Freehold: как покупать «чисто» и безопасно
Почему важен SWIFT и «правильный след денег»
Для покупки foreign freehold (кондо) критично, чтобы деньги зашли из-за рубежа и у банка было корректное подтверждение перевода (для Land Office и для будущей перепродажи иностранцу).
Правильно:
- SWIFT-перевод на счёт застройщика/эскроу в Таиланде в иностранной валюте (USD/EUR и т. п.).
- В назначении платежа указываем: ФИО покупателя (как в паспорте), номер юнита/договора.
- Тайский банк конвертирует в THB и выдаёт банковское подтверждение (FET/credit advice/letter).
- Эти документы прикладываются в Land Office при регистрации собственности.
Мы помогаем с оплатой: Easy Exchange организует SWIFT с корректным назначением, чтобы у вас были все подтверждения и их было невозможно «подделать»/оспорить. Поможем обменять рубли → THB/валюта и сопроводим платёж до застройщика.
Нежелательно: платить из местного THB-счёта или третьим лицом — потом труднее доказать «иностранное происхождение» денег и продать квартиру иностранцу.
Leasehold: когда уместен и где «подводные камни»
Что это: зарегистрированный в Land Office лизинг (обычно 30 лет). Запись «30+30+30» в буклете — не гарантия закона; продления оформляются новыми договорами/механизмами.
Важные нюансы оплаты и налогов:
- Для лизхолда банковская «иностранность» платежа не критична как для freehold, но след денег всё равно лучше сохранять.
- Если вы фактически резидент Таиланда (находились ≥ 180 дней/год), тайская налоговая может попросить отчётность по поступлениям. Разработчики/землевладельцы ежегодно отчитываются о полученных платежах по лизу — ваши транши «видны».
- В лизинге часто взимается ежегодная арендная плата; если лендлорд VAT-плательщик, может добавляться 7% VAT.
Как усилить защиту:
- Проверить Chanote (Nor Sor 4 Jor), обременения, доступ к дороге.
- В договор включить переуступку лиза, чёткие условия продления и компенсации.
- Зарегистрировать superficies и само строение на ваше имя (если строите дом).
Вилла «земля в лизе + дом во фрихолде»
Популярная и юридически аккуратная конфигурация:
- Земля — leasehold 30 лет (с прописанными опциями продления/переуступки).
- Дом/строение — freehold на ваше имя (регистрация строения и/или право superficies).
Почему важно оформление: дом — ваш актив, даже если лиз на землю требует продления. Ошибки (не зарегистрировали строение/не оформили superficies) делают дом «привязанным» к собственнику земли.
Company route (через тайскую компанию)
Рабочий путь для владения землёй, но только при реальном бизнесе и реальных тайских акционерах ≥51%. «Номиналы» — правовой риск. Плюс постоянные расходы: бухучёт, аудит, налоги, банковский комплаенс.
Юридическое сопровождение: бесплатно на старте
Мы сотрудничаем с SupremeLegal — профильным юридическим агентством с русскими и тайскими юристами и большим практическим опытом.
Через нас вы можете получить бесплатную первичную консультацию, а затем полное сопровождение:
- дью-дилидженс земли/проекта,
- договора брони/SPA/лизинга,
- регистрация superficies/строения,
- работа с Land Office и переводами.
Допрасходы: чем отличается freehold от leasehold
Freehold (кондо/строение)
- Transfer fee ≈ 2% (от оценочной стоимости Land Office).
- Specific Business Tax 3.3% (если у продавца владение < 5 лет) или Stamp duty 0.5%.
- Withholding tax — удерживается с продавца (зависит от статуса).
- Sinking fund (одноразовый взнос в кондо), CAM/HOA (ежемесячные/годовые), депозиты за коммунальные.
- Банковские расходы: SWIFT/конвертация, подготовка FET/letter.
- Юристы/переводы/нотариус.
Leasehold (земля/объект)
- Регистрация лиза: ориентир 1% от общей суммы лизинга + 0.1% stamp.
- Ежегодная арендная плата (по договору) ± VAT 7%, если лендлорд — VAT-плательщик.
- Пошлины за регистрацию superficies/строения (фиксированные суммы в Land Office).
- Расходы на продление/переуступку (по договору).
- Юридическое сопровождение (особенно важно для «вилла: лиз земли + фрихолд дома»).
Как сэкономить на курсе и комиссиях: крупные платежи лучше планировать и фиксировать курс. В Easy Exchange возможен обмен с индивидуальным предложением по суммам и организация SWIFT с правильным назначением.
Чек-лист поверки объекта и сделки перед покупкой
- Титул земли: Chanote, границы, доступ к дороге/пляжу.
- Обременения: залоги, сервитуты, суды.
- Застройщик: разрешения (EIA при необходимости), история сдач, эскроу/счета проекта.
- Договоры: сроки, график платежей, штрафы, правила сдачи в аренду, pet-policy.
- Оплата: SWIFT из-за рубежа, назначение с ФИО и номером юнита, банковские подтверждения.
- Leasehold: регистрация в Land Office, переуступка, условия продления, superficies + регистрация строения.
Итоги и риски
- Риск оплаты/подтверждений (freehold): платите SWIFT напрямую застройщику, строгое назначение платежа.
Решение: Easy Exchange проводит платеж «под ключ» + даёт банковские подтверждения.
- Риск «вечности» лиза: продления не автоматические.
Решение: прописать механизмы продления/переуступки, зарегистрировать superficies и строение.
- Риск смешанной виллы (лиз земля + фрихолд дом): неправильное оформление.
Решение: юридическое агентство SupremeLegal проверяет и регистрирует все права/обременения.
- Риск «компании с номиналами»: незаконно, угроза утраты актива.
Решение: использовать компанию только при реальной деятельности и корректной структуре.
- Курсовые и банковские комиссии: потери на больших суммах.
Решение: фиксировать курс/платёжный график, обмен у Easy Exchange с индивидуальными условиями.
Как мы помогаем на практике
- Финансы: рубли → валюта/THB, SWIFT застройщику с верным назначением (ФИО + юнит), подтверждения от банка.
- Юридически: организуем бесплатную первичную консультацию в SupremeLegal и полное сопровождение сделки.
- Крупные суммы: обсуждаем курс и тайминг, чтобы сократить издержки.
Узнать подробнее у менеджера через ТГ - бота
*Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Мы поможем настроить платежи и связать вас с юристами для безопасной сделки.