит под условия, которые выдвигает Социальный фонд. Там обязательно должно быть сетевое водоснабжение, отопление, центральная канализация. Объект также должен соответствовать многим дру гим требованиям. Справку о том, что дом полностью подходит под критерии Социального фонда, должна выдать администрация коттеджного поселка, где располагается недвижимость. Это удлиняет сроки одобрения кредита. Заключение о пригодности объекта к проживанию нужно ждать 60 дней. Не все лоты имеют сетевое водоснабжение и центральную канализацию. Большая часть застройщиков делает свои скважины и ставит септики. Это мешает покупателям приобрести недвижимость. Инфраструктурные требования стали самым важным условием. Малая часть девелоперов, которая предлагает объекты с сетевым водоснабжением, сразу завысила стоимость на свои объекты. Они понимают: в отличие от большинства компаний, могут продать свои лоты за счет того, что способны получить справку о соответствии.
Сложность в том, что в этом сегменте, как и на рынке новостроек, основная масса покупателей приобретала жилье в ипотеку.
Ожидается активность
- С какими основными рисками рынок недвижимости столкнется в ближайшей перспективе?
- Я не вижу особых рисков. Тренд в любом случае положительный. Первая половина года была самой сложной. Мы ее уже пережили. Сейчас рынок оживает, и он точно будет активным в следующем полугодии. В 2026 году могут произойти еще одни изменения, которые помогут рынку, а может, наоборот, создадут новые препятствия. Но об этом сегодня рано говорить. Все прогнозы направлены только в положительную сторону. Мы не видим серьезных падений в продажах недвижимости. Поэтому цена от года к году будет подрастать, прямо пропорционально. В этом отношении ничего не поменяется.
Банкротств застройщиков, которые станут следствием большого объема нереализованных квартир, мы не ожидаем. Однако в любом случае девелоперам выгодно продать объекты, которые уже введены в эксплуатацию. Для этого они будут применять различные акции, чтобы получить деньги здесь и сейчас.
Государство не заинтересовано в том, чтобы застройщики обанкротились, поэтому оно сделает все возможное, чтобы этого не случилось. Да, в секторе ИЖС строительные компании действительно обанкротились. Но это явление не вышло за рамки сегмента. Что касается жилой недвижимости в многоквартирном секторе, там таких проблем не должно быть. Я думаю, для девелоперов все равно создадут лазейки, которые позволят им остаться на плаву. Поддержка от государства будет продолжаться.