Управляющая организация оштрафована на 250 000 руб. по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований) за то, что в отсутствие решения собственников управляющая организация самостоятельно начисляла собственникам и выставляла в квитанциях на оплату ЖКУ строку - целевой сбор, суммы которого предназначены для финансирования работ по восстановлению системы пожаротушения в многоквартирном доме.
По мнению управляющей организации, она не была виновата в правонарушении, так как:
- необходимость восстановления системы пожаротушения возложена на управляющую организацию вступившим в силу решением районного суда;
- данные работы носят капитальный характер, не входят в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и не могут быть оплачены за счет платы за содержание жилья;
- у управляющей организации нет свободных средств для финансирования этих работ;
- управляющая организация трижды проводила общее собрание собственников по вопросу установления источников финансирования этих работ, но собственники трижды не принимали решения о финансировании этих работ, между тем, проводить их нужно обязательно.
Суды всех инстанций единодушно нашли, что управляющая организация нарушила лицензионные требования:
- в силу п.3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Таким образом, установление размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирного дома, исполнение обязанностей по которому именно за эту плату относится к лицензионным требованиям.
Основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (всех ее составных частей) для собственников является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме, выраженное путем принятия решения об этом на общем собрании.
Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение возможности изменения размера платы управляющей организацией в одностороннем порядке.
Восстановление системы пожаротушения не относится к услугам, оплачиваемым за счет средств, собираемых на содержание жилого помещения, то есть является дополнительным видом работ, то выполнение таких работ возможно только на основании решения общего собрания собственников об утверждении источника финансирования, между тем решения общего собрания собственников об утверждении размера целевого сбора за восстановление системы пожаротушения в многоквартирном доме в ходе проверки органом государственного жилищного надзора не представлено, в ГИС ЖКХ не размещено, в материалы судебного дела не приобщено.
Начисление дополнительного сбора целевого сборав размере 11,45 руб. с 1 кв. м помещения собственника в отсутствии правовых оснований является нарушением лицензионного требования, предусмотренного ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (подп. «б» п. 3 Положения N 1110, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" ).
Также незаконность спорных начислений установлена вступившими в законную силу актами арбитражного суда между теми же сторонами, то есть преюдициальными (об оспаривании предписания о прекращении спорного начисления и аналогичного постановления по делу об административном правонарушении).
При этом в рамках указанных дел управляющая организация также указывала не безрезультатное проведение общего собрания собственников. Однако данный аргумент совершенно не убедил суд, поскольку кворумы в данных общих собраний собственников составляли, соответственно, 15, % от голосов собственников, 0% и 0%.
Верховный суд РФ не стал пересматривать дело (Определение Верховного Суда РФ от 27 мая 2024 г. N 309-ЭС24-6879).
ВЫВОД:
- Восстановление системы пожаротушения не относится к услугам, оплачиваемым за счет средств на содержание жилого помещения, а является дополнительным видом работ;
- Способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (всех ее составных частей) является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме, полученное путем решения общим собранием собственников;
- Для исполнения решение суда об обязании управляющую организацию восстановить систему пожаротушения в доме, необходимо организовать и провести общее собрание собственников для утверждения платы за эти работы.