Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ "Парус-Красноярск".
🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать - у меня в портфеле недвижимость представлена "в натуральном виде".
Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты - в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!
Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди - неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.
Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот - поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...
ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.
📦Что такое фонд "ПАРУС-КРАСНОЯРСК"?
Актив фонда - новый технологичный логистический парк класса "А" общей площадью 140 га, расположенный в д. Старцево (в 20 мин. от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь». Управляющая компания - PARUS.
⛵️Про "ПАРУС", думаю, все слышали - это наверное самая известная "недвижимая" УК на Мосбирже. 25+ лет опыта, под управлением портфель из 18 объектов общей стоимостью более 111 млрд ₽. На бирже торгуется уже 7 фондов.
Индустриальный парк состоит из 2 корпусов площадью 65740 м². Оба корпуса уже имеют полную 100%-ную заполненность. Якорный арендатор первого корпуса - OZON, а второго — «Сберлогистика». С обоими арендаторами заключены долгосрочные договоры аренды до 2035 г. c ежегодной индексацией ставки 5-8%.
💰Фонд получает порядка 550 млн ₽ арендных платежей в год, которые идут на выплаты пайщикам. Доход от арендного потока - порядка 12,5% годовых вплоть до 2029 г. Еще ~10% годовых может составить доход от роста стоимости актива. Этому будет способствовать инфляция и рост ставок аренды. Прогноз суммарной доходности на горизонте 5 лет - 22,5% годовых.
Дополнительные факторы роста цен: дефицит качественной индустриальной недвижимости (вакансия складов класса А в Москве — 0,4%), удорожание стройматериалов (+40% с 2020 г).
⚙️Параметры фонда
Старт торгов состоялся в апреле 2025 г, сейчас УК выпускает дополнительные паи. Это позволит более активно гасить заемные банковские средства и расширять парк недвижимости дальше. В перспективе возможно увеличение имущества фонда за счет покупки корпусов следующих очередей на этой же территории.
● Название: «ПАРУС-КРАС»
● ISIN: RU000A108UHO
● УК: Parus Asset Management
● Цена пая: 900 ₽
● Прогнозная доходность: 22,5% годовых
● Оценочная стоимость актива: 4,8 млрд ₽
● Прогнозная стоимость к концу 2029: 6,8 млрд ₽
⚠️Подводные камни
● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы низкие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.
● Комиссии УК. Включают плату за управление (10 млн в год со всех активов) и успех (10% от прибыли). Доходность спрогнозирована УЖЕ с учетом комиссий, но не забываем про НДФЛ.
● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ (но всё это я оцениваю как маловероятные риски в ближайшие годы).
● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.
🎯Подытожу
Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Инвестор зарабатывает на ежемесячных выплатах (аренда) и росте стоимости пая (переоценка активов).
📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество - это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов - недвижимость.
Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.
👉Присоединяйтесь к моему телеграм-каналу! Там все свежие обзоры публикуются в более удобном и сжатом виде.
❓А вы планируете покупать ЗПИФы недвижимости? Или предпочитаете владеть недвижимостью напрямую? 😉
Ваши лайки и подписка - лучшая поддержка канала! 👍
📌Другие обзоры фондов от меня:
#фонды #недвижимость