В России все сильнее расходятся цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. По данным Банка России, во втором квартале 2025 года разница в стоимости «квадрата» в среднем по стране достигла 60%. Сегодня метр в новом доме обходится покупателям более чем в 205 тысяч рублей, тогда как в старых квартирах — около 128 тысяч. Это значит, что, купив одну и ту же по площади квартиру, человек в новостройке заплатит почти в полтора раза дороже, чем за аналог в уже заселенном доме.
Разница в цене зависит от региона
В Центральной России цены разнятся на 80%. За «квадрат» в новостройке здесь просят свыше 294 тысяч рублей, а во вторичке — около 164 тысяч.
На Северо-Западе разрыв составил 57%, в Сибири —44%. Минимальные значения на Северном Кавказе (12%) и Дальнем Востоке (16%) — там цены на новое и старое жилье относительно близки.
Есть и обратные примеры. В Краснодарском крае средняя стоимость вторички оказалась на 14% выше, чем у новостроек. Эксперты объясняют это тем, что продажи нового жилья в регионе упали почти вдвое, а спрос на готовые квартиры остался высоким. В городах-миллионниках разрыв гораздо меньше: в Москве он составляет всего 8% (407 тысяч за «квадрат» в новостройке против 377 тысяч во вторичке), в Санкт-Петербурге — лишь 4% (278 тыс. к 267 тыс.), следует из данных ЦБ.
Почему цены так разошлись
Эксперты уверены: главная причина — ипотечные льготы, которые действовали в последние годы. Массовая льготная ипотека под 7% заработала в 2020 году, это искусственно разогнало спрос на жилье в новостройках и подстегнуло рост цен. За три года разрыв между ценами на новое и старое жилье вырос с 10% до 40%, а затем — до нынешних 60% в среднем по России.
Даже после отмены в июле 2024 года массовой льготной программы рост цен не остановился. Главным драйвером стала семейная ипотека для семей с детьми до шести лет. Сейчас на нее приходится около 80% всех выдач жилищных кредитов. Кроме того, новостройки дорожают из-за высокой себестоимости строительства. Экономисты отмечают: цены на стройматериалы растут, зарплаты рабочим тоже повышаются — на рынке труда острый дефицит кадров, а уровень безработицы рекордно низкий (около 2,2%).
Почему вторичка стоит на месте
Цены на вторичном рынке почти не растут. Здесь нет господдержки, а рыночные ставки по ипотеке находятся на крайне высоком уровне — 26–30%. Чтобы продать квартиру, владельцы нередко готовы делать скидку в 5–10%, поэтому стоимость готового жилья пусть немного, но снижается.
Чем это опасно для покупателей
Банк России предупреждает: высокий разрыв цен — это не только рыночная аномалия, но и риск для людей, которые берут ипотеку на новостройки. Если такой заемщик не сможет платить и решит продать квартиру, то на вторичном рынке она может стоить значительно дешевле начальной стоимости покупки. В итоге после продажи может не хватить денег, чтобы полностью рассчитаться с банком — человек останется и без жилья, и с долгом. Эксперты добавляют: пока просрочка по ипотеке остается низкой, массовых проблем нет. Но если разрыв продолжит расти, ситуация может ухудшиться.
Что ждет рынок дальше
По прогнозам, при сохранении высокого спроса на первичку разрыв цен может увеличиться до 65–70% уже к концу 2025 года. Двузначный рост цен на новостройки возможен, если будут сохраняться льготные программы, предложение останется ограниченным, а себестоимость строительства не снизится.
Чтобы выровнять ситуацию, экономисты предлагают снижать ключевую ставку с нынешних 18% хотя бы до 10% по рыночным ипотечным программам. Тогда спрос на вторичку оживится, и цены на нее начнут догонятьновостройки. Сам ЦБ уже назвал происходящее «пузырем» на рынке недвижимости. По мнению регулятора, для решения проблемы нужно охлаждать кредитование.
Однако есть риск, что при снижении ставок покупатели переориентируются на вторичку, а девелоперы останутся без достаточного объема продаж.