Массовое разрушение жилого фонда может произойти очень скоро. Об этом предупредил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Хрущёвки, которые строились в 1960-е, изначально рассчитывались на 50 лет службы, затем срок продлили до 70 лет. Теперь он заканчивается.
Зимой прошлого года Россию охватила череда коммунальных аварий. Главной их причиной назвали как раз износ жилищной инфраструктуры. Там, где разрушаются сети ЖКХ, постепенно начинают сыпаться и сами дома.
В течение 2025-го года тревожные новости с ветхожилищных полей продолжили поступать. Обрушения зафиксировали в Уфе, Саратове, Екатеринбурге, Астрахани.
О том, с какими трудностями столкнулась строительная отрасль, каких успехов удалось достичь, несмотря на преграды, как определяют "непригодность" жилья и можно ли рассчитывать на реконструкцию вместо реновации разложили на карточках.
Спойлер: к счастью, дома не сложатся, как карточные, ни завтра, ни через год, ни, возможно, даже через 80 лет. Почему так — помог разобраться урбанист Максим Корчагин.
Сколько домов уже "перешли" нормативный срок?
В РФ нет официального подсчёта домов, превысивших нормативный срок эксплуатации, поясняет Корчагин. В соответствии с постановлением Правительства № 47 возраст не является юридическим основанием признать дом непригодным. Смотрят на его фактическое состояние.
Государство ведёт и публично показывает реестр именно аварийных домов. То есть тех, состояние которых уже совсем плохое. Открытые данные об аварийных МКД публикует Фонд развития территорий (ФРТ): там есть выгрузки по домам, адресам, датам решений.
Оценки объёма аварийного фонда сильно различаются в зависимости от методики. Например, в 2023-м Минстрой сообщил о 35,8 млн м², а ФРТ в 2024-м — о 22,8 млн м².
Регионы в наибольшей зоне риска
По доле ветхого/аварийного жилья в верхних строках обычно регионы Севера и Дальнего Востока.
Конкретные позиции меняются по годам и методикам (учёт ветхого/аварийного различается), поэтому для точного анализа лучше смотреть выгрузку ФРТ по нужному региону или решения местных комиссий.
Высокие доли показывают, например, Якутия, Ингушетия, Тыва, Дагестан, ЯНАО, Сахалинская и Архангельская области.
Издержки и трудности
К 2030-му планируется увеличить жилищное строительство до 120 млн м² в год. На деле объёмы строек пока снижаются — на 19% в прошлом году, до 90 млн м².
По словам Хуснуллина, это объясняется тем, что отрасль получила "очень серьёзный финансовый удар". ЦБ резко поднял ключевую ставку, что обернулось "фактической отменой ипотеки". "Потом стали вводить ограничения на льготную, добавилась ставка и ужесточились требования к банкам и заёмщикам", — перечислил вице-премьер.
Тем не менее за последние шесть лет в России построили 630 миллионов м² жилья. Если экономика сумеет избежать резких скачков, до 2030 года каждый пятый метр в стране будет новый. Это важно для капитализации страны, когда имеющиеся активы превращаются в работающий капитал.
Какой нормативный срок эксплуатации у новостроек?
Нормы задаёт не "фиксированный возраст", а назначенный срок службы по классу объекта.
Для зданий массового строительства, включая типовые жилые дома, — не менее 50 лет, для уникальных домов или домов повышенной ответственности — 100 лет и более.
Это следует из требований по надёжности/долговечности ГОСТа 27751-2014.
Реновация или реконструкция?
В решении комиссии по ПП № 47 дом может быть "подлежащим сносу или реконструкции". Вторая возможна, если это будет экономически обосновано и технически воплотимо.
Практики реконструкции (усиление, перепланировка, надстройка) описаны в профильных работах и применялись точечно. Но в большинстве крупных программ вроде московской "реновации" чаще выбирают снос — как более массово реализуемое решение.
Это связано в том числе с тем, что фундамент и конструкция изнашиваются в целом. От того, что к ним подставят "костыли", глобально ничего не изменится. И жизнь такого дома хоть и продлится, но ненадолго.
Как быть малым городам?
В малых городах вопрос стоит достаточно остро, отмечает Корчагин. О масштабной коммерческой стройке, как в миллионниках, там не идёт и речи.
Эксперт предполагает, что в ближайшие годы необходимо разработать ряд спецпрограмм, направленных на реновацию старого жилищного фонда в регионах. Потому что "расчётный срок службы" — это очень условное понятие. Прогнозы советских строителей могли быть сильно занижены.
Хрущёвки строились как временное решение жилищной проблемы, напоминает Корчагин. Пророчили, что они протянут лет 25. По факту мы видим, что большая их часть всё ещё находится в эксплуатации. Современные исследователи и вовсе говорят, что хрущёвки протянут не 50–70 лет, а все 100–150. Всё-таки временное в России — самое долговечное.