Иногда можно услышать заманчивые предложения: вам подберут объект недвижимости с доходностью 100% или даже выше.
Говорят, что по всей стране разбросано множество “скрытых” объектов — студий, квартир, машиномест, гаражей — которые приносят сверхдоход. И вроде бы о них почти никто не знает.
Это звучит красиво. Но давайте разберёмся, что в этом правда, а где — маркетинговая манипуляция.
Проблема не в том, что нет объектов
На самом деле — объектов много. В каждой локации есть двухкомнатные квартиры, студии, машиноместа, кладовки, земельные участки которые можно купить. У профессионалов есть доступ к удобным базам, аналитике, инструментам подбора.
Но ключевая проблема — это не недостаток объектов, а невозможность точно предсказать поведение рынка. Если бы крупный бизнесмен знал заранее, что через год определённая квартира вырастет в цене на 80%, он бы скупил весь дом. Так скупали бы все районы.
На рынке все считают: и доходность, и риски. И каждый инвестор действует, исходя из своей готовности к этим рискам.
Нельзя “угадать” рынок — но можно понять, как он дышит
Инвестиции — это не магия. Это анализ.
Если положить деньги “под подушку” или на вклад — они обесцениваются. Если вложить всё в один объект — можно зависнуть с неликвидом.
Разумная стратегия — частично инвестировать в недвижимость на короткие или среднесрочные горизонты, наблюдая за рынком, изучая спрос и понимая: где, в каком сегменте и в каком моменте времени появляются хорошие точки входа.
Недвижимость в целом растёт медленнее, чем многие товары и услуги
Если смотреть по “средней температуре по больнице” — с 2008 года рост цен на недвижимость в России не всегда успевает за инфляцией.
Но в отличие от бензина и продуктов питания — недвижимость доступна как объект частных инвестиций, особенно на первичном рынке.
Нельзя инвестировать в бензин “впрок”, но можно — в студию в Новой Москве или машиноместо в перспективном ЖК.
Как выбирать объекты для инвестиций
Важно понимать:
• Не всё, что дешёвое — выгодное.
• Не всё, что новое — ликвидное.
• И не каждый “развивающийся район” будет удобным и прибыльным.
Ключевые критерии:
1. Перспективы транспортной инфраструктуры — метро, МЦД, развязки.
2. Развитие территории — дороги, школы, ТЦ, детсады.
3. Понимание экологии и социального фона района.
4. Стадия цикла рынка — лучше покупать в периоды затишья.
Когда покупать: не тогда, когда “дёшево”, а когда рынок спокоен
Цены на недвижимость всегда кажутся высокими. Даже в провальные 2016 –2017 годы люди считали, что всё дорого — и ждали ещё большего падения.
Но уже в 2018 году «дешёвые» квартиры исчезли, а вскоре цены взлетели невероятно высоко, и многие люди попросту потеряли возможность и вовсе купить жильё из-за того, что неправильно оценивали работу рынка.
Но рынок не может находиться в состоянии покоя бесконечно: за спадом всегда идёт рост.
Сейчас — как раз такой период.
Ликвидные варианты на вторичке исчезают. Хотя в новостройках — выбор есть. Политическая стабильность и рост внутреннего спроса повлияют на рост цен, возможно уже в недалеком будущем.
Новые локации: где можно искать ликвид
В стране идёт развитие регионов, появляются новые курортные направления, создаются деловые кластеры за пределами крупных городов. Так же развивается Новая Москва, Московская область обновляется.
Важно не ориентироваться на цену “в лоб”, а изучать:
• перспективы района,
• спрос на аренду или перепродажу,
• количество машин и жильцов в ЖК (если инвестируете в парковку),
• планы развития — не на словах, а на деле.
Что делать инвестору сегодня?
1. Изучать локации, следить за новостройками, ценами и спросом.
2. Понимать, что рынок цикличен, и принимать решения на спаде.
3. Делать ставку не на “везение”, а на расчёт и аналитику.
4. Держать фокус на ликвидности, а не на рекламных обещаниях.
Важно понимать: чтобы найти качественный объект, придётся приложить собственные усилия. То, что лежит на поверхности и предлагается с красочными перспективами, зачастую представляет собой попытку продать залежалый товар.
Именно желание упростить путь и недооценка тонкостей инвестиций являются главными причинами проигрыша. Никто, кроме вас самих, не разберётся в ситуации и не подберёт ликвидный объект.
И главное: недвижимость — это не про чудо, это про здравый смысл
Инвестирование в жильё, парковки, кладовки, землю — это понятный инструмент. Просто не стоит искать волшебные “уголки”, где всё приносит доход “само”. Так не работает.
Работает только системный подход: знание рынка, трезвая логика и терпение.
💥 Ниже вы можете познакомиться в Телеграм с конкретными направлениями, которые можно рассматривать для инвестирования.
Важно учитывать, что инвестиционные стратегии могут существенно различаться в зависимости от размера бюджета, класса и типа приобретаемой недвижимости
📈 Приоритетные направления — недорого, но с высоким потенциалом (Москва, МО)
🔍 Критерии отбора ЖК для инвестиций в парковки
🌍 Перспективные регионы для инвестиций в недвижимость
Автор канала: Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.