Больше полезной информации на нашем сайте и в Телеграм-канале.
Вопрос:
Нужно ли получать согласие участников ООО на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости (крупная сделка), если в нем указано, что отлагательным условием заключения основного договора является получение корпоративного согласия на заключение основного договора?
Ответ:
Пунктом 7 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрен перечень исключений, при которых правила совершения крупных сделок не применяются, даже если сделка формально является крупной.
В частности, положения настоящей статьи не применяются к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, и было получено согласие на его заключение в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Подпункт 6 п. 3 ст. 78 Закона об АО и абз. 7 п. 7 ст. 46 Закона об ООО предусматривают, что их правила не применяются к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные нормами Закона об АО или Закона об ООО, и согласие на его заключение было получено в порядке, предусмотренном нормами этих законов. Таким образом, фактически Законы об АО и ООО предоставляют возможность выбора — согласовывать по правилам о крупных сделках или предварительный договор, или основной договор. Примечательно, что предварительный договор должен оцениваться как крупная сделка исходя из соответствия закрепленным в законах об АО и ООО количественному и качественному критериям не самого предварительного договора, а будущего основного договора.
Таким образом, если основной договор заключен на условиях ранее одобренного предварительного договора, одобрение такого основного договора не требуется.
В то же время вы вправе включить в предварительный договор отлагательное условие о том, что права и обязанности по договору возникнут после получения одобрения на его совершение (п. 3 ст. 46 Закона об ООО, п. 4 ст. 79 Закона об АО, п. 1 ст. 157 ГК РФ).
В судебной практике отмечается, что в соответствии с абзацем седьмым пункта 7 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» положения законодательства о получении согласия общего собрания участников общества на совершение крупной сделки не применяются к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, и было получено согласие на его заключение в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, при наличии согласия на заключение предварительного договора, согласия на заключение основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, не требуется.
Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2022 N 307-ЭС22-6562 предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора. Поскольку с момента заключения предварительного договора согласие третьего лица (в рассматриваемом случае, органа управления общества) на совершение сделки купли-продажи уже становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота, связанных с отчуждением имущества, то возможность отзыва согласия третьего лица на отчуждение имущества с этого момента утрачивается (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 N 11АП-3177/2025 по делу N А55-33119/2023).
Следовательно, может быть одобрен либо предварительный договор, либо основной. Однако если ориентироваться на позиции судов, формально одобрение предварительного договора означает одобрение и основного, в связи с чем критерий корпоративного одобрения может считаться соблюденным. В то же время во избежание потенциальных споров можно одобрить основной договор или оба.
Ответ подготовил эксперт «Альвенты» с использованием системы КонсультантПлюс. Информация актуальна на 14.07.2025.
Полезные документы:
Нет доступа к КонсультантПлюс? Оставьте заявку по ссылке и получите бесплатную демоверсию системы*.
Подобрать комплект КонсультантПлюс вы можете на нашем сайте*.
*Предложение действительно для юридических лиц, зарегистрированных в регионах: Москва и Московская область, Саратовская область, Омская область, Новосибирская область, Республика Алтай и Алтайский край, Красноярский край.
Есть вопросы по данной теме? Хотите узнать больше? Напишите комментарий!
Присоединяйтесь к нам в телеграм-канале!