Как правильно провести сделку по покупке или продаже квартиры и другой недвижимости? Когда закладывать деньги в ячейку или зачислять на счёт?
Сегодня размышлял над интересной темой, а точнее о продолжении к одной из тем. Далее поймёте о какой из. О ней я рассказывал ранее - Возникнет ли налог при следующей продаже после расторжения договора купли-продажи?.
На сегодняшний день чаще и чаще блокируют счета. И даже бывает такое, что, выйдя на сделку, покупателю сотрудник банка сообщает, что с его счёта невозможно списать денежные средства для их зачисления на аккредитивный, номинальный или иной счёт для взаиморасчётов с продавцом.
В моей практике такое было. Впервые в 2014 году, но тогда счёт был заблокирован у продавца за долг перед другим физическим лицом прямо в день сделки.
Сегодня же стали блокировать счета и по другим причинам: штрафы ГИБДД, за непредоставление сведений о происхождении денежных средств и пр. Причин с каждым годом больше и больше.
С последними двумя я столкнулся за последний год. В первом случае у покупателя-иностранца заблокировали средства за непредоставление информации об их происхождении. Во втором, из-за штрафа от ГИБДД за какие-то 5 000 руб. В первом случае блокировка была по инициативе банка, а во втором за штраф от ГИБДД по инициативе судебного пристава.
Если вспомнить времена, когда чаще в сделках использовали сейфовые ячейки, то процесс такой: сначала закладывают деньги в сейф, а только потом подавались документы на регистрацию. Так и должно быть. Логика в том, чтобы убедиться, что у покупателя есть деньги и они в ячейке.
Такая же аналогия с безналичными расчётами. Сначала деньги должны быть зачислены на счёт, предназначенный для взаиморасчётов, а только потом подписание заявлений и их подача на регистрацию права и перехода права собственности.
Хочу отметить огромную ошибку, которую допускают сотрудники банков при электронной регистрации сделок, а простые обыватели даже этого не понимают. Они не учитывают вышеперечисленные факторы и делают то, что получится быстрее. Не редко сотрудники банков просят подписать заявления на регистрацию права и перехода права собственности до того, как будут зачислены денежные средства на специальный счёт. Учитывая, что сегодня регистрация проходит даже за час, продавец рискует следующим…
Давно я писал статью про расторжение договора купли-продажи двумя способами. Каждый способ имеет свои последствия и сроки. Более печальные последние я в этой статье описывать не буду т.к. тему можно раскручивать до бесконечности.
Один – это Соглашение о растяжении договора купли-продажи. Быстро, но минимальный срок владения обнуляется т.к. заключение данного соглашения, фактически это новая сделка. Т.е. продавец заново становится собственником. Например, до купли-продажи у него квартира была приватизирована, либо он получил её по наследству или по дарению и находилась в собственности более трёх лет и налога на доходы у него при продаже не возникало. Расторгнув договор купли-продажи по соглашению, этот срок владения утрачивается, а при скрой продаже у него возникнет облагаемый доходом налог, разве, что он сможет применить вычет в 1 000 000 (сумма не облагаемая налогом).
Разъяснительное письмо Минфина № 03-04-05/72713 от 10.10.2018: «Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на неё права собственности после расторжения договора купли-продажи.».
Второй - по решению суда. Денег не получил за проданную квартиру, значит расторжение. Долго, но сохраняется минимальный срок владения (три, либо пять лет), а значит может сразу же продать и налога на доходы не возникнет.
Разъяснительное письмо Минфина № 03-04-05/92257 от 16.11.2021: «Учитывая изложенное, в случае, если решением суда сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной и применены последствия её недействительности, то минимальный предельный срок владения таким недвижимым имуществом для целей налогообложения исчисляется с даты первичной государственной регистрации на него права собственности.».
Допишу третий способ, но, если он возможен. Это «разруливать» то, что получилось. Ждать разблокировки, либо покупателю искать другие деньги.