В июне–июле 2025 года Центральный банк России сделал два последовательных снижения ключевой ставки — сначала с 21% до 20%, а затем до 18% годовых. При низкой инфляции и слабом потребительском спросе снижение ставки говорит о том, что Центробанк начал переходить к более мягкой финансовой политике — то есть стремится стимулировать экономику и сделать кредиты доступнее. Что означает этот сдвиг для покупателей недвижимости, и как это отразится на ипотеке, ценах и спросе? — разберем в этой статье.
Почему ставка снижается и как это отражает экономику
По данным РБК, ключевое снижение было обусловлено снижением инфляционного давления: годовая инфляция опустилась с 9,88% до 9,4% по итогам мая, а в июльские недели Росстат впервые за 2025 год зафиксировал даже дефляцию, индекс потребительских цен снизился на 0,05%. Регулятор заявил о намерении придерживаться политики, необходимой для возвращения инфляции к цели (4%) к 2026 году. Средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3–18,0% с 28 июля и до конца 2025 года
Также ЦБ отметил замедление денежного кредитования и рост корпоративного портфеля, что снизило инфляционное давление и открыло возможность для снижения ставки.
Как поменяются ипотечные условия для покупателей
Снижение ставки ЦБ уже отразилось на банковских предложениях. Например, Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке, до 19,4% для новостроек и 19,8% для вторичного жилья. Это — первое ощутимое движение после длительного периода ставок в среднем около 22-23%.
Аналитики подчеркивают, что даже ставка 19–20% остаётся высокой для большинства покупателей, и рынок ждет предложения ниже чем 15% для полноценного запуска кредитования. Тем не менее, снижение ключевой ставки — это важный психологический и рыночный фактор: банки могут начать постепенно снижать ставки по ипотеке и по депозитам, стимулируя спрос.
Также снижение ставок по ипотеке и оживление спроса могут привести к умеренному падению цен на вторичном рынке и замедлению роста первичных цен при высокой доступности ипотеки.
Стратегии покупателей: что выгодно и как подготовиться
- Покупатели новостроек и апартаментов получают шанс оформить ипотеку на более выгодных условиях — минимально от ~19,4% годовых в банках-партнёрах.
- Сторонники вторички получают возможность пересмотреть сделки с учётом снижения стоимости кредитов и возможного снижения цен. Разрыв между предложениями и фактическими сделками постепенно сокращается.
- Инвесторы рассматривают недвижимость как альтернативный актив: снижение ставки снижает привлекательность депозитов и создаёт стимулы инвестировать в доходные активы — жильё для аренды или перепродажи.
Прогнозы и ожидания
Цикл повышения ставки с июля 2023 до октября 2024 года довёл её до рекордных 21%, и лишь в июне–июле 2025 года началось снижение. В долгосрочной перспективе прогноз от ЦБ предполагает снижение до 12,0 – 13,0% годовых в 2026 году.
Политика снижения ставки не означает стремительного падения цен, но открывает путь к более доступному кредитованию, умеренному росту сделок и стабилизации рынка. Аналитики отмечают, что спрос «выше ожиданий, но ниже потребностей застройщиков» сохраняется, а цены пока растут в диапазоне инфляции — около 6–8% годовых.
Что важно учитывать покупателю
- Следите за предложениями банков — уже можно найти ипотеку на первичку от 19,4% годовых.
- Оценивайте общий эффект от снижения ставки — возможно, пересмотр условий рассрочки, пересчёт бюджетов.
- Если рассматриваете инвестиции, актуально смотреть на новостройки с хорошей планировкой, инфраструктурой и подъёмным спросом.
- Учитывайте: снижение ставки влечёт уменьшение привлекательности депозитов, часть вкладчиков может выйти на рынок жилья.
Как изменился рынок и что делать дальше
Снижение ключевой ставки до 18% — это мощный сигнал, что экономика движется в сторону сбалансированного и устойчивого роста. Для покупателя недвижимости это означает:
- Немного более дешёвую ипотеку.
- Возможность инвестировать в недвижимость в качестве защитного актива, учитывая снижение доходности рублёвых депозитов.
Если вы планировали покупку, снижение ставки — удобный момент для действий: пересмотрите условия, оцените предложения банков, просчитайте общий чек. Снижение на 200 б.п. уже делает ипотеку действительно более доступной — это шаг в сторону от ценового пика и сигнал, что рынок постепенно адаптируется к финансовым реалиям после рекордной жёсткой кредитной политики.
Еще больше аналитики, различных подборок и актуальных новостей рынка недвижимости ищите в моем телеграмм-канале!