Из практики
Не в первый раз попадает мне на проверку покупка ещё несуществующего участка.
Схема следующая.
Девелопер покупает большие (сотни гектар) участки земель сельхозназначения, меняет категорию , ВРИ делит их на маленькие в соответствии с разработанной им схемой и прокладывает дороги.
Для ускорения процесса и чтобы не вкладываться в этот процесс, начинают продавать маленькие участки ещё до того как разделили большие.
Т.е. формально, продают то, чего ещё нет.
Ведь нет границ продаваемого участка, нет кадастрового номера и т.д.
Более менее нормальный способ сделать такую покупку, это предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом по нему, который впоследствии зачтётся при заключении основного договора купли-продажи.
В условиях предварительного договора необходимо ( как минимум)
- указать из какого участка будет выделен образуемый участок
- в приложении к договору должна быть схема из которой должно быть однозначно понятно где располагается образуемый участок
- указать сроки образования участка
- указать обязательства о переводе в необходимую категорию
- указать механизм зачёта и возврата средств в случае нарушения сроков/обязательств
Конечно, такой вариант несёт много рисков по сравнению с прямой покупкой готового участка, но позволяет сэкономить.
Анализ всех документов, и продавца может увеличить уверенность в благополучном завершении такой сделки, но полной гарантии не даёт.
#Земельнаяэкспертиза
