Яндекс банк в рамках секьюритизации портфеля потребкредитов проводит выпуск облигаций с залоговым обеспечением - СФО Сплит Финанс описание выпуска здесь. ⬇️
История ипотечного кризиса: как Америка "заигралась" с деньгами и обрушила экономику.
🔷️1. Начало: "Берите кредиты, даже если у вас нет денег!"
В начале 2000-х США переживали бум недвижимости. Банки, подогреваемые дешёвыми деньгами от ФРС, раздавали ипотечные кредиты направо и налево. Хочешь дом? Бери! Денег нет? Ничего, дадим субпрайм (кредит для ненадёжных заёмщиков)! Не можешь платить первые два года? Да сделаем тебе ипотеку с "мягким стартом" – плати потом!
✅️Казалось бы, что может пойти не так?
🔷️2. Секьюритизация: "Давайте сделаем из долгов конфетку!"
Банки не хотели держать риски у себя, поэтому придумали гениальную схему: они упаковывали тысячи ипотечных кредитов (в том числе очень рискованных) в "колбасу" под названием MBS (Mortgage-Backed Securities)– ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
Эти MBS рейтинговые агентства (Moody's, S&P) награждали высокими рейтингами (ААА), словно это были супернадёжные облигации. Инвесторы (банки, пенсионные фонды, хедж-фонды) скупали их, думая, что вкладываются в безопасные активы.
Но внутри этих MBS гнили плохие кредиты – те самые субпраймы, которые люди не могли погасить.
🔷️3. Финансовая алхимия: "А давайте сделаем из мусора золото!"
Но и этого мало! Банки пошли дальше и создали CDO (Collateralized Debt Obligations) – ещё более сложные инструменты, в которые переупаковывали уже не сами кредиты, а куски MBS (включая мусорные).
А чтобы "улучшить" CDO, придумали CDS (Credit Default Swaps) – страховку на случай дефолта. Компания AIG раздавала их как горячие пирожки, не думая о последствиях.
🔷️4. Пузырь лопнул: "Ой, дома не растут в цене вечно?"
Всё рухнуло, когда цены на недвижимость перестали расти. Люди, взявшие кредиты с плавающей ставкой (у нас сейчас фиксированные), вдруг поняли, что их выплаты выросли в 2-3 раза, а продать дом дороже уже нельзя.
Начались массовые дефолты. Банки пытались продать дома, но рынок был переполнен. Цены рухнули.
🔷️5. Эффект домино: "Почему мои "безрисковые" бумаги ничего не стоят?"
Оказалось, что MBS и CDO, которые считались безопасными, набиты токсичными активами. Инвесторы в панике начали избавляться от них, но покупателей не было.
Банки Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch оказались на грани краха. Lehman обанкротился – крупнейший дефолт в истории.
🔷️6. Глобальный кризис: "Спасайте, а то все умрём!"
Рухнул рынок доверия. Банки перестали давать кредиты даже друг другу. ФРС и правительство США экстренно влили сотни миллиардов, чтобы спасти систему.
Кризис перекинулся на Европу, Азию, весь мир. Великая рецессия началась.
✅️✅️✅️Российский рынок недвижимости: "Дежавю 2008 года" или "У нас всё под контролем"?
☝️"Так, стоп, это же мы уже проходили!"
Российский рынок недвижимости сейчас напоминает странный микс из азартной игры, финансовых схем и надежд на "авось пронесёт".
🔹 Первичка не продаётся (у некоторых застройщиков 70% квартир пылятся).
🔹 Цены задраны до небес, но скидок нет – видимо, ждут, пока рубль окончательно превратится в конфетти.
🔹 Вторичка торгуется только со скидкой 20-30% – потому что реальных покупателей нет.
🔹 Беспроцентные рассрочки – замануха для тех, у кого денег нет, но очень хочется "инвестировать".
🔹 Банки стали пилить облигации под залог недвижимости, а рейтинговые агентства щедро ставят ААА.
✅️Знакомо? Напоминает прелюдию к ипотечному кризису 2008 года. Но так ли всё страшно? Давайте разбираться.
🔷️1. "Беспроцентная рассрочка" – ловушка для наивных или гениальный ход застройщиков?
Застройщики, видя, что народ не покупает квартиры по завышенным ценам, придумали "хитрый" план:
✅ 0% рассрочка на 2 года!"
✅ "Первый взнос – 10%!"
✅ "Потом продашь и заработаешь!"
🔷️Логика покупателей:
"Купил за 10 млн, через год продам за 12 млн – профит! Даже если не продам, банкредит возьму!", когда ключевая ставка упадёт...
🍁✅️Реальность:
- Квартиры в новостройках уже переоценены, и спроса на них нет, за исключением элитки.
- Через 2 года придётся либо гасить всю сумму, либо брать ипотеку под 15-20% (если банки вообще дадут). Суды уже идут по более ранним схемам.
- Перепродать будет сложно – рынок перегружен такими же "инвесторами".
✅️🔷️🍁Вывод: Это не инвестиция, а лотерея. И шансы выиграть – как в русской рулетке.
🔷️2. Банки и секьюритизация: "Мы не повторяем ошибок США... ну почти"
✅️Что делают банки?
Они стали выпускать облигации, обеспеченные ипотекой и недвижимостью.
🔸 Рейтинговые агентства ставят ААА – мол, "всё надежно".
✅️⚠️Но есть нюансы:
- Качество заёмщиков ухудшается (много "серых" схем с завышением доходов), рождаемость падает, а взрослых больше не становится.
- Если цены на недвижимость упадут , обеспечение этих бумаг обесценится.
- Кризис ликвидности – если инвесторы вдруг захотят продать эти бумаги, покупателей может не найтись.
✅️🦔💼💰Напоминает 2008? Да. Но пока масштабы меньше, и регулятор (ЦБ) следит за рисками.
🔷️3. "Вторичка в огне": почему продавцы теряют 20-30%, но всё равно не могут продать?
Ситуация:
🔹 Квартира стоила 15 млн в 2022 – сейчас предлагают 10-11 млн.
🔹 Спрос есть только на реально дешёвые варианты.
🔹 Ипотека стала дорогой (24-28%), поэтому круг покупателей сузился.
🔸️Почему цены не падают резко?
- Продавцы держатся ("Я же не дурак, купил за 12, продам за 12!").
- Банки не спешат забирать квартиры за долги (пока).
- Надежда на "отскок" рынка (но её всё меньше). ☝️Если валюта подскочет , часть рынка выкупят
🔷️Что будет дальше?
Если экономика не разгоняется, а ипотека остаётся дорогой, цены поползут вниз.
Вторичный рынок опосредованно тоже влияет на кредитный, а значит и на облигации
✅️🔷️Вывод: "Ждём обвала или пронесёт?"
Пока полного повторения 2008 года нет, но тревожные звоночки уже звонят:
🔴 Перегрев цен на недвижимость.
🔴 Рост долговой нагрузки у населения.
🔴 Активная секьюритизация рисковых активов.
Сценарии:
✅ Мягкая посадка – если ЦБ и правительство аккуратно сдуют пузырь.
❌ Коррекция рынка – если люди массово начнут сбрасывать квартирыиз-за невозможности платить.
💥 Кризис ликвидности – если инвесторы вдруг поймут, что облигации застройщиков – не такие уж "безопасные" и не будут расхватывать их, как горячие пирожки.
Инвесторам:
📌 Не ведитесь на "беспроцентные рассрочки в недвижимости" – это ловушка.
📌 Смотрите не на рейтинги ААА, а на суть облигаций.
📌 Держите ликвидность – если рынок дрогнет, наличные будут королём в инвестициях.
✅️🍁✅️🍍🐈И помните: история любит повторяться. Вопрос только в том, насколько точной будет копия.
✅️💼✳️💰Сама я выставила заявку на покупку облигаций СФО Сплит Финанс, 😄😄😄все таки надеюсь, что пока у нас не все так плачевно, как 2008 году в Америке, там кризис развивался постепенно.
🍍😃Но начеку надо быть.
✅️🦔🍍🐈Если хотите подробности о секьюритизации - пишите
⚠️Дисклеймер: не является рекомендацией, это всего лишь мнение автора. Определение соответствия уровня допустимого риска является вашей задачей.
🍁Цель этого канала - не только передать вам знания, но и вдохновить вас на новые идеи и возможности. 🔆Я верю, что инвестирование и финансы могут быть увлекательными🦉 и доступными для всех.
✅️🍁Поэтому: 👍 Ставьте лайки под сообщениями, чтобы показать👀 свою поддержку и помочь другим узнать о канале. А ещё, задавайте свои вопросы в комментариях!
✅️💼👍👍👍И не забывайте подписаться!!!
🌟 💼💰🍍🍁Присоединяйтесь к моему Telegram-каналу! 🌟
✅️В нем вы найдете:
📈 Краткие обзоры компаний
💼 Разборы облигаций со вторичного рынка
🚨 Отслеживание преддефолтных облигаций
🎤 Удобные голосовые сообщения с оперативной информацией о рынке