Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает про общую картину рынка складской недвижимости в 2025 году.
Объем качественных складских площадей в России достиг значительного рубежа — 60 млн м² в первом квартале 2025 года, согласно данным IBC Real Estate. Московский регион остается лидером с 32 млн м², за ним следуют Санкт-Петербург (6,2 млн м²), Екатеринбург, Новосибирск и другие крупные города, демонстрирующие активное развитие складской инфраструктуры.
Факторы роста и региональная динамика
- Опережающий рост онлайн-торговли и импортозамещения
Рынок складских помещений продолжает активно развиваться в первую очередь благодаря увеличению числа интернет-магазинов и стремлению к импортозамещению. Рост производства стимулирует спрос на складские площади.
- Рекордный ввод площадей
В последние годы отмечается беспрецедентный рост ввода новых складских площадей, начавшийся еще в 2020 году благодаря взрывному развитию e-commerce и необходимости оптимизации логистических цепочек.
- Региональное развитие
Строительство складских объектов в регионах набирает обороты. Это обусловлено дефицитом качественных площадей на новых логистических маршрутах и постоянным ростом интернет-торговли. Спрос также высок на складские помещения в черте городов, необходимые для внутригородской логистики. Примеры: новые проекты в Нижнем Новгороде (150 тыс. м²) и Хабаровске (распределительный центр X5 Group). Несмотря на это, на юге России, в Прикамье, крупных городах Сибири и Дальнего Востока сохраняется дефицит. Высокий спрос также остается на складские помещения в странах СНГ.
Снижение сделок и вакансии
- Замедление деловой активности и падение объёма сделок
В 2024 году наблюдалось снижение объемов сделок по продаже и аренде складских площадей в регионах России, Москве и Санкт-Петербурге (соответственно: –32%, –25% и –65% по сравнению с 2023 годом). Данное явление обусловлено общим замедлением деловой активности.
- Рост вакансий
Сочетание увеличения предложения новых площадей со снижающимся спросом привело к росту вакансии на складских помещениях. Однако, учитывая недостаточно развитый рынок в целом, это не является критическим фактором. Процент вакансии в регионах существенно ниже, чем в столичных городах, где наблюдается увеличение предложения и спекулятивное строительство последних лет. Пример: общая вакансия по России составляет 2%, а вакансия качественных объектов — 1,2 млн м².
Владимир Рыбаков, директор департамента развития УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель»:
«В 2025 году объем ввода новых складских площадей превысит аналогичный показатель 2024 года за счет ввода ряда спекулятивных проектов. При этом на фоне сложной экономической ситуации и высокой ключевой ставки системные игроки рынка взяли паузу. Полагаю, что в текущих условиях большинство из них будут рассматривать исключительно проекты BTS (built-to-suit) в целях минимизации рисков. Как следствие, интенсивность сделок в 2025 году будет ниже, а средний размер запрашиваемых площадей — меньше по сравнению с пиковыми значениями 2023–2024 годов. Еще один важный тренд — рост “серой” вакансии. Хотя официальная статистика вакантности, вероятно, останется в пределах 1%, фактическая ситуация выглядит иначе. Рынок столкнулся с феноменом площадей, которые формально заняты, но по факту предлагаются в субаренду. Крупные игроки в период активного роста арендовали склады с прицелом на будущее, а теперь, в период экономического замедления, у них образовались временные излишки. Ситуация с высвобождением площадей у одного из известных маркетплейсов также повлияет на рынок, замедляя рост арендных ставок. С учетом всей “серой” вакансии общий показатель может достичь 3–4%, что является нетипично высоким значением для последних лет. При этом структурно спрос сохраняет двойственность. С одной стороны, доминирующим запросом от игроков e-commerce остаются крупные хабы площадью 80–100 тыс. кв. м — так называемые фулфилмент-центры. С другой стороны, сохраняется потребность и в небольших объектах — складах “последней мили”, расположенных ближе к потребителю рядом с Москвой и в границах МКАД. Говоря о наиболее перспективных локациях для инвестиций, в первую очередь стоит выделить объекты, расположенные в непосредственной близости к Москве. Речь идет как о так называемых складах “последней мили”, так и в целом о качественных производственных и складских помещениях в черте города или в радиусе 5–7 километров от МКАД. Спрос на такие площадки подогревается развитием программы импортозамещения и обновлением облика столицы за счет релокации производств за город. Кроме того, на выбор локации и формата для инвестиций влияет и изменение законодательства. Например, недавняя отмена льгот по программе МПТ для классических складов big box заставляет девелоперов переключать свое внимание на сегмент light industrial. Это не означает полный отказ от традиционного складского направления, но теперь при поиске интересных локаций инвесторы все чаще будут рассматривать площадки, подходящие именно для проектов light industrial, так как подход к инвестициям в крупные логистические хабы станет гораздо осторожнее».
Субаренда и рост ставок аренды на российском складском рынке
Рост предложения субаренды складских площадей
В последние годы наблюдается существенное увеличение предложения складских площадей в субаренду, особенно со стороны компаний, работающих в сфере электронной коммерции (e-commerce). Ревизия портфелей этих компаний привела к тому, что часть площадей, ранее используемых для собственных нужд, теперь сдается в субаренду. В Москве объем таких предложений достиг примерно 0,3 млн м².
Влияние субаренды на рынок
Данный объем не оказывает существенного влияния на общий рынок, но для собственников складских площадей это может стать фактором конкуренции. Субаренда, особенно в сочетании с ограниченностью предложения, может оказывать давление на ставки аренды.
Рост ставок аренды в 2024 году
В условиях ограниченного предложения свободных складских площадей ставки аренды на российском рынке неуклонно растут. Регионы: Средневзвешенная ставка аренды складов класса А в регионах выросла на 39% и достигла 10 400 руб./м²/год в triple net. В Санкт-Петербурге ставка аренды увеличилась на 25%, достигнув 10 800 руб./м²/год. В Москве средневзвешенная ставка аренды по итогам IV квартала 2024 года составила 12 тыс. руб./м², что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
Замедление рынка складской недвижимости России: анализ и прогнозы
Тенденции на рынке в условиях замедления
Рынок складской недвижимости в России, переживая период замедления, демонстрирует не только снижение темпов роста, но и отдельные случаи падения спроса. Эксперты ожидают минимального снижения ставок аренды, поскольку собственники учитывают затраты на строительство и планируют рост в будущем. В первом квартале 2025 года в Московском регионе, а также в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону наблюдалось снижение запрашиваемых ставок аренды на отдельных объектах. Это говорит о формировании разрыва между заявленными и фактическими условиями аренды, что ранее наблюдалось редко. Снижение также зафиксировано в Казани, Самаре, Краснодаре и Воронеже (на 4–5%).
Факторы, сдерживающие развитие девелопмента
Критически высокая ключевая ставка, рост цен на строительные материалы и рабочую силу серьезно сдерживают развитие складского девелопмента. Также препятствуют развитию рынка сложности с оформлением участков, согласованием подъездов, длительные процессы строительства инженерной инфраструктуры и дефицит квалифицированных рабочих. Снижение активности со стороны онлайн-ритейлеров также ограничивает потенциальные возможности и целесообразность новых проектов для девелоперов.
Инвестиционный интерес и перспективы
Несмотря на текущие трудности, значительный инвестиционный интерес к складской недвижимости со стороны инвесторов, особенно банковских фондов, остается высоким. Их привлекают современные складские комплексы с долгосрочными договорами аренды. Однако предложение объектов, соответствующих запросам инвесторов, недостаточно, и новые объекты сразу привлекают внимание покупателей.
Драйверы дальнейшего развития и потенциал
Огромные бюджетные вложения в транспортную инфраструктуру (новые дороги, железные дороги) способны расширить географию складского рынка и повысить его доступность. Внедрение современных технологий (WMS, роботизированные комплексы) позволит повысить эффективность складских операций и снизить затраты.
Основные тренды на рынке складской недвижимости в 2025 году
Ожидается, что в ближайшие годы дефицит складских площадей будет частично устранен, но до полного насыщения рынка еще далеко. В 2024 году, как и в предыдущие годы, маркетплейсы являлись основным драйвером спроса и ввода новых складских площадей. Объемы ввода, спроса и арендные ставки достигают новых рекордов. Средняя вакансия площадей на конец 2024 года составила всего 1%.
Резкое повышение ключевой ставки в 2024 году (с 7,5% до 21%) оказало существенное влияние на девелоперов. Многие проекты были заморожены или закрыты из-за невыгодных условий заемного финансирования.
Рост арендных ставок и спрос
Повышение ключевой ставки месте с ростом издержек (цен на материалы, рабочую силу) привело к резкому росту арендных ставок. Несмотря на это, ожидается, что уровень спроса на складские помещения не снизится существенно, так как российская экономика демонстрирует положительные результаты (рост ВВП в 2024 г. составил 4,1%).
Стабильность арендных ставок
Предполагается, что значительное снижение арендных ставок на рынке складской недвижимости маловероятно в ближайшем будущем из-за низкой вакансии и роста издержек по эксплуатации складских комплексов.
Локации для инвестиций
Региональные возможности
В условиях сложной ситуации с западными рынками восточные регионы России становятся привлекательными для инвестиций в складские объекты. Дефицит складских площадей в Екатеринбурге, Казани, Омске, Новосибирске и других ключевых логистических узлах создает благоприятные условия для инвестиций.
Высокая цена на объекты в крупных городах
В Москве и Санкт-Петербурге стоимость готовых складских объектов и активно строящихся логистических комплексов высока (70–80 тыс. руб./м²). В связи с этим приобретение объектов в этих городах для инвестиций может оказаться невыгодным.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский):
«Ситуация на рынке складской недвижимости Московского региона в первом полугодии 2025 года характеризуется рядом разнонаправленных процессов. Если ещё год-два назад основными покупателями и арендаторами складских площадей были компании из сегмента e-commerce, то сейчас спрос немного сместился в сторону производственных предприятий. По данным Минэкономики Московской области за первый квартал текущего года, наибольший рост — почти 35% — в производстве электрооборудования и в сегменте готовых металлических изделий (21,3%). Несмотря на активное развитие формата light industrial, указанные направления нуждаются, прежде всего, в классических сухих складах. С другой стороны, объем сделок с участием онлайн-операторов в Московском регионе за первые три месяца 2025 года вырос, по некоторым данным, в девять раз в сравнении с аналогичным периодом годом ранее. В то же время по итогам первого квартала наблюдался резкий скачок вакантных площадей, что связано как с цикличностью бизнес-процессов, так и с необходимостью бизнеса ввиду дорогих кредитов пересматривать затраты на инфраструктуру. То есть сейчас многие компании находятся в поиске альтернативных складских площадок, которые могут предложить более выгодные условия. Что касается географии, то южное направление традиционно более активно. Однако по итогам 2024 года второе место по объемам сделок в сегменте складской недвижимости классов A и B занял восток Подмосковья. Одна из причин этого — открытие в 2023 году скоростной платной трассы М-12 “Москва-Казань”. М-12 стала альтернативой традиционно перегруженному Горьковскому шоссе с устаревшей дорожной инфраструктурой. В восточном направлении мы видим большой потенциал для развития проектов складской недвижимости — точку роста. Поэтому сейчас компания Прайм Лайф реализует крупный проект сухих складов в городе Электрогорск, откуда будут удобные выезды как на Горьковское шоссе, так и на М-12. Всего на площади 85 га мы построим порядка 250 тыс. кв. м складов».
Рынок складской недвижимости России демонстрирует устойчивое развитие, несмотря на текущие вызовы. Инвестиционная привлекательность региональных объектов в восточной части России и инвестиции через ЗПИФ остаются актуальными, предоставляя возможности для получения стабильного дохода.
Ранее мы также ответили на вопросы о том, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?