Инструкция: как за 15 минут собрать первую модель доходности и отсеять 90% мусора

Инструкция: как за 15 минут собрать первую модель доходности и отсеять 90% мусора

Никаких визитов, звонков и встреч — пока не пройдёт через эти 4 фильтра.

⸻

Вы же не покупаете машину, не открыв капот?

Так почему в коммерческой недвижимости до сих пор верят в «чуйку»?

📌 Большинство объектов на рынке — просто стены.

Без трафика. Без спроса. Без будущего.

Инвесторы теряют месяцы на просмотры, звонки, встречи — только чтобы в конце услышать:

«Мы не сдали. Локация не пошла».

Чтобы этого не было — нужен фильтр.

Система, которая ещё до первого контакта с продавцом скажет вам:

это актив — или бесполезный квадрат.

Внизу — мой личный алгоритм.

4 шага, которые запускают стратегию с цифрами, а не с эмоциями.

Сохраните, пригодится.

И отправьте тому, кто до сих пор верит, что «сначала надо посмотреть, а потом посчитаем».

⸻

Шаг 1: Определите рыночную ставку

Первое, с чем работаем — это арендная ставка. Не фантазия собственника, а реальный рынок.

Где считать:

- CIAN PRO (pro.cian.ru) — арендные ставки по похожим помещениям

- Avito Коммерция (www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost) — часто появляются объекты вне крупных агрегаторов

- FlatInfo (https://www.flatinfo.ru/) — информация о характеристиках зданий

Пример: помещение 100 м², аналогичная аренда по рынку — 2 000 ₽/м²

Потенциальный арендный поток: 200 000 ₽/мес

———

Шаг 2: Оцените трафик

Ставка — это только половина картины.

Трафик показывает, сдадите ли вы объект в принципе.

Арендаторы платят не за «стены», а за клиентов.

Если трафика нет — потока не будет.

Как проверить:

- GeoIntellect (www.geointellect.ru) — плотность населения, интенсивность пешеходного движения

- Metrostat (metrostat.ru) — пассажиропоток по станциям метро

- 2ГИС (https://2gis.ru/) — трафик и объекты вокруг (особенно ритейл-соседи)

- SberIndex (sberindex.ru/ru) — платежная активность по районам

Проверка вручную:

Просто встаньте у объекта и считайте людей.

300 человек в час — минимум, с которого начинается реальный интерес со стороны ритейла.

———

Шаг 3: Оцените ликвидность локации

Локация работает — или нет. Это можно проверить ещё до звонка:

— Рядом уже сидят аптеки, кофейни, магазины

— Нет «горящих» ставок

— Объекты не висят на рынке по полгода

Если арендаторы здесь есть — значит, трафик подтверждён рынком.

Если нет — это сигнал. Иногда очень дорогой.

———

Шаг 4: Соберите первую модель доходности

Теперь у вас есть:

1. Площадь

2. Рыночная ставка

3. Данные по трафику

4. Оценка локации

Из этого вы складываете первичную модель доходности.

Не финальную — но достаточную, чтобы решить:

смотреть дальше или не тратить ни минуты.

———

Бесплатный каталог объектов: скачать

Контакты для связи:

Лично: @egovtsevvasilii

+7 932 631 50 20

Офис: @egovtsev_office

+7 922 385 30 77

———

Сохраните этот пост.

Он — фильтр. Он экономит ваше время, деньги и нервы.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii