Весной 2024 года в Минстрое обсуждался важный для рынка недвижимости проект о включении стоимости мебели в ипотечный кредит. Он мог бы сделать покупку квартиры с отделкой и встроенной обстановкой более доступной, но спустя год ведомство отказалось от инициативы, посчитав ее ненужной. Причины связаны с динамикой самого рынка и изменениями приоритетов девелоперов.
Регулирование не поспевает за рынком
Главный аргумент, из-за которого Минстрой отказался от проекта - строительные компании и так нашли способ предлагать жилье с меблировкой в рамках действующего законодательства. Девелоперы, особенно в крупных городах, давно начали продавать такие квартиры через дополнительные соглашения. В договоре долевого участия фиксируются все элементы: шкафы, кухни, гардеробные. Банки при этом закрывают глаза на то, что именно входит в состав имущества, если объект в целом соответствует требованиям по ипотеке.
По закону мебель, закрепленная на полу, стенах или потолке, считается неотделимой частью квартиры. Это позволяет застройщикам обосновать ее включение в цену жилья без внесения поправок в нормативные акты.
В таких случаях мебель закупается по оптовым ценам, при этом скидка от производителей достигает 40%. Для покупателя это экономия, для застройщика — дополнительная возможность усилить привлекательность объекта. Именно благодаря этому механизму в 2025 году уже около 15% новостроек в крупных городах предлагаются с полной или частичной меблировкой, тогда как еще 6 лет назад их было не больше 2%.
Закон не имеет смысла
Финансовые организации давно определились: при ипотечном оформлении мебель не включается в залог, потому что считается слишком нестабильным активом. Банки оценивают только "коробку": стены, потолки и площадь. Все, что связано с обстановкой, предлагается покупателю через потребительский кредит или рассрочку от застройщика. Чаще всего клиенты выбирают второй вариант, который выгоднее и проще по условиям.
Для застройщиков такой порядок удобен. Они напрямую сотрудничают с мебельными фабриками, получают скидки, предлагают комплекты по метражу квартиры. Напротив, если бы правила были зафиксированы на федеральном уровне, это добавило бы бумажной волокиты и усилило контроль. В условиях кризиса, высокой ключевой ставки и сжатия ипотечного рынка девелоперы предпочли отказаться от лишней нагрузки.
Одна из причин отказа от законопроекта — изменение фокуса в жилищной политике. Сейчас застройщики активно продвигают другие программы, такие как "Семейная ипотека", потому что именно они дают реальный прирост сделок.
Мебель останется в серой зоне
Несмотря на то, что мебель формально можно включить в состав квартиры, у этой схемы остаются слабые места. В договоре не прописываются четкие правила по гарантиям, ответственности сторон и качеству. В случае спора жильцу бывает трудно доказать, что мебель была частью сделки. Ранее законопроект предполагал ввести минимальные гарантийные сроки на мебель (до двух лет), а также хотели ограничить круг производителей (только Россия и страны ЕАЭС). Но все эти детали так и остались на уровне предложений.
Впрочем, значительная часть рынка продолжает жить по серым схемам. Мебель оформляется отдельным договором, что снижает налоги и упрощает процесс одобрения ипотеки. Но такая система подходит не всем. Инвесторы и опытные покупатели легко ориентируются в тонкостях сделки, а вот рядовые семьи сталкиваются с недопониманием, рисками и скрытыми затратами. Именно для этой категории клиентов федеральное регулирование могло бы сыграть положительную роль.