Еще год назад на каждой конференции, в каждом Телеграм-канале про инвестиции звучал один и тот же рефрен: «Купи студию — сдавай в аренду — живи на пассив!» Доходная недвижимость подавалась как почти безрисковый актив, способный приносить стабильные деньги и расти в цене. Но в 2025 году эта схема массово перестала работать.
Ставки выросли. Аренда — замерла. Инвесторы — считают убытки. Покупатели — судорожно ищут выход. Так что же случилось с рынком доходной недвижимости? И правда ли, что теперь это — главный обман года?
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
Цифры, которые никто не показывает на презентациях
Возьмем типовой инвестиционный проект:
Студия в Подмосковье (новостройка, 25 м²)
- Цена — 5,8 млн ₽
- Ипотека под 18% на 20 лет — около 89 000 ₽/мес
- Сдача в аренду — 25 000 ₽/мес
- Ремонт, мебель, техника — ещё 500 000 ₽
Итог: каждый месяц инвестор доплачивает около 64 000 ₽ из своего кармана. Это не доход, это убыток.
Почему схема перестала работать
- Ключевая ставка в РФ — 18% (после снижения)
Даже если ставка упадет до 16% к концу года, это всё равно в 2–3 раза выше, чем в 2020–2022 годах. - Арендные ставки выросли... и остановились
В 2022–23 году аренда росла за счёт спроса от релокации и внутренней миграции. Но сейчас рынок насыщен, и рост остановился. - Застройщики вывели тысячи новых квартир
Много новых ЖК — это не только рост предложения, но и конкуренция среди инвесторов, у которых тоже ипотека и срочно нужно сдать. - Доходность — ниже банковского вклада
Сдача квартиры сегодня даёт 2–3% годовых (если повезёт). А вклад в банке — 12–14%. Без проблем, налогов и ремонтов.
Реальные истории
🔸 Александр, 34 года, инвестор из Москвы:
«Купил студию в Митино в декабре 2023, за 7 млн. Сделал ремонт, хотел сдавать за 40 тысяч, а сдал за 28. С ипотекой в 96 тыс. это катастрофа. Продать не могу — рынок стоит. Это не инвестиция, это кандалы».
🔸 Елена, 29 лет, из Казани:
«Купили квартиру под сдачу родителям — думали, что она "себя окупит". Но арендаторы съехали через 3 месяца, потом был простой, потом соседи жаловались на шум. Сейчас просто пустует. Мы платим ипотеку, коммуналку, налог. Отдохнуть бы от такого пассива!»
Подводные камни доходной недвижимости
1. Простой между арендаторами
Обычно не учитывается, но 1–2 месяца в году квартира стоит пустая.
2. Налоги
С 2024 года ФНС начала активно отслеживать «теневую аренду». 13% с дохода, а для ИП — патент от 6%. Нарушишь — штраф и доначисление.
3. Износ и ремонт
Нормальный ремонт после аренды — каждые 5 лет, а иногда и чаще. Особенно если сдавали студентам или в долгосрочную без агентства.
4. Проблемные арендаторы
— не платят
— портят имущество
— отказываются выезжать
— или просто исчезают, оставив долги
Что советуют эксперты?
🔹 Не верьте красивым таблицам в презентациях — они не учитывают налоги, простой, падение цен, рост ставок и прочие риски.
🔹 Думайте не только о доходе, но и о ликвидности — квартиру должно быть легко продать или перепрофилировать.
🔹 Анализируйте каждый ЖК и локацию отдельно — не всё одинаково убыточно. В хороших районах с высокой проходимостью доходность выше, но и вход дороже.
Альтернатива: куда смотрят инвесторы?
- Коммерческая недвижимость
Но только в правильных локациях (улицы с трафиком, готовые арендаторы). Там ещё можно получать 8–10% годовых. - Фонды недвижимости (REITs)
Через биржу, в юрисдикциях с низкой инфляцией. Не для всех, но безопаснее. - Реновация и субаренда
Некоторые инвесторы зарабатывают на разделении больших квартир или посуточной аренде — но это уже бизнес, не пассив.
Вывод
Модель «купил квартиру — сдал — получил доход» в 2025 году перестала работать для большинства новичков. Высокие ставки, стагнация аренды и издержки делают доходную недвижимость рисковой и часто убыточной.
Это не значит, что инвестировать нельзя. Но слепо верить красивым словам — больше нельзя.
Пассивный доход? Сегодня он возможен скорее в легендах презентаций, чем в реальной ипотечной реальности.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)