Совет Федерации Российской Федерации официально одобрил подготовленный Росреестром законопроект, направленный на устранение правовой неопределенности в вопросах установления и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Закон получил окончательное одобрение 25 июля 2025 года и вносит обширные поправки в Земельный кодекс РФ, а также в другие связанные федеральные законы, включая законодательство об особо охраняемых территориях, градостроительной деятельности и лесопользовании.
Принятые изменения формируют системный и единообразный подход к определению и корректировке ВРИ, устраняют правовые пробелы и упрощают процессы, связанные с изменением функционального назначения земельных участков.
💯Почему потребовалась реформа
До принятия закона действующее законодательство не обеспечивало единой и прозрачной процедуры определения и смены ВРИ, что создавало значительные сложности как для органов власти, так и для собственников и застройщиков. Особенно сложной была ситуация:
- в границах объектов культурного наследия,
- на землях общего пользования,
- на сельхозугодьях,
- на участках, входящих в лесной фонд или особо охраняемые природные территории (ООПТ).
В этих случаях отсутствовали чёткие регламенты, что приводило к длительным согласованиям, отказам в регистрации прав и невозможности легально реализовать инвестиционные и строительные проекты. Новый закон устраняет эти барьеры, формируя правовую основу для единообразного применения подходов в земельном регулировании.
✍️Определение ВРИ по регламентам и ППТ
Согласно новому закону, вид разрешенного использования определяется на основании одного или нескольких из следующих документов:
- Градостроительный регламент, установленный в рамках правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
- Лесохозяйственный регламент, действующий на участках, входящих в лесной фонд;
- Положение об ООПТ, если участок расположен в границах особо охраняемой природной территории.
Если участок одновременно попадает под действие нескольких регламентов, применяется принцип приоритета. Наиболее строгий регламент становится определяющим. Это упрощает правоприменение и исключает дублирование норм.
В отдельных случаях вид разрешенного использования может быть определён документацией по планировке территории (ППТ). К таким случаям относятся:
- размещение линейных объектов (магистральных трубопроводов, ЛЭП, дорог);
- развитие участков, входящих в границы особых экономических зон (ОЭЗ);
- реализация проектов на территориях инновационных научно-технологических центров и территорий опережающего развития (ТОСЭР);
- строительство в рамках утверждённой ППТ или проекта межевания.
❗️Основные положения реформы
- Унификация подхода к ВРИ. Вводится новая статья 141 ЗК РФ, которая закрепляет понятие ВРИ как правового режима, определяющего допустимые виды деятельности на ЗУ.
- Типы ВРИ. ВРИ подразделяются на основные, вспомогательные и условно разрешённые. Использование вспомогательных ВРИ допускается только в связке с основным видом.
- Переход к проектной логике. В случаях, когда строительство осуществляется в рамках утверждённой ППТ, допускается применение ВРИ, определённого в этой документации, без необходимости вносить изменения в ПЗЗ.
✅Размещение объектов независимо от ВРИ
Новая редакция закона позволяет:
- строить линейные объекты (дороги, инженерные сети) на любом участке независимо от ВРИ, за исключением прямого законодательного запрета;
- временно использовать участок без изменения его ВРИ для размещения некапитальных объектов (бытовок, навесов), хранения стройматериалов и техники, связанных со строительством или реконструкцией здания;
- использовать участки для нужд строительных работ при условии возврата территории в исходное состояние.
Это решение существенно снижает издержки и ускоряет строительные процессы, особенно в условиях плотной городской застройки.
🛑Ограничения для арендаторов
Закон запрещает арендаторам земель в государственной и муниципальной собственности самостоятельно менять ВРИ. Такое изменение возможно только при участии собственника – соответствующего публично-правового образования.
Однако для арендаторов, действующих в рамках договоров о комплексном развитии территории (КРТ), предусмотрено исключение: они вправе предлагать и утверждать изменения ВРИ в пределах согласованного проекта.
📌Специфика сельхозугодий
Значительные изменения затронули земли сельхозназначения:
- Разрешено менять ВРИ в пределах одного типа сельхозиспользования (например, с сенокоса на пастбище);
- Запрещается любое изменение, которое предполагает использование земли вне сельскохозяйственного назначения (например, под застройку);
- Исключена практика нецелевого использования земли при формально допустимом ВРИ.
Это позволит сохранить аграрный потенциал земель и снизит риски их необоснованного перевода в иную категорию.
❓Что нужно сделать собственникам и специалистам
- Проверить ВРИ своих участков в ЕГРН;
- Изучить применимые регламенты — градостроительные, лесохозяйственные, положения об ООПТ;
- При необходимости планировать изменение ВРИ через ППТ или в рамках существующего проекта;
- Учитывать, что временное использование участка возможно без смены ВРИ, но только на период строительства или реконструкции;
- Корректировать договоры аренды с учетом новых ограничений.
🟣Функции InSmartBase, которые помогут при работе с ВРИ и планировочной документацией
В таких условиях важно иметь инструменты, которые позволяют быстро реагировать на изменения, корректно оформлять проектную документацию и не упустить критически важные детали. Вот как InSmartBase помогает в этой задаче:
✅ Единая среда для работы над проектами
В платформе можно создавать группы проектов, добавлять туда спецификации и работать совместно с коллегами — архитекторами, инженерами, поставщиками, подрядчиками. Все видят актуальную версию, правки фиксируются в журнале изменений.
✅ Работа с типовыми и пользовательскими спецификациями
Вы можете добавлять как оборудование из каталога с актуальными характеристиками, так и собственные позиции, если нужного оборудования пока нет в базе.
✅ Управление доступами и блокировка правок
Для проектов, которые проходят согласование, можно временно заблокировать группу — участники сохранят доступ к просмотру, но не смогут редактировать содержимое.
✅ История изменений и контроль версий
Каждое действие в спецификации — будь то замена оборудования или редактирование параметров — сохраняется с датой и именем пользователя. Это важно для прозрачности и соответствия требованиям контроля и авторского надзора.
✅ Связь со сметами через спецификации
Все спецификации можно экспортировать, в том числе для дальнейшего расчёта ВОР и СВОР. Структура спецификаций соответствует требованиям цифровизации строительной документации.
📅Сроки вступления в силу
Большинство норм нового закона начнут действовать с 1 марта 2026 года. Однако отдельные положения, касающиеся планировочной документации и ВРИ для линейных объектов, вступят в силу уже с 1 сентября 2025 года.
До этой даты:
- федеральные ведомства подготовят подзаконные акты;
- регионы приведут в соответствие ПЗЗ и документацию территориального планирования;
- пользователи и владельцы участков смогут провести аудит своих земель и подготовиться к изменениям.
💬Поддерживаете ли вы идею упрощённого временного использования земель без смены ВРИ? Поделитесь мнением в комментариях — ваши отзывы помогут сформировать более точное понимание практического эффекта закона!
📢 Хотите быть в курсе изменений в законодательстве, цифровизации стройки и новых функций InSmartBase?
👉 Подписывайтесь на наш Telegram-канал. Будьте в курсе стройновостей!
#СоветФедерации #Закон #Стройновости #Новости #Строительство #Проектирование