Сегодня будет очередная история из решэлторской практики. Алексей, мой бывший стажер, а ныне коллега, подбирает сейчас объект клиенту. Тот собирается продать комнату в коммунальной квартире. Городская администрация предоставила ему субсидию на улучшение жилищных условий — в Санкт-Петербурге коммуналки постепенно расселяют, действует специальная программа. Вот на эти деньги от продажи комнаты и ещё субсидию его клиент хочет купить квартиру-студию.
Алексей нашел подходящую квартиру, но она оказалась с обременением — продавец еще выплачивает ипотеку. В принципе, денег у его клиента хватает, чтобы закрыть эту ипотеку, поэтому мой коллега решил созвониться с продавцом студии, чтобы уточнить детали.
Оказалось, что собственница квартиры живет в Ставрополе. А квартиру-студию в Санкт-Петербурге хочет продать, чтобы купить… аналогичную студию — «хочу такой же, только с перламутровыми пуговицами». Ну, может, ей нужно, чтобы окна в другой двор выходили. Такое размытое желание и отсутствие конкретики ничего хорошего обычно не предвещает. Человек хочет поменять шило на мыло, а для чего — и сам не знает. Но это еще полбеды. В ее случае намечались гораздо более серьезные последствия.
Первая проблема такая. Ежемесячный платеж по ипотеке у нее сейчас — 17 тыс. рублей. Новое жилье она тоже собирается приобрести в ипотеку. Собственнице около 50 лет, значит, примерно на 23 года она может оформить ипотеку (до 73 лет выдают). И с учетом новых ставок платить ей придется по 50 тыс. рублей в месяц. За такую же студию. Полагаете, она об этом задумывается? Ничуть не бывало.
И вот беседуют они с Алексеем и обнаруживают, что квартиру эту она купила с занижением, причем с приличным — в договоре указали сумму на два миллиона меньше фактической. Ну, видимо, люди пытались таким образом уйти от налогов. И она подумала, что у нее тоже так получится. Но раньше-то налог брался с разницы между ценой продажи и ценой покупки. А сейчас все изменилось.
Теперь налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья. Несколько лет назад эта сумма составляла 700 тыс. рублей. А сегодня уже может быть 5 миллионов. И поскольку это не единственное ее жилье, то, чтобы продать квартиру без налога, она должна владеть ей не менее пяти лет. Но этот срок еще не вышел, и собственница должна будет заплатить приличный налог. Это вторая проблема.
Все это Алексей ей объяснил, но женщина воспылала праведным гневом и стала доказывать, что кадастровая стоимость ее квартиры по-прежнему 700 тыс. рублей. Не поверила, что теперь чуть ли не раз в полгода эти цифры меняются. Посоветовал он ей самостоятельно этот вопрос выяснить — получить выписку из ЕГРН минутное дело. Поведаете, говорит, потом о своем открытии.
В общем, есть такие очень решительные люди, которые сначала делают, а потом думают. Ни во что не вникают и особо не парятся. Вот стукнула ей в голову идея переехать в другую квартиру, она разместила объявление и морочит покупателям голову. Но рано или поздно все эти проблемы всплывут. И я прекрасно понимаю, что эта женщина сразу задний ход даст, как только узнает о размере налога или пораскинет умом насчет ипотеки.
А ведь в операциях с недвижимостью, особенно при расселении коммуналок, бывает, что одновременно продаются и покупаются несколько квартир. Какие-то объекты могут быть с ипотекой, материнским капиталом, субсидиями... И любой сбой в этой цепочке может привести к краху — на сделку не выйдет никто. Поэтому я всегда четко проговариваю своим клиентам важные моменты перед сделкой, чтобы люди понимали, что к чему. Собираю прямо всех соседей в коммуналке и «докладываю обстановку».
Она сама создала себе проблемы по всем фронтам, которые ей придется решать. Продать объект с обременением труднее, и даже если удастся, то придется заплатить большой налог. Купить новый объект в ипотеку она тоже вряд ли сумеет, учитывая ее возраст и текущую ставку. Короче, сама себя загнала в угол.
И все это потому, что покупала она квартиру без риелтора. Я ведь не зря всегда первым делом спрашиваю своих клиентов — вы покупаете или продаете недвижимость, чтобы что? И другие важные вопросы задаю. И только когда клиент четко формулирует ответы, мы приступаем к делу. Иначе можно попасть вот в такой переплет. Получается, что купила она квартиру, которая ей не нужна, и с продажей у нее тоже затык.
Под конец разговора замялась она и сказала, что, может быть, тогда через год будет продавать. Чего и следовало ожидать. Эти решительные люди, которые не видят дальше собственного носа, часто дают объявления, чтобы не продать, а попродавать.
Но Алексей сразу разобрался в ситуации и разложил ей все по полочкам про налоги и про ипотеку. Моя школа! Я с такими объектами не работаю, берегу нервы своих клиентов. Моя задача — приносить выгоду человеку, который обратился ко мне за помощью, и избавлять от всех проблем.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!