Межевание земельного участка
Межевание участка нужно, чтобы поставить землю на кадастровый учет, а еще чтобы соблюдать нормы при строительстве, прокладывать коммуникации и защитить свои права в случае споров с соседями. В статье расскажем, когда стоит делать межевание, куда обращаться, какие документы понадобятся и что делать, если соседи против.
В этой статье:
Что такое межевание земельного участка
Чем межевание отличается от других процедур
Когда и зачем нужно межевание участка
Плюсы и минусы межевания территории
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Сколько времени нужно на межевание и сколько оно стоит
Какие документы нужны для межевания участка
Как согласовать границы участка с соседями
Если у Вас остались вопросы, то обращайтесь 8-800-350-51-84 ( звонок на этот номер бесплатный) или оставьте заявку тут: https://vk.cc/cN3izg
Что такое межевание земельного участка
Межевание земельного участка — это юридическая процедура. Во время межевания кадастровый инженер, проводит геодезические замеры и определяет, где заканчивается один участок и начинается другой. Затем он составляет межевой план, а данные из этого плана передаются в Росреестр.
Таким способом можно точно определить границы участка перед тем, как ставить его на кадастровый учет, либо уточнить границы уже зарегистрированного участка.
Межевание состоит из трех этапов:
Определение границ, формы и площади участка с помощью спутникового и геодезического оборудования.
Согласование границ с соседями. Инженер составляет акт, который подписывают собственники или арендаторы смежных участков.
Юридическое оформление. Инженер составляет межевой план. К нему прикладывают акт согласования границ, а затем передают в Росреестр.
Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юр. лиц.
Чем межевание отличается от других процедур
Межевание включает в себя кадастровые и геодезические работы, а еще его часто упоминают в контексте дачной амнистии. Из-за этого возникает путаница. Разберем, чем отличаются разные процедуры, связанные с оформлением земли.
Кадастровые работы. Это любые работы, связанные с учетом и оценкой объектов недвижимости. Например, оценка стоимости участка или постановка участка на учет — это тоже кадастровые работы.
Геодезические работы. Они включают в себя разметку границ, анализ рельефа, расположение объектов на местности. Во время межевания кадастровый инженер только отмечает границы участка. Геодезист может разметить точки для строительства, построить план коммуникаций или составить профиль участка для будущего проекта.
Приватизация. Это оформление государственной или муниципальной земли в частную собственность. Например, люди, которые получили землю до 2001 года в рамках государственных программ, могут бесплатно сделать ее своей. Приватизация нужна, чтобы распоряжаться участком по своему усмотрению: продавать, дарить, передавать по наследству.
Землеустройство. Это государственные мероприятия, во время которых власти оценивают состояние земли и решают, как ее можно использовать. Например, когда муниципалитет устанавливает границы районов или выделяет землю для строительства школы.
Дачная амнистия. В 2006 году государство упростило процедуру регистрации прав на дачные и земельные участки и регистрацию строительства. Издали законы № 93-ФЗ и № 370-ФЗ, которые позволили официально внести изменения в правила. Эти изменения и назвали дачной амнистией. Упрощенный порядок регистрации сократил количество документов и позволил регистрировать участки без межевания. Но в 2025 году правила изменились. Теперь зарегистрировать право по-прежнему можно по упрощенной процедуре, но межевание делать придется.
ЭП выпускаются онлайн в течение 10 минут. Стоимость подписей входит в стоимость регистрации и не зависит от количества участников сделки.
Когда и зачем нужно межевание участка
С 1 марта 2025 года межевание стало обязательным, если участок нужно поставить на кадастровый учет, передать право собственности или зарегистрировать постройку. Прямого указания на это нет, но теперь Росреестр может приостановить процесс регистрации, если у участка не определены границы. Об этом сказано в ст. 26 закона № 218-ФЗ. Получается, что без межевания зарегистрировать участок или право на него не получится.
Если участок уже зарегистрирован и его не нужно передавать другому собственнику, межевание поможет избежать споров с соседями и проблем при прокладке коммуникаций. В таком случае межевание проводят, чтобы:
Доказать границы участка в суде. Например, если сосед незаконно сдвинул забор или строит баню на границе с чужим участком.
Законно разделить один участок на несколько, объединить несколько участков в один или выделить долю в участке.
Восстановить границы старого участка, которых нет на плане СНТ.
Разрешить разногласия с соседями до суда.
Соблюсти границы участка и нормы строительства во время застройки.
Составить план подведения коммуникаций.
Когда нужно повторное межевание участка
Межевание можно проводить несколько раз. Повторное межевание понадобится, если:
В предыдущий раз неверно определили границы участка. Например, из-за устаревшего оборудования или ошибки инженера.
Между собственниками двух участков идет судебное разбирательство и они претендуют на часть территории друг друга.
Собственник хочет уточнить координаты поворотных точек и обновить информацию в кадастровой базе.
Нужно объединить или разделить землю.
Соседи не подписали акт согласования границ или выдвинули возражения.
Плюсы и минусы межевания территории
Межевание — полезная процедура, которая помогает юридически защитить границы участка. Ее минус только в том, что нужно потратить время и заплатить кадастровому инженеру за работу. Зато плюсов межевания много:
Собственник не потеряет часть земли из-за споров. Например, если сосед сдвинет забор на его территорию. Межевой план официально подтверждает границы участка. Оспорить его очень трудно.
Собственник может уверенно строить дом и прокладывать коммуникации. Иногда специалисты отказываются проектировать застройки или прокладывать коммуникации, если опасаются задеть чужой участок. Межевой план поможет грамотно рассчитать расстояние между объектами и не зайти на чужой участок.
Можно сэкономить на налогах. Иногда фактический размер участка меньше, чем указано в ЕГРН. Большая площадь влияет на его кадастровую стоимость, а та влияет на налог. Благодаря межеванию можно уточнить границы участка и указать в ЕГРН его реальную площадь.
Можно бесплатно увеличить площадь участка. Сделать это разрешает п. 32 ст. 26 закона № 218-ФЗ. Расширить площадь участка можно, если во время межевания окажется, что фактически он больше, чем указано в ЕГРН. Для этого «захваченная» земля должна принадлежать муниципалитету.
Добавить таким образом можно 10% от площади, указанной в Росреестре.
Иногда этот процент может быть меньше, если на территории установлен минимальный предельный размер участков соответствующего вида разрешенного использования. Этот размер ограничивает площадь добавленной земли. Его устанавливает муниципалитет. Чаще всего для ИЖС минимальный предельный размер составляет 300 квадратных метров, но бывает и 400, и 600 квадратных метров.
Разберем на примере
Площадь участка Вадима — 500 квадратных метров. Он заказал межевание, и кадастровый инженер обнаружил, что фактически участок больше, чем указано в Росреестре. Вадим может добавить 10% от нынешней площади. То есть, 50 квадратных метров.
Минимальный предельный размер участка для ИЖС в поселке Петушки — 300 квадратных метров. Если бы у Вадима уже был большой участок и 10% от площади этого участка составляли бы больше 300 метров, он бы смог добавить только 300 метров.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Межевание нельзя сделать самостоятельно. Его проводят только кадастровые инженеры. Они проходят квалификационный экзамен и должны состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). Кадастровые инженеры могут работать как индивидуальные предприниматели или в найме у организации. Например, в геодезической или кадастровой компаний.
Вот какие документы должны быть у специалиста:
Выписка из реестра СРО. Она подтверждает, что инженер состоит в саморегулируемой организации. В выписке должен быть допуск на осуществление кадастровой деятельности. Раньше вместо него использовали лицензию.
Квалификационный аттестат кадастрового инженера, выданный СРО. Он подтверждает, что инженер успешно сдал экзамены и может проводить кадастровые работы и вносить изменения в ЕГРН.
Диплом о высшем профильном образовании по специальности, связанной с землеустройством, кадастровым учетом, геодезией или регистрацией прав на недвижимость, либо о профессиональной переподготовке по такой специальности.
Договор обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера. Он обеспечивает защиту клиентов в случае ошибок или нарушений в работе.
Кроме того, не забывайте проверять отзывы о специалисте или компании и внимательно читайте договор.
Что обязательно должно быть в договоре на межевание
В договоре с инженером или компанией должны быть прописаны следующие пункты:
Обязанности кадастрового инженера. Специалист обязуется:
выехать на местность, изучить и уточнить границы участка, определить его площадь и установить межевые знаки;
оформить технический проект межевания, указать в нем содержание и цели работ, сведения о земельном участке, его границах и соседях;
уведомить владельцев или арендаторов соседних участков и других заинтересованных лиц о межевании;
составить и передать заказчику межевой план участка. При необходимости в договоре можно прописать, в каком виде он его предоставит: в бумажном или в электронном.
Порядок согласования границ с соседями. Инженер составляет акт согласования границ, а собственник и соседи подписывают акт. Если у соседей есть возражения, инженер обязан их зафиксировать.
Сроки выполнения работ. В течение какого времени с момента заключения договора инженер обязуется приехать на участок и когда должен передать межевой план заказчику.
Ответственность сторон. Какую ответственность несут инженер или компания, если не выполнят работы в срок или сделают их некачественно. Здесь же прописывают, что будет, если инженер не сможет провести межевание вине заказчика или если заказчик нарушит порядок оплаты.
Условия расторжения договора. В каких случаях договор можно расторгнуть и должны ли стороны платить неустойку.
Также уточняйте, обязуется ли специалист или компания подать документы в Росреестр или это придется делать самостоятельно.
Сколько времени нужно на межевание и сколько оно стоит
Обычно на межевание нужно порядка 7-14 рабочих дней. Точный срок указывают в договоре. За это время специалист успевает выехать на участок, провести геодезические работы, составить межевой план. Постановка участка на кадастровый учет может занять еще до 7 дней.
Если участок расположен далеко, у него нет нужных документов или возникли споры с соседями, процедура может затянуться.
Стоимость услуги зависит от сложности работ. На нее влияют форма и размер участка, его отдаленность от города, наличие построек и форма рельефа. А еще цены могут отличаться у разных специалистов и по регионам.
В Москве межевание стоит от 10 000 до 30 000 рублей, в Санкт-Петербурге — от 7 000 до 15 000 рублей.
Иногда межевание проводят бесплатно. На бесплатную услугу могут рассчитывать льготные категории граждан, например, многодетные семьи и инвалиды. А еще иногда власти сами инициируют комплексное межевание в некоторых кварталах. Тогда его тоже проводят за счет государства.
Какие документы нужны для межевания участка
Для межевания земельного участка нужны следующие документы:
Заявление на межевание в свободной форме. Оно нужно, даже если собственник заказывает услугу у частного специалиста.
Паспорт собственника участка.
Нотариальная доверенность, если межевание заказывает не собственник.
Правоустанавливающие документы на участок. Например, договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство.
Свидетельство о праве собственности на землю, если участок куплен до 2016 года. Если позже — выписка из ЕГРН.
Справка из БТИ об отсутствии строений на участке. Она нужна, если на участке нет капитальных строений. Например, дома, сарая или бани.
Кадастровый план территории или часть этого плана, на которой отображен участок и прилегающие к нему территории. На плане должны быть отражены постройки, рельеф и коммуникации. Он служит основной для определения границ участка.
Акт согласования границ с соседями, подписанный всеми заинтересованными сторонами, или документально зафиксированный отказ соседей.
Договор на выполнение работ по межеванию.
Как согласовать границы участка с соседями
Границы участка нужно официально согласовать и документально закрепить. Для этого кадастровый инженер заранее уведомляет соседей о том, что проведет межевание участка. Сделать это можно по телефону, заказным или электронным письмом не позднее, чем за 30 дней до начала работ. Если контактов соседей нет в ЕГРН, инженер составит документы, а уведомлять соседей придется собственнику.
Когда инженер приезжает на место, он определяет границы участка, а затем собственник и соседи подписывают акт согласования границ. В акте указывают номера точек границ, протяженность и данные собственников соседних участков. Если соседи подписывают акт, считается, что у них нет претензий и возражений по поводу границ участка.
Что делать, если соседи отсутствуют во время межевания
Инженер направляет им официальное извещение с предложением согласовать границы. Если связаться с ними невозможно или они не отвечают, можно опубликовать объявление в официальной газете местного муниципалитета. Сделать это можно и в случае, если участок относится к имуществу общего пользования и у него больше пяти собственников.
Если соседи не отвечают на попытки связаться, границы считаются согласованными, а в межевом плане отмечают, что соседи не ответили на извещение.
Что делать, если соседи не согласны с распределением границ
Возражения соседей фиксируют в акте согласования границ. Инженер подает документы в Росреестр. Государственный орган изучает межевой план и возражения в акте и принимает решение, как распределить границы участка. Если одна из сторон не согласна с решением Росреестра, она может обратиться в суд и подать иск об установлении границ.
Бывает так, что сосед просто отказывается подписывать акт и при этом не выдвигает требований или возражений. В таком случае тоже можно решить вопрос через суд. В исковом заявлении нужно указать причины отказа соседа и приложить все доказательства уведомления и попыток согласования. На это у собственника есть три года с момента отказа. Если обратиться в суд больше, чем через три года, он не удовлетворит иск по причине истечения исковой давности.
Межевание участка — это не трудная и полезная процедура. Она защищает права собственников и позволяет официально определить границы участка. Благодаря этому можно уверенно распоряжаться территорией и не бояться споров с соседями. Если у Вас остались вопросы, то обращайтесь 8-800-350-51-84 ( звонок на этот номер бесплатный) или оставьте заявку тут: https://vk.cc/cN3izg
