Давайте понедельник начнем с задачки. Приведу пример того удачного флипинга коттеджа, который не случился. А мог бы уже приносить доход инвестору.
Имелся в 2024 году на продаже прекрасный коттедж в Центральном районе Сочи, в 7 минутах от КСМ (реально), в приватной достаточно зоне. Подъезд к дому по бетонной дороге в 1 минуте от главной асфальтированной дороги (не по грунтовке). Само место просто отличное. Остановка общественного транспорта - 3 минуты пешком.
Хайтек, балкон на втором этаже, чудесные виды на зелень и город. Площадь 170 кв.м., территория 4 сотки. Газ сетевой, полы с подогревом, натяжные потолки, стены под покраску, панорамное остекление, огороженная приватная благоустроенная территория с двумя заездами, три парковочных места. .Внутри: Три спальни наверху, гостиная-кухня внизу (где гости будут петь "Караоке!"), газ сетевой, теплые полы, панорамные окна (чтобы плакать от вида),Есть возможность разместить уличный кинотеатр на территории! Огороженная территория, аж две парковки (редкость!). И главное – место под бассейн! И своя скважина!
Цена в 2024 году была 23,5 млн. рублей – просто слезы!
Покупателя мы не нашли и объект ушел на склад. Таково было решение собственника. Ждем разворота на рынке недвижимости.
А теперь давайте считать:
- Финишный ремонт и мебель в 2024 году порядка 10-12 млн. рублей;
- Обустройство бассейна, лаунж-зоны, детской площадки на территории 5-7 млн.
Итого стоимость коттеджа в полной комплектации 42,5 млн по максимуму в 2024 году.
На 23 июля 2025 года аренда коттеджей в Центральном районе в подобной локации того же уровня, 6-8 гостей, находится в диапазоне от 25-45 тысяч рублей. И на лето выбор из имеющихся очень мал.
Считаем за год. Пусть проживать будут 280 дней по средней ставке 35000 рублей в сутки. Выручка 9 800 000 за 12 месяцев.
Расходы:
- Клининг (2х в мес): 240 000 рублей
- Налог (6%): 588 000 рублей
- Коммуналка: 120 000 рублей
- Ремонтный фонд: 150 000 рублей
- Налог на имущество.: 50 000 рублей
Итого расходов: 1 148 000р. (Меньше, чем выручка за 33 дня аренды!).
ЧИСТЫЙ ДОХОД ГОД: 9 800 000 - 1 148 000 = 8 652 000 РУБЛЕЙ!
Это 721 000 рублей В МЕСЯЦ! (Напоминаю: это ЧИСТЫЕ деньги, после ВСЕХ платежей!).
Доходность (готовьтесь рыдать навзрыд):
Валовая: (9.8 млн / 42.5 млн) * 100% = 23%.
Чистая: (8.652 млн / 42.5 млн) * 100% = 20%.
О Боже, 20%! Прямо как сладкая ставка по депозиту в 2024 году! Только вот депозит – это просто цифры на экране. А здесь – реальный дом, реальные арендаторы, реальные деньги каждый месяц. Реальный актив, который только ваш и который растет в цене каждый год! И это только начало!
А теперь взгляд в будущее на 5 лет вперед:
- Объект подорожал до 70 млн.
- Аренда за 5 лет: 49 млн.
- Расходы за 5 лет: ~5.74 млн.
- Чистая прибыль от аренды: 43.26 млн.
- Прибыль от продажи: 70 - 42.5 = 27.5 млн.
- ОБЩАЯ ПРИБЫЛЬ ЗА 5 ЛЕТ: 43.26 + 27.5 = 70.76 млн. рублей!
- Среднегодовая доходность: ((70.76 / 42.5) / 5) * 100% = ~33% ГОДОВЫХ!
Окупаемость?
- Без учета роста цены: 42.5 млн / 8.652 млн = 4.9 года. Меньше 5 лет!
Ведь правда же, это не квартира, которую за 20 лет не окупишь!
В 2024 году: Инвестор мог бы уже заработать свои 8.65 млн. рублей чистыми. Прямо сейчас. Сегодня.
Где ваши 33%? ГДЕ ВАШИ 700 тысяч В МЕСЯЦ?
Они ушли вместе с вашей верой в "волшебные" банковские проценты. Вы отдали деньги банкам. Банкиры купили яхты. А вы? Вы получили цифры в приложении, а не реальный работающий актив. Поздравляю!
Вы потеряли свои доходы, отдав свои деньги банкам! Живите теперь с этим!
#УпущеннаяВыгода #ДепозитноеРабство #ИнвестицииМимо #Сочи #ФинансоваяГрамотностьНаоборот #Сожалею #ВашиДеньгиПлачут #КоттеджМечты