ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 200 б.п. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, почему это произошло.
Льготные ипотеки: почему их отменяют и что делать сейчас?
Центробанк действительно начал снижать ключевую ставку — сразу на 200 базисных пунктов. На первый взгляд кажется, что разница невелика: было 20%, стало 18%. Однако даже такое снижение существенно влияет на экономику. Застройщики отмечают, что уменьшение ставки всего на 1 п.п. — с 21% до 20% — уже значительно сократило их затраты на строительство в рамках проектного финансирования.
Важный фактор — замедление инфляции. В июне впервые за долгое время была зафиксирована дефляция. Это означает, что экономическая активность снижается — люди стали меньше покупать. Сейчас ситуация балансирует на грани: постепенное снижение ключевой ставки может стимулировать экономику, либо страна рискует погрузиться в длительную дефляцию, как это произошло в Японии, особенно на рынке недвижимости.
Решение ЦБ снизить ставку так резко вызвало много вопросов. Многие эксперты прогнозируют, что к концу года ставка может опуститься до 15%. Для рынка недвижимости это будет значительным облегчением: если 21% воспринимался как «холодный душ», то 15% станет настоящим спасением для инвесторов и владельцев жилья.
Однако снижение ставки отразилось и на банковских вкладах. Краткосрочные депозиты на 90 дней сейчас предлагают под 16-17%, но долгосрочные вклады стали менее выгодными — в лучшем случае под 10-14%. Некоторые банки, например «Кредит Европа Банк», предлагают чуть более высокие ставки, но не все готовы доверять таким учреждениям, за исключением, возможно, «Газпромбанка».
Финансовые организации перестраховываются и все чаще привязывают долгосрочные вклады к ключевой ставке ЦБ. Причина проста — никто не может точно предсказать, какой будет ставка в 2026 или 2027 году. Даже глава Центробанка Эльвира Набиуллина не берется давать точные прогнозы. Снижение ставок по вкладам заставляет многих задуматься об альтернативных способах вложения денег. Сумма средств на депозитах физических лиц уже превысила 75 трлн ₽ — рекордный показатель. Часть этих денег — проценты по вкладам, которые люди оставляют на счетах. Но теперь, когда доходность депозитов падает, инвесторы начинают активнее рассматривать фондовый рынок и недвижимость.
Участники рынка отмечают рост числа заявок и вопросов от потенциальных покупателей. Многие клиенты банков, особенно те, у кого на вкладах лежат крупные суммы — например, 30 млн руб., — начинают искать более выгодные варианты для инвестиций. Те же, у кого накопления скромнее — скажем, 300 тыс. руб., — скорее всего, останутся на депозитах.
Почему снизили ключевую ставку ЦБ РФ?
Для начала историю изменений ключевой ставки. Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.
Ключевая ставка Центробанка была снижена до 18%. В отличие от резкого падения, которое наблюдалось пару лет назад, на этот раз снижение оказалось более умеренным. Некоторые ожидали более радикальных мер от Эльвиры Набиуллиной, но ставка снижается постепенно. Резкое снижение ключевой ставки могло бы привести к всплеску потребительской активности — люди бросились бы покупать автомобили, инвестировать в бизнес, недвижимость и строительство. Хотя доступные кредиты кажутся привлекательными, существует риск резкого роста инфляции — от текущих 4% до 14-28%, что может повторить турецкий сценарий.
В июне 2024 года Росстат впервые за долгое время зафиксировал дефляцию. Хотя ее масштабы были незначительными, сам факт снижения цен стал важным сигналом. До этого цены стабильно росли, и многие риэлторы связывали рост цен на недвижимость с инфляцией. Однако в этом году сложилась уникальная ситуация, когда доходность по вкладам (до 20%) превышала уровень инфляции (около 6%).
Дефляция, вопреки ожиданиям, не всегда полезна для экономики. Умеренная инфляция на уровне 2-4% необходима — она стимулирует спрос. Если цены начинают падать, у людей пропадает мотивация совершать покупки, в том числе инвестировать в недвижимость. Зачем покупать строящуюся квартиру сегодня, если завтра она может подешеветь? Арендная доходность также снижается, делая вложения менее выгодными. В таких условиях стратегия «ничего не делать» иногда оказывается разумной — как показал пример инвесторов, которые в прошлом году предпочли фонды ликвидности активным операциям с акциями и облигациями. Исключение составили лишь те, кто сделал ставку на золото.
Чем плоха дефляция?
Дефляция — это устойчивое снижение общего уровня цен в экономике. На первый взгляд, падение цен кажется положительным явлением, особенно для покупателей. Однако для рынка недвижимости дефляция несет серьезные риски, которые могут привести к долгосрочным негативным последствиям.
Падение цен на недвижимость
При дефляции стоимость активов, включая недвижимость, начинает снижаться. Например, если дефляция продолжается длительное время, вторичная недвижимость, которая отражает реальную стоимость активов, будет дешеветь. Это создает порочный круг: покупатели откладывают покупки в ожидании еще большего снижения цен, что еще сильнее давит на рынок.
Растущая долговая нагрузка
Одним из самых опасных последствий дефляции является увеличение реальной стоимости долга. Если цены падают, а номинальная сумма ипотеки остается прежней, заемщикам становится сложнее ее обслуживать. Например, если квартира, купленная за 10 млн руб. (при первоначальном взносе 2 млн и долге 8 млн), через некоторое время обесценивается до 7 млн, заемщик оказывается в ситуации отрицательного капитала — его долг превышает стоимость жилья. В таком случае выплачивать ипотеку становится экономически невыгодно, что может привести к волне дефолтов, как это было в США в 2008 году.
Падение арендных доходов
Дефляция влияет и на арендный рынок: цены на аренду снижаются, но выплаты по ипотеке остаются прежними. Это ухудшает доходность инвестиций в недвижимость и вынуждает владельцев продавать объекты, что дополнительно увеличивает предложение и давит на цены.
Финансовый стресс у застройщиков и банков
Дефляция повышает риски дефолтов среди застройщиков, особенно если они зависят от кредитного финансирования. Вынужденные продажи, ограничения на новое кредитование и снижение спроса могут привести к кризису в строительной отрасли. Примером служит ситуация с апартаментами на улице Правды в Москве: проект начали строить в 2020–2021 годах, но из-за финансовых трудностей он оказался заморожен. Дольщики не хотят возврата денег, надеясь на достройку, но новый застройщик не заинтересован в сдаче объекта по старым ценам.
Примеры стран, переживших дефляцию на рынке недвижимости
История знает несколько случаев, когда дефляция приводила к обвалу рынка недвижимости. К примеру, в Японии после пузыря 1980-х цены на жилье падали 15 лет. К 2005 году недвижимость в Токио потеряла до 50% стоимости, а покупатели годами откладывали покупки, ожидая дальнейшего снижения цен. В Испании с 2008 по 2013 года кризис привел к массовым дефолтам по ипотеке и падению цен. В Греции в 2013-2016 годах рецессия и дефляция обрушили цены на жилье на 40–50%. В США в 2008-2009 годах ипотечный кризис привел к волне дефолтов и падению цен.
Таким образом, дефляция –– это серьезный риск для застройщиков и банков. Учитывая, что недвижимость составляет значительную долю ВВП страны, маловероятно, что будет допущено ее появление.
Несмотря на возможные опасения относительно дефляции, мировая инфляция продолжает активно расти. Примечательно, что во время мирового кризиса 2008 года, когда мировая инфляция снижалась, наблюдалась именно дефляция, и сейчас происходит что-то похожее. Однако важно понимать, что речь идет о мировой инфляции, а не о российской. Если бы российская инфляция была на уровне 2%, то банки вряд ли предлагали бы доходность по депозитам в 20%. Риски, связанные с хранением рубля и покупкой недвижимости за рубли, хорошо известны.
Среднесрочный прогноз ЦБ – новая версия
Далее рассмотрим среднесрочный прогноз Центрального Банка России, который обновляется не на каждом заседании и был обновлен 25 июля 2025 года. Участникам рынка недвижимости крайне важно ориентироваться именно на этот среднесрочный прогноз, а не на текущую ставку. Это объясняется тем, что большинство людей, покупая недвижимость (будь то по семейной ипотеке, рыночной или за наличные), хотят понимать, какой будет ставка в будущем, какой будет инфляция и смогут ли они сделать рефинансирование. В случае покупки недвижимости в любой период лучшим вариантом будет обратиться за помощью к профессионалам. Например, в Smarent есть услуга подбора квартиры для различных целей.
В целом, ЦБ прогнозирует среднюю ключевую ставку в 2025 году на уровне 18,8%, а в перспективе –– 19,6%. Это означает, что ставка в ближайшее время, скорее всего, не опустится до 15%, и на следующем заседании она также может сохраниться на уровне 18%. Снижение ставки, по прогнозам, ожидается, вероятно, в 2026 или 2027 году. Недвижимость –– это долгосрочное владение, и при расчете переплаты за 30 лет не стоит забывать о возможности рефинансирования.
Снижение ставки ЦБ в перспективе приведет к снижению доходности по депозитам, что заставит людей задуматься о более выгодном размещении своих средств. Это может стимулировать перераспределение денег, и часть из них, вероятно, направится на рынок недвижимости. В частности, был пересмотрен собственный портфель на фондовом рынке и депозиты, и теперь есть серьезные мысли о приобретении интересного объекта недвижимости в рассрочку. Существует уверенность, что, например, трехкомнатная квартира в условном ЖК, которая сейчас стоит 25 млн евро, к концу года спокойно может подорожать до 29 млн, просто потому что люди начнут активно интересоваться покупкой.
Далее разберем причины, по которым Центральный Банк РФ снизил ставку. Несмотря на разговоры о дефляции, инфляция в России все еще присутствует и составляет 4% в год.
Охлаждение экономики способствует сдерживанию инфляции. Производители сокращают потребление, особенно в потребительском сегменте. На рынке недвижимости это проявляется в уменьшении числа стартов продаж, снижении ввода новых объектов и менее активном строительстве со стороны застройщиков, которые опасаются падения спроса. По статистике, спрос упал примерно на 20%, а количество предложений от застройщиков на вторичном рынке –– более чем на 20%. Это свидетельствует об осторожной коррекции рынка застройщиками. Ставка хоть и немного снизилась, но денежно-кредитная политика остается жесткой. Даже при ставке 18% ипотека составляет 20%. Кредитование замедляется, потребительские кредиты сокращаются, а ипотека и корпоративный сегмент растут умеренно. Люди продолжают активно сберегать.
Преобладают проинфляционные риски, однако существует и риск чрезмерного охлаждения спроса. Возможные изменения в бюджете могут потребовать пересмотра ставки. Все обеспокоены чрезмерным охлаждением всей экономики, которое может привести к остановке заводов, предприятий и невозможности получения кредитов на строительство. Цель ЦБ –– устойчивое закрепление инфляции на уровне 4% к 2026 году. Ключевая ставка будет сохраняться жесткой столько, сколько это потребуется. ЦБ четко объясняет, что для достижения 4% инфляции в 2026 году ставка может составить, например, 14%. ЦБ стремится сдерживать ситуацию, чтобы избежать повторения сценария Турции, где высокая инфляция и ключевая ставка выше 40% привели к очень сильному замедлению экономики и рынка недвижимости.
Кто берет ипотеку?
Для понимания, кто берет ипотеку, необходимо обратиться к статистике ДОМ.РФ и Росреестра. Ипотечные ставки варьируются от 6% до 24%. Рассмотрим данные по Москве и Санкт-Петербургу.
В Москве динамика договоров ипотечного жилищного кредитования (включая первичный и вторичный рынок) за первое полугодие: 2023 год: 65 тыс. сделок (выгодные ставки), 2024 год: 57 тыс. сделок (более высокие ставки, но льготная ипотека), 2025 год: 58 тыс. сделок (при высокой ключевой ставке).
Интересно, что из 58 тыс. выданных ипотечных кредитов в 2025 году почти 35 тыс. (более половины, или около 70%) пришлись на вторичный рынок. Это значть, что когда ЦБ анализирует рынок недвижимости и рассматривает доступность ипотеки для граждан, он видит, что значительная часть сделок совершается на вторичном рынке с использованием ипотеки. В 2024 году соотношение льготной и семейной ипотеки было 50 на 50, но сейчас доля льготной ипотеки сократилась до 30% и ее постепенно «подрезают». Таким образом, около 70% сделок на рынке приходится на вторичку. Многие покупают вторичное жилье либо приобретают объекты у застройщиков по субсидированным ставкам, либо с определенными дисконтами. Каждая ситуация требует отдельного рассмотрения, но общая тенденция очень интересна. Теперь возникает вопрос: что произойдет во втором полугодии 2025 года, если ключевая ставка будет 16%? Захотят ли люди, имеющие деньги, переложить их на рынок недвижимости? Или, например, те, кто столкнулся с проблемами аренды, когда вместо привычных 60 тыс. им выставили счет на 100 тыс. или потребовали выселиться, задумаются о покупке собственной квартиры? Многие могут прийти к выводу, что лучше платить банку, но иметь свое жилье. Таких людей немало, и это очень важная информация для рынка.
Доля ипотечных сделок по договорам долевого участия (ДДУ) снизилась в связи с сокращением льготной ипотеки. В Москве за год было зарегистрировано всего 55 тыс. сделок на рынке новостроек, что является очень низким показателем. Для Москвы менее 10 тыс. сделок в месяц –– это, безусловно, плохой результат, указывающий на неэффективность продаж у застройщиков. Однако следует учитывать, что одновременно снизилось и количество предложений на рынке. Доля ипотеки на рынке новостроек составляет около 42%. Оставшиеся 60% приходятся на кэш и рассрочки. То есть, даже 50% квартир в новостройках сейчас не приобретается в ипотеку.
Ситуация в Санкт-Петербурге сильно отличается от московской. В Северной столице из 63 тыс. сделок 50 тыс. –– это ипотечные сделки.
Таким образом, 80% сделок в Питере совершаются с использованием ипотеки, в отличие от Москвы, где ипотечных сделок 58 тыс. В среднем в Питере около 7,5–8 тыс. квартир покупаются в ипотеку. На вторичном рынке количество сделок примерно такое же –– около 7,5 тыс. Новостройки в Питере, по общему мнению, не пользуются большим спросом.
Они действительно не нужны многим покупателям на рынке Санкт-Петербурга. Всего 20 тыс. сделок с новостройками, что в три раза меньше, чем в Москве, где даже в рекордные месяцы (например, в июне прошлого года, когда отменяли льготную ипотеку) было 14–15 тыс. сделок без учета Московской области. Это означает, что новостроек приобретается примерно в три раза меньше.
Ключевое отличие между рынками недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы объясняет, почему вложений в питерскую недвижимость, особенно с точки зрения инвестиций, часто избегают. Когда 80% сделок совершается в ипотеку, это указывает на неустойчивое положение рынка. Это не говорит об отсутствии рассрочек или долгов, но демонстрирует довольно хрупкое состояние рынка. Большая часть квартир на рынке новостроек приобретается по семейной ипотеке или за наличные. Для многих такая ситуация показывает, что рынок не очень интересен и находится в определенном стрессовом состоянии, особенно когда 80% сделок покупаются в ипотеку. Поэтому, несмотря на все аргументы, классных инвестиционных возможностей в Питере пока не видно.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы. При снижении ставки ожидается удешевление ипотеки, рост спроса на жилье, рост числа новостроек и снижение доходности аренды. На рынке недвижимости действительно существует отложенный ипотечный спрос, особенно на московском рынке, где 40% ипотечных сделок –– это сравнительно мало. Однако на питерском рынке значительного отложенного ипотечного спроса, к сожалению, не наблюдается. Для рынка недвижимости важнее рыночная ипотека, чем льготная, и текущая статистика это подтверждает. Снижение льготных ипотек будет компенсировано ростом рыночной ипотеки, о чем не следует забывать.
Застройщики при снижении ставки начнут активно предлагать субсидирование. На рынке недвижимости может появиться «новая ипотечная игла». Например, если Центральный Банк решит снизить ключевую ставку до 12%, это станет подарком для всех владельцев недвижимости и, напротив, не подарком для тех, кто ею еще не владеет. Более дешевая ипотека приведет к увеличению стоимости жилья, росту спроса и увеличению числа новостроек, а также к снижению доходности от аренды. Конечно, владельцы арендной недвижимости, возможно, расстроятся, но они уже купили свои квартиры. В первую очередь это расстроит потенциальных будущих владельцев недвижимости, которые хотят приобрести квартиру для сдачи в аренду.
Если рассмотреть Индекс стоимости жилья в Москве от IRN.RU, становится очевидно, что определенный рост цен был связан не только с льготной ипотекой. Можно вспомнить период, когда ставка ЦБ составляла 4,5%, а ипотеку можно было взять под 6,5%. Возникает вопрос: зачем вообще была нужна льготная ипотека в таких условиях? На этот вопрос, по всей видимости, нет однозначного ответа.
Однако индекс цен указывает на то, что нас может ожидать очередной скачок цен за счет увеличения спроса и более доступной ипотеки. К сожалению, это может оказаться правдой.